2010雅宝—郑州市农业路中州大道写字楼项目53p.ppt
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1、,策划中心 雅宝农业路项目组 2010-08-14,农业路中州大道项目 补充完善,1、项目报告回顾,2、土地价值分析,3、物业排布建议,4、各物业定位,项目概况,地理位置优越,土地资源稀缺;,本 项 目,军安小区,正大广场,金成宜家,古德嘉苑,实验小学,医院(未建),占地:90亩 总建面:209997.9 容积率:3.5 建筑密度:30% 高度:限高80米 土地性质:商务金融,基本经济技术指标,商务金融用地,限高80m对项目形象展示有所削弱;,SWOT分析,SWOT分析,新老城区交界,区域价值得到市场认可; 大交通优势明显,红专路打通将进一步提升交通优势; 内外部配套齐全; 超五星级酒店配套,
2、提升商务价值; 景观资源丰富; 项目具有规模效应;,宏观经济环境趋势向好,项目所在大区域,是郑州城市扩张主流方向; 政策打压投资资金需要寻找新的出路; 市场缺少顶级酒店项目,为本项目提供了存在空间;,项目所属高档住宅区,商务氛围较低; 项目临近主干道受噪音、高架桥、粉尘等影响; 中州大道高架桥、农业路中间设立隔离带,造成小交通不甚便利; 中州大道作为快速主干道会在一定程度上降低项目商业价值; 控规指标限制,不利于地块树立地标形象(限高);,商务综合体开发对品牌、产品、体量要求较高; 酒店与写字楼投入较大,回报期较长,开发难度较高。,O:机会,s:优势,T:威胁,w:劣势,位于城市核心区域、 周
3、边配套资源极为丰富、 大交通便利,小交通受限、 必须建超五星级酒店的、 商务金融项目。,项目理解,办公,酒店,公寓,商业,品质带动与提升,优质资源共享,开发战略:强化区位优势,以超五星级酒店为“引擎”,围绕“高端酒店效应”开发,并力争发挥到极致,从而拉动整体项目的价值。,各物业的功能定位,以酒店为“引擎”, 顶级公寓和高端公寓为“主体”, 高端写字楼为“辅助”, 部分特色商业为“补充”。,郑州CBD鼎级商务涉外区,形象定位,超五星酒店白金公寓顶级写字楼精品商业,一个位于郑东新区核心区的集高档写字楼、商业、高端商务公寓为一体的现代城市商务综合体,1、项目报告回顾,2、土地价值分析,3、物业排布建
4、议,4、各物业定位,土地价值分析,北边临近高架桥,受噪音和粉尘污染较重; 东侧与高档住宅和医院相近,居住氛围较浓; 西侧受中州大道阻隔,快车道商业价值较低; 南面景观资源优势明显,价值较高;,红专路打通将提升交通优势及项目南边地块的价值;,平面规划建议,商务商业价值,高,低,结合项目发展战略,我们建议将酒店集群放在南面地块,发挥项目的昭示性、通达性和景观资源最大化利用。,1、项目报告回顾,2、土地价值分析,3、物业排布建议,4、各物业定位,平面布局建议,商业,顶级 公寓,酒店,写字 楼,高档 公寓,酒店:临近主干道与CBD,景观资源优越,视野较好,昭示性高,未来红专路打通将进一步提升项目通达性
5、及商业价值 顶级公寓:临近龙湖外环,景观资源极为优越,又远离主干道噪音及粉尘影响,与酒店形成资源互补,提升项目形象; 写字楼:西北面都临近主干道,随受噪音和粉尘影响较大,但昭示性较好,适合建造高档写字楼,同时享受酒店配套资源; 高档公寓:地块临近CBD、景观资源优越、周边比邻高档住宅区,居住分为较浓;,平面布局建议,中心广场,项目整体档次,将各种物业相互联系紧密,提倡绿色、环保、健康的理念;,预留前广场,前广场:加强项目昭示性及档次,与周边景观相互融合,展现一种新的氛围;,预留中心广场,车行出入口,内部出入口,平面布局建议,建议除北面不设置出入口外,南、西、东面均设有车型出入口,并保证酒店,公
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