2011上海浦东北蔡新希望企业家园区B2-01地块前期定位报告(优劣分析版)49p.ppt
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1、浦东北蔡新希望企业家园区B2-01地块前期定位报告,2011年10月14日,项目研究思路,认知项目特征,挖掘项目重点问题。,基于项目的总体定位,针对项目进行经济测算,项目基地条件分析,项目SWOT分析,壹,叁,项目投资测算与土地价格建议,认知项目特征,挖掘项目重点问题。,项目基地条件分析,项目SWOT分析,项目基地条件分析,项目研究思路壹,壹,本项目经济技术指标,川杨河,罗山路,华夏西路,本项目地块场地平坦,适宜开发建设。 项目地块方正,临近城市干道,适合房地产开发。 项目用地为教育科研性质,具备开发总部园区、研发基地的基本条件。 建筑限高24米,只能做多层物业开发。 地块北临川杨河,南临三林
2、浦,西沿先生浜,水系丰富,生态环境资源丰富。,175米,175米,315米,210米,三 林浦,本项目用地四至现状,项目地块周边拆迁已基本结束,但整个园区拆迁完毕仍需一段时间。,认知项目特征,挖掘项目重点问题。,项目基地条件分析,项目SWOT分析,项目潜在开发条件分析,项目研究思路壹,壹,浦东新区产业规划布局,项目地处城市发展主轴和张江高科技园区板块辐射区域,北蔡镇2011年上半年经济发展情况,2011年上半年全镇各业总收入累计完成154.72亿元,比上年同期增长13.53%。其中:二产累计完成39.86亿元,比上年同期增长3.48%。三产累计完成114.86亿元,比上年同期增长17.49%。
3、 招商引资情况:上半年全镇完成内资32个,注册资金43291万元;外资8个,合同外资8957.78万美元。,汽车配件制造行业,4S汽车销售产业,房地产开发产业,大型商贸网点、物流,北蔡镇产 业协调发 展,布局 合理,特 色产业明 显,汽车 零配件制 造、房地 产已成为 镇两大产 业支柱,以德尔福、岱美为龙头,以御桥路、沪南公路、莲溪路两线为代表,以大华、万科、香溢为代表,以乐购购物中心、御桥购物中心为主,北蔡镇地块规划布局,新希望企业家园,御桥商贸中心,北蔡工业园,北蔡地区园区和功能区分布,项目1.5公里范围内主要为物业类型相似度比较高的新希望企业家园和张江高科;3公里范围内的北蔡工业园区多为
4、公司自建办公楼和工厂,以及少量出租办公物业;6公里范围内的北蔡镇中心和御桥商贸中心为生活和商业中心,御桥未来规划有办公物业,为商业配套性质。,张江高科,新希望企业家园规划情况,总体定位建设成为面向长三角需求、依托新浦东产业优势、以中小企业为主、将专业生产服务环境/生活环境/生态环境协调组织的“企业新干线”总部园区。 功能定位为多种企业办公与研发类型的复合,兼顾适当的生活、商务配套服务功能;同时,以基地良好的生态环境为基础,力求创造园区独特的环境品质。,本案,项目区位分析,本项目受张江高科技园区、中环高架、罗山路主干道、浦东南北产业带等利好因素促迚,区位优势较强,利于项目开发。, 项目位于北蔡镇
5、东部,东面紧依罗山路主干 道接张江高科技园区,南面近中环夏西高架路, 西侧为北蔡工业区。 项目南北、东西交通便利。, 项目紧靠新浦东南北产业带(由外高桥保税 区、金桥出口加工区、张江高科技产业园及康 桥工业区等所形成的产业带)。 项目处于陆家嘴金融贸易区及三林世博功能 区的辐射范围内。, 基地处于三林世博功能区三大圈层(现代服务 产业圈层、传统服务产业圈层和都市产业圈层) 的都市产业圈内。 距离世博会会场约8.5公里,距离陆家嘴金融 贸易区中心约9公里,距离浦东国际机场约20公 里。,本案,项目交通可达性分析道路交通,华夏西路中环路,张江高科,罗山路,沪南路, 园区东面紧依罗山路,距罗山路、华
6、夏 西路立交上下匝道500米 沿罗山路向北5公里至张江立交南北高架 南面近中环华夏西路高架路 项目向西3公里至沪南路,为贯彻北蔡镇 南北的主干道, 在园区道路规划方面,将连接沪南路 的绿科路向东延伸与张江中科路连通, 增加了罗山路两侧的联系,也将改善张 江中区的交通环境,提高张江、三林东 西向的交通能力。 园区内道路呈环形+枝状形态,有利于园 区内环境景观设计及组织各地块内交通。 环形道路保证了内部建筑物及中庭绿地的 宁静,并能为各建筑物提供均好的可达性。,本项目外围交通条件良好,南北高架、中环线紧邻项目地块,同时通过规划中的绿科路延长段与张江直接连通。,本案,项目交通可达性分析公共交通,本案
7、, 项目距轨交13号线和21号线华夏中路罗山 路站约500米,可达性强。 13号线由嘉定江桥镇华江路站至浦东张江路 站,均为地下线,共有31个站,经华夏中路站 向东进入张江区域,一期计划于2012年开通 21号线北起龙阳路,南至临港新城,全长约 59公里,设有13座车站,包括3座地下车站及 10座高架车站,计划于2012年底建成通车。,本项目临近规划建设中的轨道交通13号线和21号线,轨交通达性较高,公交可达性一般。,轨道交通, 目前,项目周边公交线路包括北蔡1路、南 川专线、南南线和龙芦专线,公交可达性一般。 园区规划在绿科路环业东路交叉口西南 侧设置一处综合交通枢纽(含公共停车场) ,供社
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