2011上街房地产市场概况研究分析.ppt
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1、上街房地产市场概况研究分析,项目区域楼盘分布及价格区间调查 重点参考项目调查分析 市场产品投放结构分析 市场销售速度分析 市场竞争态势分析,项目地块区位和面貌分析 项目定位依据和档次 项目开发战略定位,二、上街房地产市场分析,二、项目定位分析,一、上街土地市场分析,上街土地市场2011-2012.3成交分析,目录,壹:上街土地市场分析,939亩,16万/亩,楼面地价156元/,24亩,16万/亩,楼面地价165元/,2011-2012.3上街土地出让分析,上街新城区出入土地未来可投放总建面积是105.2万。,本案,2011-2012.3上街土地出让分析,2011-2012.3上街土地出让分析总
2、结,开发热点:从市场土地出让量体分布来看,市区依然是未来房地产开发热点,未来可投放市场量体有229万,上街新城区只有105.2万。 竞争压力:未来市区和新城区可投放量体一共是334.2万,可开发建筑体量大,且市区项目分布密集,竞争激烈。 土地成本:上街市区的土地成交金额多集中在40-50万元/亩,有三块位于老城区的土地成交价格较高,在53万元-92万元/亩。本案土地的成本在43-49万元/亩,处于市场主流价格段内。,贰:上街房地产市场分析,上街楼盘分布及价格区间调查,单位:元/,上街重点个案分析综述,楼盘概况:目前市场在售项目较少,并多集中在许昌路与金华路沿线。 楼盘形态:建筑形态多样,涵盖退
3、台洋房、电梯洋房,小高层、高层和联排别墅,其中以高层为主。 楼盘产品:三房为主,面积分布在100-160,集中分布在110-130,但小面积三房去化率较高。 楼盘价格:市场高层均价在3600-3700元/,德宝城墅的退台洋房价格在3700,建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在5000元/左右,别墅在15000元/。 楼盘客层:主要为以周边县市客户为主,及部分巩义客户。 来人来电量:目前市场在售项目日均来访量在5-6组左右。 楼盘规划:目前市场以亚星江南小镇及建业森林半岛项目为代表整体定位较为高端,多数项目社区规划合理,并含有水系景观。 购房热度:自2011年10月份开始市场热度急剧下滑,客户
4、观望情节较重,但年后整体市场开始回暖,多数项目日均来访量在5-6组客户左右。,建业森林半岛二期概况,二期电梯多层,亚星江南小镇概况,三期,溪畔美域概况,理想城二期概况,二期多层,乐福国际二期概况,二期在售,龙吟世家概况,一期预售,德宝城墅概况,一期在售,翡翠城概况,一期在售,市场产品投放、销售结构分析,总投 2161套,总销1572套,通过市场调研,上街整体市场当期总投2161套房源,总销1572套,整体去化率73%,市场表现较好。 市场投销中,三房投放占主要比例,三房销售比例也占第一。,市场产品投放、销售结构分析二房,市场二房产品投放量少,且面积段集中,在80-90。 二房去化率80%。,市
5、场产品投放、销售结构分析三房,市场三房整体投放1622套房源,销售1182套房源,市场整体去化率73%; 市场三房房整体投放区间在150-160,100-110三房去化率最高。 小面积三房去化率较高。,市场产品投放、销售分析综述,投销:市场整体投放、销售中,三房均在75%,占绝对比例。 二房:目前市场二房产品整体投放较少,且面积段较为单一,主要在80-90之间,但整体销售情况较好,表明二房仍有较大的市场需求空间。 三房:市场整体投放较大,面积段较为集中,主要在110-130,但整体销售中,小面积三房投放虽少,去化率较高。,市场销售速度分析-整体市场销售速度,通过市场调研分析: 目前市场在售项目
6、个案月均销售套数为35套,销售面积为4313。,市场销售速度分析-不同产品形态月均销售套数,通过市场调研分析: 目前市场电梯洋房产品的个案销售速度为38套/月; 普通多层个案销售速度为29套/月; 高层产品个案销售速度为36套/月。,市场销售速度分析-不同产品形态月均销售面积,通过市场调研分析: 目前市场电梯洋房产品的个案销售速度为5541/月; 普通多层个案销售速度为2852/月; 高层产品个案销售速度为3981/月。,市场竞争态势分析,通过市场调研分析,目前市场在售项目余量9.9万,未来总体可投放量162.9万,未来市场竞争压力较大。,市场竞争态势分析,市场竞争态势分析,如按照上街现阶段市
7、场月均去化速度是4313/月,未来可投放量体将需1152个月销售完毕。未来市场竞争激烈。,上街房地产市场分析综述,上街房地产市场在售楼盘数量少,但是建筑形态丰富,涵盖面广。 市场整体去化率较高,达到73%,其中以三房为主,投放和销售都占到了75%,面积主要集中在110-130。 上街房地产市场整体月均销售速度慢,其中从产品形态来分析,洋房的去化速度不论是套数和面积,销售速度都是最快的,高于普通多层和高层。 上街未来房地产市场可投放量体大,达到497.1万,竞争激烈。,叁:项目定位,项目定位-地块区位分析,项目地块位于丹江路南,登封路西,汝南路东,漓江路北,处于上街区南部新城区起步区,处于规划中
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