2010郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P.ppt
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1、逸品香山2期 开盘前营销方案,YIPINXIANGSHAN,2010年10月12日,业绩回顾,都市公寓清盘8月20日清盘,签约2118万 商务大厦清盘9月清盘,签约1864万。 国际城市花园仅剩1套,销售额1.03亿。 金融广场仅剩1套 景园目前销售额达6414万、本月已销售11套,金额832万,任务完成率42%。 逸品香山进场6个月销售6055万、本月已销售洋房6套、车位1个,总销售额714万,任务完成率近70% 。,1,一期剩余房源梳理及推售策略,1,2,目 录,一期剩余房源梳理,二期开盘前营销策划,(2),一期剩余房源推售策略,(1),(4),二期首次开盘营销目标 二期营销难点 二期客户
2、分析 二期营销策略及执行 二期认筹策略 推广费用预算,(5),(6),PART 1 一期剩余房源梳理 及推售策略,一期剩余房源梳理 一期剩余房源推售策略,一、一期洋房剩余房源梳理,小结:五层洋房共余42套,金额5614万,从楼层上看,中间层余32套,从楼栋上看,9号楼余15套。,商铺剩余资源统计(截止10月12日),一、一期商铺剩余房源梳理,小结:商铺共计剩余34套、剩余面积2646.29平米、剩余金额3108万。,二、一期剩余房源推售策略,(一)目标清盘时间 2010年11月中旬,(二)推售策略 二期推广期间挤压一期销售且推售剩余房源!,二、一期剩余房源推售策略,一期剩余房源不单独推广! 采
3、用策略:推广二期产品时附带一期内容,PART 2 二期开盘前营销策划,二期首次开盘营销目标 二期营销难点 二期客户分析 二期营销策略及执行 二期认筹策略 推广费用预算与人员安排,一、二期首次开盘营销目标,23栋住宅楼宇,1个幼儿园。 8栋8层洋房,15栋15+1层楼宇。 总套数1948套。 住宅可售建筑面积191705平米。,一、二期房源梳理,首次推售房源,楼栋:1#、2#、3#、4# 业态:15层小高层 户型:均为两房两厅 面积:71.1688.98平米 套数:共计364套,一、二期首次推售房源梳理,二、二期开盘营销目标,第一:销售目标,1亿元!230套!,按开盘实收均价约5000元/推算,
4、12月18日开盘销售230套,12月17日前认筹460套即办理VIP卡至少460张 (按50%解筹率推算),12月17日前接待有效来访1840组 (按25%认筹率推算),第二:蓄客目标,二、二期开盘营销目标,二、二期首次开盘营销难点,二、二期开盘营销难点,1、集中蓄客时,可能没有预售证等证件的取得,或许会遇到政府方面其他阻碍。 需跟进工程部等相关部门尽快解决 2、在预售证等证件尚未到位之时集中蓄客、认筹,更要考虑维护鑫苑品牌名誉。 认筹策略上要统筹兼顾 3、新“国五条”政策的出台,会打压购房热情,首付30%、三套房停贷加大营销难度。 首次开盘坚持“平开高走”,三、二期首批房源客户分析,二期客户
5、分析,如此面积,如此户型,如此地段,如此价格,蓄水客户匹配,客户在哪,客户喜好,有一定积蓄但不丰厚,够住就行,想要有个自己居所,对地段要求不高,价格敏感度高,面临结婚,年龄在2532岁,他们,我们在找这一群人,对未来充满信心,二期客户分析,四、二期营销策略及执行,思路,作为郑州北区前沿发展地段经过一期的推广后,项目的识别性增强,但是目前地块周边配套有限,用未来发展前景吸引客户。 二期首次开盘热销对整个楼盘的后续营销都有至关重要的影响,其开盘成功承载着特定的战略意义。 根据二期首次推出产品及潜在客户分析,我们此次二期推广的主题思想是: 低总价、婚房、未来前景,一、二期整体营销思路,二、二期首批开
6、盘房源定价策略,1、市场比较: 周边的楼盘居于5500-6500之间,但是大部分楼盘的都在四环以内,位置优于本项目,且都快接近交房,同样位于环外的天伦庄园,其产品明显优于本项目,本项目的优势不明显。 详情如下:,周边项目调研,1、怡丰森林湖,项目位置: 惠济天河路北段(惠济区政府向北2000米) 推售产品: 花园洋房、小高层 交房时间: 2011年年底 成交均价: 6000元/平方米 优惠幅度:全款96折,周边项目调研,2、琥珀名城,项目位置:金水区花园路与国基路交叉口北200米 推售产品:多层 小高层 高层 交房时间:2011年10月 成交均价: 5800元/平方米 优惠幅度:全款按揭均99
7、折,周边项目调研,3、金蓝湾,项目位置: 惠济金杯路与银河路交叉口(郑大体院南门对面) 推售产品: 小高层、多层 交房时间: 2010年12月31日 成交均价: 6500元/平方米 优惠幅度: 全款96折,按揭97折,周边项目调研,4、天伦庄园,项目位置:惠济天河路与开元路交汇处(惠济区政府正对面) 推售产品:多层、别墅、洋房,计划均价: 5800元/平方米,2、政策影响:四月份的国十条和九月末的国五条,是史上最严厉的房地产政策调控,将增加绝大部分人的购房难度,市场将面临着观望的局面;,3、开盘目标保卫:鉴于逸品香山二期首次开盘,婚房、低总价以及未来前景是我们此次二期推广的要点,定价上要注意销
8、售的量;,4、首付款的影响:鉴于新政策的影响,及市场的变化,定价时要注意控制总价,降低购房的首付难度;,二、二期首批开盘房源定价策略,因此,通过以上因素的分析,我们建议开盘均价为5000元左右;,1、以“低价、婚房首选”概念强势入市; 2、以超高成交量引爆北区市场; 3、鑫苑逸品香山知名度火爆提升后,为后续推盘热销奠定基础;,开盘实收:5000元/, 开盘热销:5300元/ (涨价300) , 加推新货:5500-5800元/(产品升级,实景体验 ), 产品升级:6000元/以上 (优质货源、品牌驱动)。,二、二期首批开盘房源定价策略,三、二期开盘推广策略,暴力开盘需强有力的执行,1、蓄水计划
9、蓄水节点 2、蓄水方式1、明线各种广告媒体组合扩大宣传力和影响力 2、暗线拓展有效客户通路排卡蓄水 1)SP活动支持,如社区巡展、客户联谊活动等 2)有效直销通路渠道的建立和支持 3、广告支持1、户外等本土高效媒体支持呼应 2、主流报纸广告媒体呼应 3、其他形式媒体支持 4、销售支持1、证件的取得、扫除政府方面其他阻碍 2、物料支持、一系列销售物料到位 5、现场支持1、现场围挡形象建设 2、周边导引指示系统建立,三、二期开盘推广策略,10.13入市,11.3认筹,12.18开盘,第一阶段,第二阶段,直接出击 拓展客户通路 获取客户资源 了解客户信息,强势蓄客 1、持续排号 2、各种广告媒体支持
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