2011中山 豪逸御华庭价格沟通报告及推售策略51p.ppt
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1、1,豪逸御华庭价格沟通报告及推售策略,2,市场分析,4,价格策略,推售策略,3,目录,1,项目本体分析,开盘方案,5,项目总占地300亩,建面100万平方米,总共分三期开发,规划打造中山城市豪宅标杆。,豪逸御华庭五大价值体系: 1、品牌理念:恒茂地产,中山豪宅专家。 2、产品品质:新加坡柏景园林设计、东方雨虹防水材料、LOW-E中空玻璃、双大堂设计、进口入户门锁、直饮水系统,完全高品质。 3、服务体系:全球三大物业服务公司第一太平戴维斯提供纯英式管家“御宾”服务。 4、增值空间:10万平米商业,打造中山高端商业新中心。 5、风水理念:七星伴月。 打造中山豪宅标杆!,项目分析,一期项目的主力户型
2、是142四房和108的经济型小三房,一期的技术指标 占地:67074 建面:286118(其中住宅面积210396,商业面积23436) 容积率:3.5 住宅:514套,项目分析,项目分析,项目的核心价值点,中心地段,卓越品质,优雅服务,卖都市感。高科技、现代、时尚、前沿、创新;富丽堂皇、主题式购物广场,各种高档用料展示、品牌故事,品质追求,销售服务、物业服务,从走进售楼部起就感受到优雅细致的贴心服务,项目分析,豪逸御华庭最近动作:,8月5日:启动内部关系客户认筹,当天认筹140张; 9月4日、5日:亿元级销售中心瞩目开放,公开启动认筹,两天认筹100张;截止9月29日,已累计认筹313张;
3、9月14日:豪逸御华庭华门御宴璀璨开席,得到市场和客户的一致好评; 9月28日:2栋、3栋珍品样板房针对认筹客户开放,认筹客户预约看房; ,项目并没有做大的推广,主要是关系户比较多,项目圈层影响力很大,圈 层活动是项目下一步主要的拓展方向; 项目的中心价值关注度较高,客户基础丰富; 由于项目已经给市场造成了很高的期望值,首次的开盘必须保证高消化率, 也是为未来圈层活动做基础;,项目分析,首批推售产品,加推售产品,10月10日开盘,推出首批单位2栋01、03座,3栋 88平米:48套; 107平米:46套; 140平米:46套;,10月底加推,加推5栋 107平米:50套; 140平米:50套;
4、,12月底,加推6栋 部分2栋,加推7栋 部分2栋,7层以下视线被腾讯科技厂房、宿舍楼阻碍。,户型朝南,通风好,3层以上视野较广,小区园林景观,但通风较差,户型朝南,视野好,可观园景,86-88户型,罕有2+1房,超值赠送面积 客厅加配超大阳台 主卧套房设计,产品分析,南向 6米挑高超大露台 双套房 远眺可望五桂山景,108户型,产品分析,南北流通 六米挑高露台 小区园林景观 赠送率高,142户型,产品分析,产品分析,产品小结: 140平米:项目定位为豪宅,客户群的经济收入普遍较高,对生活品质的要求也相对较高,140平米的户型是豪宅产品中的主流户型,不愁卖; 88、107平米的单位在市场中走量
5、虽然较好,但在豪宅项目的客户群中关注度相对较低,其中88平米的关注度最低,如何定价及推售?,2,市场分析,4,价格策略,推售策略,3,目录,1,项目本体分析,开盘方案,5,目标设定,世联目标: 首次开盘,实现高消化率打响第一炮; 开盘实现销售80套,销售额7000万;,目标,近期中山房地产情况,9月 6 日-9 月 12 日中山一手商品房共签约1187套,环比上涨6%,签约面积为131259.94 m2,环比上涨3% ,商品住宅网签量连续五周持续上涨。,2010年第一季度中山房地产市场火爆登场 面对频频出台的国家调控政策中山市场依然保持 2009 年的热销;年第一季度中山共成交 209 万,面
6、成交均价在第一季度已达到 5129 元/;同时,外地品牌开发商陆续进驻中山市场,使得中山楼市逐渐走向成熟。 二季度中山成交量大幅缩水,新增供应大幅减少,市场僵持不下 5 月份全市新增入市的商品房套数仅有 1893 套,与 4 月份的新增供应 7394 套相比已明显收窄;购房者紧跟宏观走势,期待开发商能大幅降价促销,对未来降价预期保持较为乐观的观望态度。 后市房价趋于下行 随着调控实施的深入,不排除政府视乎调控效果,在接下来的几个月内还将有更进一步的措施出台,本次调控本意是调节过快增长的房价,在价格尚未真正下调的前提之下,继续深调不可避免,中山市场的价格很可能会进一步调整。,市场分析,近期市场供
7、应量及消化量,2010年 8月中山商品住宅新增供应量为5901套,环比上涨 307%。全部面积段新增供应量有一个较大幅度的增长,其中 100-120m2(1403套)面积段增长数量最多。 8月销售以 80-90 m2、 100-120 m2、 120-144 m2三个面积段为主,占总销售量的 55%,其中销量最好的面积段是 120-144 m2,达到 624套,环比上涨 125%,市场分析,成交价格,从2009年12月到2010年8月,中山房地产成交价格在短期内呈波动状态,导致价格不稳定的主要因素是政策不确定性。,市场分析,同类产品下半年供应情况,石岐区主要供应0-60平方的小户型,而东区主要
8、供应120平米以上的住宅。,市场分析,存量较多的面积区间存在于100-144平方米的之间,两者之和占了整个市场存量的35%左右。此区间的面积供应较为充足。,8月各面积段商品住宅存量分析,市场分析,主要竞争对手 熹玥、 远洋城、 白朗峰、 凯茵新城、 滨江公馆等 均为90平米以上 的大户型,竞争 激烈。,市场分析,市场分析,市场小结: 如今,中山市场看似整体是在回暖,其实是量增价平,主要由于政策的不确定性导致的价格的不稳定; 真正回暖的为首次型住房开始复苏; 市场对改善型住房产品的定价谨慎,其中也是由于后续政策的不可预知性;,主要竞争项目分析喜玥,主要竞争项目分析远洋城,主要竞争项目分析,改善型
9、产品主力均价在7500左右是比较合理的,8300元均价导致价高速慢,7500元的均价保证了产品的速销,10000元毛坯价有价无势,雅居乐喜玥,远洋城,白朗峰、滨江一号,2,市场分析,3,价格策略,4,推售策略,目录,1,项目本体分析,开盘方案,5,对目前积累的认筹客户进行分析:,通过数据发现,需求107及140平米客户的比重远远高于需求86-88平米的客户,而86-88平米的单位又是首批推出单位的主力面积段;,首先进行客户分析,面对这种情况,我们是否可以利用产品的价格差来引导86-88平米单位的走量?,客户分析,对目前积累的认筹客户价格接受区间进行分析:,根据认筹客户对各个面积段产品价格的接受
10、区间发现,3种面积段客户的接受价格区间比例是相似的,7500-8000及7000-7500占到80%,通过价格差进行引导难度很大;,客户分析,目前积累的认筹客户中的投资客分布:,86-88平米:7批 107平米:9批 140平米:8批,投资客比重非常小,再次证明引导客户到86-88平米的单位存在很大的困难;,客户分析,客户对140平米产品需求及关注最旺盛,88平米产品关注度最低; 客户的意向价格区间在7000-8000,且此比例在3种户型的认筹客户中表现比例一致;通过价格差引导140平米客户到88、107平米存在阻力;,因此,建议定价时应遵循: 1、针对86-88平米的单位,保持整体的价格体系
11、,进行稳步推售; 2、针对107-140平米的单位,由于客户需求量大,可进行集中消化;,核心均价推导,核心均价的形成:市场比较法定价,通过市场重点楼盘比准得出核心均价,市场比准因子权重设置,比准价指数r = 本项目总分/对比项目总分,核心均价推导,在不考虑销售速度的情况下,得出本项目的静态市场比准均价为: 7737元/,本项目的静态市场比准均价,户型朝南,通风好,3层以上视野较广,小区园林景观,但通风较差,7层以下视线被腾讯科技厂房、宿舍楼阻碍。,户型朝南,视野好,可观园景,108 ,户型朝南,视野好,4层以上可观五桂山景,142 ,户型朝南,园林景观,价格表形成平面调差,影响价格的因素和权重
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