2010海南三亚克拉码头营销报47p.ppt
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1、三亚克拉码头营销计划,2009年12月,外地事业部,关于克拉码头,关于我们的行动,周边环境,项目规划,产权式酒店回报政策,项目SWOT分析,项目定位,客户定位,市场小结,推广策略,推盘策略,价格策略,目录,关于我们的风险,我们有什么?,周边环境,毗邻三亚湾路、凤凰路、海虹路等主干道,本案至机场与市中心距离轻松切换。 周边遍布成熟社区,区域配套完善。 南面紧邻金中海蓝钻和三亚湾国际公馆营造的沙滩俱乐部。 旅游资源:天涯海角、南山、大小洞天、东西岛等散落于周边。,项目规划,大堂吧,大堂,中餐厅,西餐厅,泳池,一层平面图,会议中心,商务中心,二层平面图,配套齐全,打造度假与商务双重感受。,项目规划,
2、项目规划,产品结构,产品以66.16平米的小户型标间为主,占比达80%。另外配备少量套房产品。,我们要做什么?,周边产权式酒店项目概览,周边竞品,由于三亚的产权式酒店发展需要成熟的区域旅游条件支撑,因而大部分的产权式酒店集中于三亚湾区域。,三亚主要竞品项目的均价位于22000-38000元/平米之间。本案价格处于居中位置。 各竞品项目一般均有一居(标间)和两居(套房)可供选择。本项目产品设计迎合市场主流产品。,周边竞品,小结,三亚湾区域交通便利市场成熟,客户对区域认可度高。 区域产品推广较为成熟,市场认知度高,可为本案带来丰富的客流。 春节期间竞争较为激烈,需把握机遇提前入市,抢占先机。 从各
3、产权式酒店的销售状况来看,半山半岛产权式酒店产品一经推出,在较短时间内即告售罄。其回报政策广受市场认可。,产权式酒店回报政策,伟业建议:,根据产品位置分布及其独立性将整栋楼分围两个组成部分,并采取不同的管理办法:,南向公寓和东西向公寓有独立运行电梯,互不干扰,适合进行分区运营。 分区运营能够扩大客户群,促进项目销售,实现利润最大化。 在东西向公寓当中包含50%固定产权式酒店产品,剩余50%根据客户自主需求而定。,伟业建议: 产权式酒店回报政策关键点:,自客户购买物业的3年内,每年以所购物业房款的5%进行返还 3年到期后,业主与酒店管理公司对后期营业额每年进行四六分成,产权式酒店回报政策,该政策
4、使酒店运营走上正轨实现盈利之前,开发以3年内返还房款固定比例的方式加强客户信心。 在酒店经过三年的发展,开始盈利时,由酒店管理公司进行营业额分成,客户利益得到保证。,我们是谁?,项目SWOT分析,S 一线临海,占据稀缺海资源 准现房,交房时间较早 酒店配套齐全 产权式酒店性质,能获得稳定收益 不同类别物业自由选择空间较大,W 得房率较低 前期贷款难度大,要求客户一次性付 仅30年产权,在市场不具竞争力,O 岛外客户对三亚房产市场认可度较高,三亚房产市场销售火爆 区域发展成熟,交通便利,配套齐全,T 三亚市场价格上涨幅度较快,房产泡沫化风险较大 区域中有三亚湾国际公馆、国光豪生、三亚湾红树林等产
5、权式酒店项目的激烈竞争,会带来较大的客户分流,项目定位,成熟配套之下三亚最后一块稀缺海岸的抢滩者,项目核心价值,一线海景稀缺性 98%的产品户户观海 定期投资回报 成熟的区域环境,客户定位,抢占热带稀缺海资源,以投资目的为主、 自住目的为辅的远见者,客户关键点,有闲置资金 寻求投资出口 认同三亚房产发展前景 期望得到稳定的定期收益,关于克拉码头,关于我们的行动,周边环境,项目规划,产权式酒店回报政策,项目SWOT分析,项目定位,客户定位,重点个案解读,推广策略,推盘策略,价格策略,目录,关于我们的风险,营销策略,回款任务: 2月14日前回款4亿!,明确了我们有的, 了解了我们要做的, 知道了我
6、们是什么。 拥有这些答案后, 我们要达到的目标是,销售套数需达206套,营销策略,回款任务4亿,销售任务需达4/0.85=4.7亿,按回款率85%计算,套均价228万,自然来访:515组,电转访:515组,营销策略,如何实现如此庞大的来电来访量?,来访需达1030组 日均来访:34组,销售套数需达206套,有效来电需达1288组 日均来电43组,按20%的成交率计算,40%的电转访率计算,在巨大的回款压力和短时间被迫开盘的前提下 在三亚精华广告资源多被其他项目占有的状况下 我们的出路 利用旅游旺季和其他项目所带来的丰盛人流, 拦截式营销,极致化线下推广,营销策略,户外,明珠展位、高尔夫、框架,
7、项目拦截,平面,安家,航机杂志,网络,项目网站,搜房,新浪,短信,直投,分销,资源库,五星级酒店,亚龙湾,北京、三亚联动,2.14春节活动,1.20安家颁奖,1.15亮相活动,营销策略,2.5正式开盘,推广主题,2.13-6.30:三亚最后的一线临海珍稀品,1.1-2.12:原始价格置换珍稀海岸,渠道分解:,项目拦截(1月10日前完成) 利用项目紧邻三亚湾路的交通可达性,打造视觉冲击,吸引客户到访,项目入口导视牌 项目入口LED字(参照兰海美丽新海岸) 项目临三亚湾路绿地树立道旗 升空气球 楼体横幅 路口至售楼处前台铺红毯或金毯进行引导,户外:预计带来来电300组,来访270组,营销策略,营销
8、策略,老社区电梯框架 (12月前确定资源,1月份发布) 相当数量的购房在做出购房决定之前,在三亚市区老社区租住过房屋,或者在多年前于三亚置业,现有更新换代的考虑。可利用社区电梯框架广告捕捉这部分客户。,渠道分解:,户外:预计带来来电300组,来访270组,营销策略,高尔夫球场 (1月前确定资源,2月份发布) 冬日来三亚打高尔夫,成为众多企业家、老板等潜在客户的选择。通过高尔夫球场的广告发布,捕捉这部分的客户资源。,渠道分解:,户外:预计带来来电300组,来访270组,航机杂志:新华航空(1-2月)、中国之翼(2月)、南方航空(2月) 以形象宣传为主,从飞机上拦截进岛客群,增强客户对项目认知。
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