2011四川自贡市创兴西城·雅筑提案汇报.ppt
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1、四川中原营运二部 2011年3月,创兴西城雅筑营销提案汇报,谨陈:保利南方成都分公司,汇报说明 四川中原与保利之间尚无合作先例,在冀望一次合作之前。对对方的企业文化的理解是双方合作顺利推进的先决基础,是倚靠双方合作共创辉煌的精神指引。故此,四川中原针对保利南方及其上下级企业研究。以期能对双方合作和项目推进起到积极作用。,报告内容,页码,第四部分 项目本体认知,1、项目区域认知,贡井地处自贡市中心区西部,是自贡建大城市的重要组成部分,面积417平方公里,人口29.71万人。 现有建城区面积9.5平方公里,城区为自贡市南、北环路和资贡路所包围,自雅路穿城而过。建城区绿化覆盖面积350万,建城区绿化
2、覆盖率46.6%,城市公共绿地48万,人均拥有公共绿地6.28;园林绿地面积281万,人均园林绿地面积36.7,公共绿地率37%。 近年来,重点实施了市工业开发区开发建设和青杠林片区开发建设,以及平桥至鹅儿沟改造,实施了贡舒路建设,建成了日处理1万吨的污水处理厂,顺利进行了杨家坝片区、和平路片区的棚户区改造。在“十五”期间,贡井区城市建设项目达95项,总建筑面积36.23万,总投资达2.4亿元。,项目位置: 自贡市贡井区贡兴路延长线与长征大道交叉口西北侧,贡井区将建设成一个集行政、文化、金融、商务为一体,具有完备的公共配套设施、充足的绿地休闲空间、社区活动场所的新型片区。,地块位置,2、项目交
3、通认知,长征大道 北起贡井区鹅儿沟,南与盐都大道成平面“T”形交叉。设计等级为主干道级市政道路,长征大道为连接自犍路(东段为贡井区中心)与南环路及省道305线和省道207线的必经之路 贡兴路延长线 既可连接省道305线到自贡九中路口,也可经由省道305线直通渝昆高速公路(北接内江市,南接宜宾市),又可经由省道305线连接省道207线直至自贡市区;,地块位置,项目地处长征大道与贡兴路交叉路口,两条大道均为城市交通主干道,交通优势明显。,3、项目周边商服配套认知,项目周边基本配套设施齐备,生活环境成熟。但,整体商业服务水平还较低,有改善空间。,项目周边配套: 学校:育才小学、青杠林小学、自贡九中
4、医院:自贡市三医院、自贡市五医院 银行:工行、农行、交行 市政:贡井人民公园、项目内市政公园 餐饮:餐饮一条街 政务:贡井区政府及大部分政府职能部门 不可忽视的是,项目周边的娱乐设施尚不齐备,商服水平尚待提高。区域环境改善还有一定空间。,4、项目地块认知,项目地块沿十字路口道路呈弧形,外两侧临交通干道,内朝市政公园。,项目地块昭示性强,易于建立形象。 项目地块沿交通干道,后期商业打造有先天优势。 项目地块将市政公园环抱,产品有一定的均好性。,5、项目产品认知,项目产品沿地形排布,利用错落排布保证项目景观效果,同时利用十字转角作为集中商业点,提高了商业溢价空间。,规划手法: 充分利用地形展开建筑
5、布局,力求打造绿色生态的高尚社区; 建筑单体均平行道路布置,力争更多住户可享受资源景观; 采用错位排布,使得建筑之间时局最大化,同时利于小区通风,利于建筑群体节能 建筑布局: 沿长征大道均匀布置4栋18层高层,建筑采用山墙相对的布置方式,使得建筑之间的干扰最小化,同时对内对外的视野开阔; 沿道路转角处布置3层商业,为4栋二类高层的裙楼,为小区居民提供方便、快捷的社区服务;,6、项目服务和本体配套认知,项目在物管上引进了国内先进的“彩生活”物业管理,领先整个自贡市场;在产品硬件配套上打造了自贡首个音乐喷泉,并在入户门、电梯等设施上力求突破。,首创自贡触摸屏电梯。,自贡首家一级物管社区。,更大气的
6、豪“门”生活。,自贡首个音乐喷泉。,7、项目本体认知总结,总体而言,项目本体发展优势大过劣势,机遇强过挑战。,项目所在区域有很强的可塑性,后期发展乐观。 项目所在区域周边配套较为齐全,但是服务水平较差。 项目交通便捷度较高,商业发展前景较好。 项目地块虽临路,但昭示性和景观面较好。 项目产品规划及户型设计水平均领先自贡市场。 项目设施及服务水平也突破了自贡房地产市场的天花板,属高品质项目。,第五部分 项目核心价值提炼,1、项目核心价值认知的必要性,1,2,3,项目核心价值体系的认知有助于深层次挖掘项目卖点。,项目核心价值体系的认知有助于寻求项目营销推广诉求点。,项目核心价值体系的认知有助于项目
7、溢价的合理实现。,理解项目的核心价值,有助于指导项目后续营销推广及销售工作的执行。,2、项目核心价值的三大体系和九大支柱,中原认为,项目核心价值点可以归结为,三大体系,九大支柱。,3、三大体系之区域价值体系,项目所在区域正从老工业区往自贡新城发展阶段,规划科学,发展空间更大。随着蓝光、恒大等地产大鳄的入驻,宣称了自贡地产的贡井时代来临。,项目区域优势,自然人文,政府作为,巨鳄进驻,项目地处自贡市区西部,属上风上水位置。 项目周边有较好的自然人文旅游资源,是自贡人气区域。 项目所在区域属传统盐商居住区,有贵胄之气。,根据贡井区十二五规划,将打造“生态贡井”,区域环境将进一步升级。 贡井区将城市建
8、设列为十二五期间经济发展的四件大事之一,城市发展速度将加快。,蓝光地产进驻贡井区,开发“贡井一号”品质社区吸引自贡人视线。 恒大地产即将进驻贡井,区域潜力被国内一线开发商认同。,3、三大体系之区域价值体系,项目地处长征大道与贡兴路交汇处,距自贡城西客运站咫尺之遥,项目的交通便利程度较高。,项目位置,西客运站,项目处于城市路网的中心位置,毗邻西客运站,对项目本身的通达性和截留威远、荣县外地客群都有较大帮助。,4、三大体系之生活配套体系,公园环伺,项目自身坐拥市政公园配套,临近贡井人民公园与张家花园,“公园地产”名符其实。,4、三大体系之生活配套体系,项目周边有自贡市最大的育才小学,还有育才艺术幼
9、儿园、青杠林小学和自贡市第九中学。,项目位置,育才小学,自贡市第九中学,青杠林小学,育才艺术幼儿园,项目以优越的教育配套吸引两代之家或三代同堂家庭入住。,4、三大体系之生活配套体系,名校物业,项目周边基本商服配套齐全,在服务区域上来说,可以定义为贡井行政中心。,贡井区政府,农行,工行,交行,贡井区水务局,贡井区民政局,贡井区审计局,贡井区地税局,贡井区工商局,贡井区房管局,项目位置,加上医院、餐饮等配套。项目周边区域配套服务基本齐全。且存在众多潜在实力购买客群。,5、三大体系之本体价值体系,先进户型,项目以极具前瞻的户型设计领先于自贡市场,对客群造成颠覆性震撼。,5、三大体系之本体价值体系,高
10、端物管,彩生活是自贡引进的第一家国家一级物管企业,以纯属的沿海地产管理经验为项目业主服务,创造自贡最优居住环境。,5、三大体系之本体价值体系,项目以高端物业姿态面市,产品硬件配套上也强调品质。世界第一电梯品牌和子母门系统的引进就是最好的例子。,5、三大体系之本体价值体系,独家音乐喷泉,项目将打造自贡第一个音乐喷泉,将为项目乃至整个社区和城市增添一道靓丽的风景线,起到很大的社会效益。,项目音乐喷泉将: 为项目聚集更多人气。 为项目制造口碑传唱。 为项目增加社会效益。 为城市增添风景。,6、核心价值之下,高端物业呼之欲出,区域改善,交通便捷,名校环伺,配套成熟,先进户型,高端物管,过硬设施 核心价
11、值之下,自贡市场迎来一次涅槃! 创兴西城雅筑,高端之路已经开启!,第六部分 项目整体形象定位,1、项目整体形象定位依据,中原认为,项目整体形象的定位要从四个方面作为支撑市场、客群、项目本体和企业发展。,2、市场发展依据,中原调查发现,自贡的品质物业市场还处在起步阶段。项目产品建设和服务水平普遍较低。,3、客群需求依据,市场空缺、客户渴求、项目价值、企业发展愿景,居民收入不断提高,生活品质要求不断上升,当前提供的住宅产品与省内一线城市比也相对较差,居民改善住宅需求无法得到满足。,深访语录,蓝光置业顾问:沈小姐,客户:王先生,我在成都有一套房子,成都的房子户型和环境都比自贡的好。在自贡买房子,没得
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