2011.3.20泉州别墅项目市调分析报告37p.ppt
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1、,【板块竞争】本案位于市区板块与东海板块交汇处,直接竞争对手(独栋别墅)主要分 布在东海板块,间接竞争来源于城东板块和西湖板块,桥南板块:发展完全落后于市区,发展滞后造成最大的影响主要是配套稀缺,早年规划影响市容市貌,片区对市区客户吸引不大。 西湖板块:凭借西湖山水资源的先天优势,以及人文景观和公园配套的逐渐增多,西湖板块的环境效应和人文优势都在凸显。对于追求高尚小区生活的客户具有巨大的吸引力。 东海板块:定位新行政功能区同时带动商务文化教育中心,目前已有较大型的配套设施投入使用。综合这些大型配套,可以窥见未来东海板块发展前景。 城东板块:板块的整体形象一般,区域景观资源缺乏,居民层次较低,加
2、之缺乏完善的交通、生活配套,难以吸引高端客户。,一、板块划分,【板块划分对比】东海板块的区位潜力、景观资源等优势明显,但配套及交通略显不 足,需用心构筑,三、板块对比分析,东海板块,一、大体量、大盘规划,四、客群市区一半以上,私企主达八成,三、独栋为主、单套过大,二、资源丰富、居住价值高,环海面山,自然景观优美 行政新中心 商业和其他设施配较为完善 片区形象逐步得以提升 升值潜力较高,包括前期的建筑规划、景观规划和物业、配套规划等、居住品质都相对较高,价格较高,以独栋别墅为主,除宝珊花园有少量联排别墅外,其他项目只供应独栋别墅。且单套别墅面积过大,致使总价过高。,客户群体上,主要分布于市区、晋
3、江和石狮,而市区购房者占总体比例一半以上,置业特征以私企业居多,达到八成以上。,东海板块区域特性,二、东海板块,【别墅板块格局演变】东海板块因城市东移(规划利好、交通条件以及生活配套逐渐 完善)渐成第一居所别墅置业热点,东海板块:宝珊花园、桃源山庄、千亿山庄; 西湖板块:西湖18栋、盛世领墅、凯来香墅、三远荷墅 ; 桥南板块:奥林匹克公园; 城东板块:嘉琳广场、中骏雍景台; 东海板块:城市规划利好,区位、生活景观优势明显,具备泉州市区第一居所别墅潜质。,根据项目区位、资源条件、产品结构、体量和价格、客群、配套环境等,各板块中的竞盘如下:,四、板块格局演变,【别墅板块格局演变】东海板块凭借各项优
4、势成为泉州市区第一居所别墅的重点开发区,泉州别墅板块格局移动方向,随着“大泉州”概念的提出,东海板块凭借城市东移的规划优势以及相对较为完善的景观资源,成为主城区第一居所别墅重点开发区域。,四、板块格局演变,【本章小结】泉州市别墅板块各有利弊,本案所属区域应扬长避短,重视利好,着力打 造第一居所型的别墅,五、本章小结,东海板块,板块格局演变,板块区分,1、城市规划利好、景观资源优势使得东海板块具备第一居所别墅的基本条件; 2、区位潜力和未来规划使东海板块对市区群体形成吸引力; 3、东海板块配套设施及交通相对不足,要用心弥补和构筑。,泉州主城区第一居所别墅因城市东移渐成置业热点,东海板块凭借各项优
5、势(区位潜力及景观资源)成为此类别墅的重点开发区域。,西湖板块:区位、景观好,但有其规划局限性; 桥南板块:目前发展受制于区位等因素,也无突出景观资源; 城东板块:除了得益于城市东移利好,其他优势较难得以彰显; 东海板块:区位、景观资源等利好,但配套及交通略显不足。,【竞争对比】从区位、资源条件、产品线方面看,本案直接竞争对手(独栋别墅)集 中于东海板块,间接竞争对手在城东和西湖板块,一、竞争分析,【市场放量】 2011年主要竞争项目市场放量为约为45万 ,市场竞争依然较大,数据来源:市场调研,一、竞争分析,【面积结构】 2011年,本案主要竞争项目待推别墅约666套。其中,独栋别墅约177
6、套,主力面积为300-600;类别墅产品489套,面积集中在230-350,本项目:独栋别墅约21套,约占竞争体量(约198套)的10.6%,面积约为944-1619 ,户型 产品面积偏大,一、竞争分析,【总价结构】 2011年待推项目独栋别墅主力总价集中在600-1400万,类别墅产品主力 总价集中在320-480万,未来主要推售项目:,1万/m2,1.5万/ m2,2万/ m2,2.5万/ m2,均价,300万,700万,1100万,1500万,1300万,主力总价,1700万,2100万,2300万,中骏.雍景台(独栋),盛世领墅(叠加),桃源山庄一期(独栋),奥林匹克花园(独栋),中骏
7、.雍景台(联排),一、竞争分析,900万,500万,宝珊.潮江苑(独栋),宝珊.潮江苑(联排),桃源山庄二期(独栋),盛世领墅(双拼),【宝珊花园】宝珊.潮江苑一期30套双拼别墅已售罄,二期竞争产品71套独栋,总价范 围在700-2300万,开发商:南益地产 项目规模:2300亩 建筑面积:251万 容积率:0.61 位置:丰泽区疏港路东海宝珊花园 产品:独栋别墅、联排别墅 总价:700-2300万元,预计6月推出潮江苑二期71套独栋,卖点概述:1、成熟的社区;2、良好的物业管理; 3、南益地产的口碑效应;4、依山环湖自然景观 别墅客群描述:泉州常住高端人群,私营企业家,高级人才,部分泉州外籍
8、经商人士。,二、个案分析,2011年主要推售节点:,潮江苑一期,潮江苑二期,11月13日加推潮江苑部分四联排别墅(推30套、地下室送70;另一半计入销售面积,可办理产权证),,联排别墅价格:两端15000元/、中间13000元/.,宝珊花园前期3套样板房已经售罄,目前正打造3套全新样板房,【桃源山庄】 桃源山庄一期37套大户型独栋产品中余货16套(720-800 ),总价 在1400-2300万之间,说明大户型产品较为滞销, 2011年预推出的二期(山地至尊) 别墅50多套, 主力面积在 300-500 ,总价区间为600-1000万,2011年主要推售节点:,推出二期山地至尊别墅50多套纯独
9、栋,开发商: 汇丰置业(中国)有限公司 占地面积:13万 建筑面积:6.8万 容积率:0.52 位置:丰泽区东海组团宝山社区 产品:独栋别墅 ( 300-500 为主) 销售情况:销售量50%-55%,卖点概述:1、产品附加值高,赠送面积大;2、面山环湖景观资源;3、依托泉州迎宾馆,打造高端形象;4、交通通达性好。 别墅客群描述:大泉州区域为主,辅以省内其他地区。居住为主,约占60%,主要为二期;商务接待为辅,约占40%,主要为一期;,二、个案分析,物业类型:桃源山庄别墅为现代中式至尊别墅,共118个独栋别墅,总建筑面积约6.8万平方米。一期为37栋豪华别墅和一栋商务中心,二期为山地至尊别墅,
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