2010聚龙地产巢湖太湖山路项目项目理解及初步思考38p.ppt
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1、,聚龙地产 巢湖 太湖山路项目 项目理解及初步思考,谨呈:聚龙地产,2010年1月,合富辉煌房地产(安徽),2019/6/21,2,此次汇报需要明确的问题,项目自身商业价值如何? 项目所在区商业氛围如何? 城市商业规划对本项目商业定位有何影响? 巢湖本地商业案例对项目有何启示?,2019/6/21,3,报告需要分析的内容汇总,2019/6/21,4,项目分为A、B两地块,内部有拆迁,开发条件不完备,项目本体,本项目位于巢湖市经济技术开发区; 项目以太湖山路为界,分为A、B两个地块,A地块位于火车站与汽车站之间;B地块位于太湖山路与裕溪路交叉口西南角; A地块现为城中村,还未拆迁;B地块中也存在
2、少量城中村建筑尚未拆除,开发条件尚不完备;,2019/6/21,5,A地块东 汽车站进站路,A地块西 火车站站前路,A地块南 太湖山路,B地块东 裕溪路,B地块西 回迁楼,B地块南 回迁楼,A地块北 铁路,B地块北 太湖山路,项目四至:项目周边新城形象正在形成之中,项目本体,2019/6/21,6,A,世 纪 大 道,裕 溪 路,太湖山路,B,汽车站,巢 湖 路,龟山路,半汤路,裕溪路:向北通往高速公路、向南通往庐江等县镇,对外交通便捷; 太湖山路:通往合肥; 世纪大道:通往市区和湖区;,道路交通:路网通达性好,外向交通优势明显,项目本体,长江路,高速公路,合肥方向,火车站,市区方向,庐江方向
3、,路网发达、外向交通优势明显,利于形成商业辐射面;,2019/6/21,7,世纪阳光家园,世纪广场,世纪新都,巢湖大市场,金科世家,区域人气:除车站带来的流动人口外,项目周边居住小区分布比较分散,人气不旺,项目本体,2019/6/21,8,商业价值:路网通达性好,外向交通优势明显,项目本体,2019/6/21,9,汽车站,火车站,太湖山路商业业态落后,且档次较差,人气依靠周边居住社区的客群。 裕溪路基本无商业氛围,仅有的商业则以城中村的形式出现。 巢湖大市场是巢湖唯一的专业五金、建材市场,因此也成为世纪大道旁相对人气较旺的商业。,巢湖大市场,裕溪路,商业氛围:区域餐饮类商业发达,建材类商业开始
4、向专业市场过渡,项目本体,2019/6/21,10,2019/6/21,11,太湖山路位于B地块北侧、A地块南侧,连接老城区等三区的的主要干道 道路车流量及人流量均较大、商业价值在项目周边各道路中居于首位。 太湖山路商业氛围明显高于其它区域,但在项目端价值不佳。,太湖山路:区域主干道,日杂店铺沿街分布,档次较低。,区域商业,2019/6/21,12,裕溪路位于B地块东侧,是连接老城区、半汤政务新区与经开区的主要通道之一; 车流量充足,但人流较少;道路价值短期内不易体现,裕溪路:连接老城区、政务区、经开区的主干道,道路两侧大部分为农舍,几乎没有商业分布。,区域商业,2019/6/21,13,世纪
5、大道,假日银滩,银通富侨,养足堂,海吉雅,蓝湖香樟,世纪百乐门,百度沸城,金碧辉煌,沙漠绿洲,高山流水,紫金城,洗浴 KTV/会所/酒吧 茶社/ 咖啡,巢湖大市场,安广商务宾馆,巨龙宾馆,安广商务酒店,世纪广场,世纪大道两侧,世纪大道,巢湖大市场,金科世家围墙,安广商务酒店,世纪商贸城,巢湖商贸城:在建的以五金、建材、百货为主要业态的大型专业批发市场。,天巢广场,世纪大道:火车站正对面通往市区的主干道,批发、住宿、休闲娱乐等占有重要地位,人气较旺。,区域商业,2019/6/21,14,开发情况:传统底商、商街为主,整体开发水平一般,区域商业,商业形态:底商、商业街为主; 商业体量:个别楼盘商业
6、体量过大,对本项目存在直接竞争; 销售价格:一层价格12000元左右,二三层价格迅速递减;,传统定位难以拔高二、三层商业价格,2019/6/21,15,太湖山路商业,世纪大道商业 金科世家东侧商业,经营情况:整体租金水平较低,出租率不高。,区域商业,回报率仅为4-5%,区域商业发展初级,2019/6/21,16,区域商业现状小结,形态落后:底商、商业街为主,形象差; 低档同质:业态多以餐饮、家居建材、小旅馆等为主,档次低; 回报偏低:按目前价格计算,回报率仅为4-5%,很难吸引投资客;,不利因素,车站效应:汽车站、火车站可以带来丰富人流,现有项目距离车站较远,难以借势; 辐射能力:太湖山路和裕
7、溪路均为城市主干道,对内对外交通便利,项目定位准确可形成较大辐射面; 缺乏领袖:区域商业停留在低档同质竞争态势,缺乏领袖项目带动区域商业升级;,发展机会,区域具有较大的商业发展潜力,2019/6/21,17,2019/6/21,18,巢湖市内景点分布广泛,市区内主要景点有紫薇洞、半汤温泉等;另外如忠庙、汤池等也是比较著名的旅游度假区。,城市性质:巢湖市是皖江北岸中心城市和省会经济圈副中心城市之一,是以滨湖旅游和现代制造业为主要特色的山水宜居城市。 城市职能:旅游休闲度假服务中心。现代制造业基地、商贸物流中心、区域交通门户与区域交通枢纽,城市定位:旅游度假城市,合肥后花园,城市概况,2019/6
8、/21,19,巢湖近五年社会消费品总额以逐年递增的态势发展,08年末已达到151亿元,09年1-8月达到108亿元。,巢湖消费品零售总额与周边城市相比较,仍然处于落后水平,消费潜力仍有较大发展空间。,居民消费:消费总量增长,但消费水平偏低,消费市场需要引导,城市概况,2019/6/21,20,商业大厦,商之都,新华书店,凤凰商城,安德利购物中心,苏果超市,项目位置,巢湖大市场,巢湖市城区规模相对较小,商业网点主要分布在老城区范围内; 超市、百货等主要大型商业网点集中分布在人民路、巢湖中路、健康路及团结路两侧; 城市商业是单核心商圈的现状格局;,南巢商业街,世纪华联,健康路,团结路,巢湖中路,人
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