2010苏州 苏地2003B42地块商办部分定位报告62p.ppt
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1、苏地2003B42地块商办部分定位报告,华燕市场部 2010年6月,前言,作为一家专业房地产咨询公司,我们将通过于各个业态目前在租赁市场及销售市场的表现,从而还原出本案当前市场上的价值表现,通过市场价格对项目进行各个业态上的经济测算,以价值最大化的标准对项目进行最优化的定位。,苏地2003B42地块项目简介,本案位于市区与新区交汇处,但本案并不具备浓烈的办公区氛围,本案,三香路,干将西路,西环路高架,苏州高新区,苏州市市中心,本案位于西环路高架与三香路的交界处,以西环路高架为界,本案正处于中心城区与苏州高新区的交接处。 本案未能挤入新城CBD区,仅属于CBD的辐射范围,苏地2003B42地块项
2、目简介,受地块限制,本案未能融入新区CBD内,但受CBD区的辐射影响,项目东起国际经贸大厦。西至运河公园,南依三香路,北靠活络浜。 区域受狮山桥影响。与新城CBD区产生阻隔,本案未能融入新区CBD内,但受CBD区的辐射影响。,苏地2003B42地块项目简介,项目由五星级酒店及办公产权性质产品组成。办公产品以小户型为主,五星酒店总平图,办公产权标准层,办公产品套内使用面积:50-80平方米。 单套间面积小,可分割。 参与经济测算面积在57466,区位:中心和商务的交汇,本体:生活属性大于商务属性,1,2,苏地2003B42地块项目简介,产品价值的思考 对于这样的优质区位体系,我们将做成什么样的产
3、品?,纯办公 or 服务式公寓,?,注: 站在经济测算的角度,我们以价值最大化理论确定本案的产品落位。,PART-1 区域办公市场简析,苏州地区办公市场,目前苏州市以新城区、中心办公集中区、园区CBD三大办公区为主,新区CBD,中心区办公集中区,园区中央商贸区,本案,苏州市区、新区、园区三个区域内各聚集了一部分写字楼,而且都分布在各区域的商业中心附近。市区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内;新区写字楼集中在新区商业中心和行政中心附近;园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围。,苏州地区办公市场,苏州市整体在售办公市场供不应求,价格稳步上升。,整个苏州办公市场自09
4、年经济复苏开始开始回暖,由于供应量的下降及区域成交火暴,目前苏州地区办公市场成交呈现供不应求状态。 目前整个苏州地区办公市场价格位置在10000-12000元/平方米间。价格呈现上升态势。,09年至今苏州办公市场总供应面积为208095平方米, 09年至今苏州办公市场总成交面积为429695平方米, 苏州市场供求比为1:2.06。,单位:,单位:元/,供求比,苏州地区办公市场,市区写字楼明显老化,新区、园区优势明显,市区写字楼大部分建造于1997年之前,基本上是93、94年房地产热时盲目投资产物。由于建成时间较长,大部分写字楼外观陈旧,设施落后,以及内部空间分割明显,无法自由分割,物业管理滞后
5、,且交通拥堵,停车不方便。,由于新区、园区没有限高限制,新推出的写字楼多为小高层或高层,不仅外观美观且由于采用框架结构,使之能按客户需求自由分割单位。这批写字楼外观新颖,设备先进,电梯的性能和速度有了大幅提升。而且,更加注重物业管理,通过有实力物业公司的高档物业管理,提升整个写字楼的档次。,金洲大厦,光大银行,新区CBD,园区中央商贸区,苏州地区办公市场,两大新崛起的办公市场均表现供不应求,价格受个案影响起伏大,根据两大新生的办公市场均出现销售市场供不应求的状态。 两大区域成交价格受个案影响呈现波动起浮状态。,09年至今园区供应面积77773平方米, 09年至今园区成交面积163095平方米,
6、 园区供求比为1:2.09。,09年至今新区成交面积163095平方米,,单位:,单位:元/,单位:,单位:元/,苏州地区办公市场,园区典型办公楼一览,苏州地区办公市场,高端个案参照(环球188):目前是整个苏州市高档写字楼标杆,座落:左岸商业街 概况:集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体,总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西CBD中央,总高282米。 办公户型面积:160-250平米 物业:9.3元/平米/月(含水电) 租金:120元/平米/月 层高:3.95米 价格:22000元/平米 装修成本:2000-3000元/平米 购买性质:40%投资、60%自用 去化情况:
7、2009年8月开盘至今,办公去化40%。,高端个案参照(环球188):采用高标准配置,整体品质在整个苏州市场属于一流,苏州地区办公市场,苏州地区办公市场,园区内办公楼市场特征,相对而言,园区的写字楼分布较散,但基本已形成集中的写字楼区域。 产品的档次主要在中高档以上,目前高档产品环球188等 产品出租的方式予以经营。 大多数写字楼车库或车位数量还有待增加,少数高档写字楼车库或车位数量充足。 园区的写字楼功能单纯,其绝大部分都缺少辅助设施以及一些生活娱乐配套,如商务中心、接待中心、餐厅等。 园区的写字楼商务氛围、生活工作氛围明显比往年活跃。在国内外。 园区的大部分写字楼的租金主要在48120元/
8、平米/月的范围。 国际大厦和环球188租金和售价代表了目前苏州写字楼市场的最高标准。最高价格可达22000元/平方米,目前各个项目去化良好。,苏州地区办公市场,市区典型办公楼一览,苏州地区办公市场,高端个案参照(沿海国际中心):对本案最具有参考意义的项目之一,座落:市政府北,干将路旁,主城中心唯一的花园广场式商业综合体 概况:集五星级万豪酒店、甲级写字楼、酒店式公寓和精品商业于一体,以174.8米的主城第一高楼 ,由开发商持有,正对外租赁中。可租层数为327层。 办公户型面积:180-220平米 物业管理费:12元/平米/月 租金:75-85元/平米/月(含水电) 层高:3.00米 目前租赁情
9、况:82% 装修成本:毛坯,西环路高架,干将路,沿海国际中心,高端个案参照(沿海国际中心):区位、物业形态、品质均具借鉴作用,苏州地区办公市场,古城最高建筑174.8米,五星级万豪国际酒店(29-49F ) 甲级写字楼(1-28F,30000 ) 精装公寓(3-9F,13600 ) 底商(1-2F,3000 ),拥有5星级国际酒店配套,定位为苏州最高档的综合商住广场; 175的建筑高度,在主城区内可视性强,形象昭示性强。,该项目区位位于老城区与新区的交界附近,属于非CBD区域内。 该项目顶部为万豪国际五星级酒店,与本案具有五星级酒店属性相同。 在品质上该项目为老城区标杆项目,办公租赁价格位于区
10、域内之首。,苏州地区办公市场,市区写字楼的开发时间普遍都比园区的早几年。 写字楼主要集中在市区的主要干道沿线或附近,分布广泛且总量较大。 物业管理水平并不高,服务和写字楼管理落后。 市区写字楼在地理位置、交通、配套等方面占有绝对优势,成为其吸引客户入住的主要因素之一。 写字楼设施、房型布局、结构等普遍陈旧和落后,以中高和中低档次写字楼居多。 许多写字楼的功能复杂,比如混合有商业、有居住、有办公等 租金水平大大低于新区或园区的,这是市区写字楼的又一个优势。 出租率也很高,平均在85%以上。 市区办公楼销售价格维持在7000-220000元之间,租金除了沿海国际中心在100元其他项目基本在30-7
11、0间。,市区内办公楼市场特征,市区内办公楼客户特征,市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主,特征比较明显。 单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中,但总的看来,城区写字楼的客户群性质较杂。 这些客户群之所以选择市区办公,一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便;另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。 他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。,苏州地区办公市场,新区典型办公楼一览,苏州地区办公市场,高端个案参照(国际经贸大厦):紧临本案,另一个可参考的办公项目,座落:环西路高架与三香路交界处 概况:共25层的办公格局,
12、近10年左右的历史,由于当地工商协会入驻,因此在当地具备一定影响。 办公户型面积:138-248平米 租金:55-60元/平米/月(含物业管理费) 层高:3.5米 装修成本:毛坯 得房率:75% 目前租赁情况:98%的入驻率。 公司情况:以外贸、驻苏州公司分支机构居多。,苏州地区办公市场,高端个案参照(国际经贸大厦):品质感相比新兴办公项目有劣势,车位紧缺。,国际经贸大厦由于开发年限较早,整体品质老化严重。整体形象对于注重形象的外资企业不具有吸引力。 由于前期规划考虑不足,区域内可停车位缺乏,目前出现抢“车位置”现象。,苏州地区办公市场,新区内办公楼市场特征,新区的写字楼主要位于狮山路一带的新
13、区的“中央商贸区”,其比较集中,互相之间的距离较近。 在新区相对集中的写字楼区域内,商务氛围、商业配套等较好。 这一区域的写字楼装修和产品塑造要求高,且单体的规模都较大。 主要写字楼的租售率、租金均高于市区写字楼的水平。 写字楼的风格和提供的服务差异性大,雷同性较小。 新区主要高档写字楼的功能设计上考虑全面,能满足除办公之外的其他一些服务。 目前新区写字楼项目以在租赁方式为主,整个楼盘出租率达到70-85%左右,国际经贸大厦出租率高达98%, 租金体系控制在80元/平方米/月。销售价格仅在9000-12000元/平方米。,客户群以外资企业或机构,外省市公司机构,及苏州本土外向性公司为主,这类型
14、公司对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。 客户群以中小型的公司最多,主要从事管理或服务类的业务,兼有部分生产加工性的公司,新区内办公楼客户特征,苏州地区办公市场,1、目前苏州地区及各个板块内可售办公市场供不应求 。 2、各项目间产品品质差异大,存在明显差距。 3、新区及园区的入驻率相比其他市场较高,新区入住率高达80%。 4、新区可售的产品价格由于品质较老化,价格基本在9000-12000元/平方米。,苏州市区办公市场总结,PART-2 纯办公形态经济测算,纯办公物业形态经济测算,3A甲级写字楼,项目自身经济指标,项目基本定位3A甲级写字楼,发展商对项目的预期,利润价值最大实现,项目所
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