2010济南经一路项目前期定位分析.ppt
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1、项目前期定位分析,济南触动地产机构,2010年2月4日,目 录,公寓市场分析,市场供给存量分析 个案解析 在售项目对比分析 已售项目分析 未来市场供给分析 公寓市场特征总结,第一部分,写字楼市场分析,写字楼整体市场概况 区域市场供给存量分析 区域市场价格走势比 个案解析 投资类客户需求特征 2010年写字楼市场预判,第二部分,本项目定位思考,从市场角度的定位思考 项目属性分析 项目产品定位 开发资金风险抵抗分析,第三部分,PART 1 公寓市场分析,济南公寓市场分布概况,东部板块:鑫苑金座,中齐未来城,汇展A派公寓,丁豪蓝调国际等 市中板块:万达达人界,万豪国际公寓,诚基中心,名士公馆等 西部
2、板块:银座中心,重汽彩世界,香港国际等,市场供给存量分析,分析:官网统计2009年济南市公寓市场总供应量25.55万平米,4223套;据触动统计市场总体供应34.36万平米,6205套其中,09年新增供应量14.15万平米,2532套,成交量32.64万平米,5845套。2010年1月末,公寓剩余可售房源约1300套,其中LOFT剩余800套左右,近期开始认筹准备开盘的公寓约750套。2010年公寓市场可售供应量约5300套,其中普通居住型公寓有2900套,LOFT公寓有2400多套。,在售项目分析,香港国际,位置:北园大街与黄冈交叉口西北角 装修状况:毛坯 公寓规模:四栋10层的小高层,底商
3、为上下两层,公寓规划总户数750套左右。 项目情况:B栋公寓,共240套,8月开始认筹,12月开盘,目前已基本售完,户型面积为40平米一室、60-70平米两室。目前北向两室户型价格5600元/平米(七层价格,南向户型比北向价格高200元左右)。该栋公寓两个单元分别为2梯14户和2梯16户。该项目目前正认筹3号住宅楼,3月份开盘,其余公寓预计5月推出。住宅底商均价为13000元/平米。,丁豪蓝调国际,位置:化纤厂路中段,新馨家园对面 公寓规模:共4栋公寓楼,分别为23层、26层2栋31层,共计1110套。 项目情况:B座,388套房源,户型面积为:40平米一室(北向)124套左右;58平米一室2
4、2套(北向);72平米两室22套(北向);82平米220套(南向)。 项目情况:项目9月25日开始认筹,10月11日开盘,开盘均价6100元/平米。北向40平米户型最畅销,南向82平米户型速度较慢,目前已基本售罄。现在正认筹C座,户型同B座,26层,442套房源,58、72各26套,82平米260套,40平米130套价格在63007000元/平米,已认筹230个号,近期开盘。楼层中间有走廊,两个单元,一个单元为两梯7户;另一个单元为两梯10户。,位置:高新区国际会展中心后侧 装修状况:纯毛坯 公寓规模:总共三栋,东西塔27层,北塔31层,总建筑面积近23万平方米,共2908套。 项目情况:目前
5、该项目东西塔各有580套居住性公寓现已销售完毕,只有北塔还有240套房源在售。该栋公寓主要为商用,目前剩余可售房源为南侧24层以上楼层和北侧14层以上,面积为6078平米,12梯60户,通过消防门分割成3个单元。 价格:起价5100元/平米,24层北侧5700,南侧6006,均价5700元/平米。,A派公寓(汇展香格里拉),位置:工业南路济南国际会展中心东300米 装修状况:精装 公寓规模:总共规划4栋,1240套,已经销售1#,现正认筹2#,310套房源。 项目情况:1#公寓09年8月开始认筹,9月份开盘。现在可售房源只剩少量82平米大户型。3梯20户,已售公寓均价6400元/平米。现在正认
6、筹2#公寓310套,户型为48平米一室、52平米一室、89平米两室。现已认筹100多号,认筹到200号开盘,预计过完春节开盘。2期两栋公寓楼预计在2010年5月份以后销售,价格在65007000元/平米,3梯20户。,中齐未来城,位置:文化东路与山师东路交叉口,原山艺对面。 公寓规模:共13栋塔式18层(产权层9层),户型面积:2438平米,总建筑面积8万平米。 项目情况:1月1日开盘,首先销售的是沿街综合楼,目前有3栋楼在售,分别是沿街商用公寓和两栋住宅公寓,共计713套,26738平米;商铺1428套,24480平米。 公寓成交均价:23621元/平米;商业成交均价:24000元/平米。公
7、寓销售246套,商业销售648套。现在优惠幅度较大,95折。,万豪国际,位置:经一纬五路口 装修状况:精装 公寓规模:总建筑面积4万平米, 362套。 项目情况:层高3.3米,共22层,户型面积为4553、60、80平米的一室和96、119平米的两室。 1月9日开盘,销售均价10500元/平米。目前还有100多套,销售率50%。,发祥1号公馆,已售项目分析,根据已售公寓项目分析: 1、公寓产品的户型面积绝大部分保持在30-65平米之间; 2、公寓产品在济南一直处于较高的销售速度,月均销售100套以上。诚基中心LOFT产品,不仅受居住者欢迎,大量商用客户也选择这一产品。所以,尽管单价很高,同样保
8、持了较高的销售速度。,楼盘名称:重汽彩世界 项目位置:北园大街与黄冈路交叉口 装修状况:毛坯 项目规模:建筑面积15万平方米,8栋 10-11层小高层,共2160套。 户型面积:30-80平米一室、两室、三室 项目情况:08-4办卡认筹 08-10-25 2#、4#、6#、8#楼开盘,价格4400-5100元/平米 09-6 7#楼开盘,均价:5200元/平米 09-8 3#楼开盘均价:5200元/平米 09-9 1#楼开盘均价:5200元/平米 09-10 5#楼开盘 均价:5800元/平米。 2010年1月,住宅销售完毕,销售周期15个月,重汽彩世界,项目位置:和平路47号(原山建工学院校
9、址) 装修状况:毛坯 户型面积:LOFT公寓,层高5.2米 项目规模:33万平米, 项目情况:分四期开发,前三期公寓,24万平米,3335套。四期为商业。07-12认筹,08-1开盘均价12000;2010-1 剩余200套,目前价格:15000-19000元/平米。销售周期2年。,诚基中心,楼盘名称:鑫苑金座 位置:高新区工业南路 装修状况:毛坯 户型面积:3060一室 项目规模:1500套 项目情况:开盘价格:4800元/,目前6000元/ 销售周期:15个月。,鑫苑金座,项目名称:万达公寓 户型面积:40-65平米 装修状况:精装 规模:1栋,28层,624户 价格:均价10000元/平
10、米,最高 11000元/平米 销售周期:3个月,万达.达人界,未来市场供给分析,触动认为:通过上述可预见项目明年初市场可供应量分析,预计市场潜在供给量约4000套,平层公寓2300套,loft公寓1600多套。,楼盘名称:盛世名门 占地面积:300亩 建筑面积:21万平米 规划户数:1926 车位:1005 开盘时间:5月 项目情况:本项目共销售5栋住宅和1栋公寓,另6栋高层为回迁安置房。一期开盘为3#、4#、5#住宅与6#公寓,其中公寓90套,户型为40平米一室(72套),60平米两室(18套)。住宅共280套,户型为80-90平米三室、90-100平米两室、130平米三室。住宅价格预计65
11、00-7500元/平米,公寓7000元/平米。 注:公寓楼位于项目最南侧,仅靠火车道,受噪音影响较大。,盛世名门,欧洲城,建筑面积:26万平方米 居住户数:1611户 项目情况:住宅部分由11栋楼组成,其中包括10栋高层和1栋小高层。1-6#楼为安置房总建筑面积7.75万平方米,7-11#楼为商品房总建筑面积4.52万平方米。总居住户数1611户。户型设计有一室两厅,两室两厅,三室两厅,面积从50-130平米.,公寓市场特征总结:,注:已售 :在售 :潜在供应,整体市场户型配比:,整体市场客户群体:,综上所述:公寓市场总价相对偏低,受市场刚性需求影响,整体市场去化速度相对较快。,整体市场价格区
12、间,以东部与西部公寓均价6000元/平米计,LOFT按11000元/平米计,一室总价在30万元以下;一室一厅在30-40万;两室一厅40-45万;75平米以上45万以上。LOFT在40-80万。,PART 2 写字楼市场分析,写字楼整体市场概况,从济南建设网,网上备案透明数据显示,济南2009年初至12月底写字楼总供应量1816套,面积23.57万平米,销售514套,6.24万平米,成交量只占总供应量的26.5%,存量为17.33万平米。从上表看出,济南写字楼供应严重大于需求。09年济南写字楼总销售量偏低,说明济南疯狂的楼市行情,并没有给写字楼市场带来急剧增温,相反写字楼市场依然比较平和,供给
13、明显大于需求,去化速度慢。,写字楼市场区域分布,济南的写字楼市场主要集中在以上几大板块:东部奥体板块(黄金时代广场,鲁邦广场,理想新城,中铁汇展国际等),二环东路板块(发展大厦,东环国际广场,嘉恒商务大厦)经十路板块(中润广场,润阳大厦,名士杰座等),山大路板块(赛博数码广场,数码港,嘉馨商务大厦等),乐源大街板块(中信广场,天业国际,银座索菲特,中银大厦等)以及纬二路板块(万达广场,开元广场,明湖天地,及保利大名湖等),项目位置:历下 济南市经十东路以北,体育西路以东 交通位置:济南市经十东路以北,体育西路以东,途径项目的公交车次有:K139、115、119、303、305、306 奥体西路
14、站下车。 最新动态: 黄金时代广场位于济南市经十东路以北,体育西路以东。一期共三栋写字楼,C座(22层的)7月27日已开盘,交房时间2010年10月份交房。预计11月份B、D两栋写字楼(22层)开始动工。写字楼整层面积约1100-1500平米。,黄金时代广场,理想新城.群英会,项目名称:群英会 项目位置:高新区 工业南路与世纪大道交汇处 开盘时间:2009年9月份开盘销售 入住时间:2010年5月份之前 物业费:1.7元/平米 绿化率:43% 最新动态:目前在售房源主要为商住两用的公寓,房源面积为70-120平米左右,可自由分割。均价4060元/平米,最高价4800元/平米 。,项目名称:鲁邦
15、广场 项目地址:历下区经十路北,体育西路以西 开发商:济南鲁邦置业有限公司 总建筑面积:90648M2 项目简介:1栋楼25层2010年投入市场。目前没有正式投入市场,,鲁邦广场,项目名称:中铁汇展国际 项目类型:公寓,商铺,写字楼 高新区 国际会展中心西侧 交通位置:工业南路与崇文路交汇处,会展中心以西 项目情况:中铁汇展国际位于高新区国际会展中心西侧。项目预计2010年3、4月份开盘销售,目前5栋楼已封顶。预计2011年9月份交房。中铁汇展国际项目占地面积45381平米,规划总建筑面积192342平米,项目规划为商业步行街、 开盘时间:预计2010年3-4月份开盘销售,中铁汇展国际,嘉馨商
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