2011孝感秦龙`凤凰城营销策划定位方案.ppt
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1、,秦龙凤凰城,营销策划定位报告,二零一一年五月,武 汉 同 创 伟 业 地 产 经 纪 公 司,项目的发展,战略资源整合,营销模式构建,产品定位,项目资源整合,政府资源整合,资本资源整合,城市发展,政府支持,产业资源,市场空间,区域竞争,企业资源,市场调研,壹 项目定位 贰 项目营销策略 叁 项目市场分晰 肆 项目推广思路 伍 VI表现建议,目录,CONTENTS,项目定位,A、项目整体定位 B、项目功能定位 C、项目目标 D、市场定位,Project positioning,壹,新区核心科技功能型零公摊社区,项目整体定位,坐拥未来新区政经中心;便利的大环境配套;便利的8+1城市圈交通;集生活
2、消费、餐饮娱乐、休闲健身、酒店居住于一体,全程式优质服务的功能化、科技化理想人居。,城际交通,项目功能定位,目标,孝感新区标杆式科技功能人居,一个坐拥未来政经中心、未来配套完备的 成长型中心盘 一个享有城际交通、与8+1核心相联的 出将入相府邸 一个科技创新、以人为本的 体验型功能平台 一个顺应发展、充满时尚气息和新兴活力的 未来城市中心休闲社区 一个运用独特营销模式、策划经典、必将引起轰动的 市场标杆 业界关注之地,项目营销策略,贰,Project marketing strategy,A、环境分析 B、营销目标 C、营销策略 D、策略核心,营销环境分析,政策面不断收紧,调控浪潮未尽;年初至
3、今,市场观望氛围浓郁 市场放量未见缩小,宏观开发总量持续上扬;针对刚需为主的市场争夺激烈 区域放量增长;且与临近楼盘在产品上相似度高,形象区分存在难度 舆论所营造的开发商形象欠佳;越来越多的地产广告难以为受众所信服 想要让项目销售大好、快速回笼资金,以上问题必需得到解决,使项目推出后,成为市场视线第一梯队中的核心 实现产品的快速去化,快速回笼资金 通过本案的营销策划运作 为项目品牌与开发商企业品牌建立一定的市场影响力 打造市场认可度培养企业品牌的跟随型客户群体 制造项目在市场上的轰动效应 在营销模式和核心卖点上使市场竞品短期内无法复制,营销目标,整体销售思路,不鸣则以:前期针对“零公摊”销售模
4、式制定完备的相关计划 严格保密。确保统一释放时的蓄能效果。,一鸣惊人:从前期诉求开始就直接以营销方式为重心,随后穿 插项目产品卖点,力求短期内建立清晰明确的项目市场形象。,逐步推进:在营销策略上,配合销售进度,保持主动式销 售,以饥饿营销的方式,达到快速销售。以中档价格入市, 按阶段分区域推出 ,快打快销,稳步拉升价格,使资金快速 回笼。,销售总体策略,这是一场奇袭战 项目销售之前就要准备充分 一旦准备不足 将影响整个战役的成败!,基于市场、项目环境、自身定位,建议项目销售模式采用 返租约销售+直接销售,销售策略,逐栋推售 认筹、解筹 选房、开盘,多次探晰 市场心理价格 逐步拉升项目 阶段推售
5、价格,推售策略,推售模式优劣对比分析,价格调研分析,定价推导(权重比较法),根据可比项目销售价格,通过市场比较法,得出项目市场参考价格,如下表:,项目定价,商铺销售均价: 元/ 由于临街地段位置不一,价格浮动区间为 元/,住宅销售均价: 元/ 由于商铺具体位置不一,价格浮动区间为 元/,根据公式 P=Q(本)(P1 W1/Q1+P2 W2/Q2+P3 W3/Q3+P4 W4/Q4)得出 P(商铺)= 元/ P(住宅)= 元/,策略核心,核心的意义也许,只需要六度,项目认知度,业界的高度,企业品牌 知名度,销售的 火爆程度,名利双收,政治层面 认可度,消费者信任度,零公摊,这三个字,能不能达到6
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