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1、,2011年8月,宁波酒店式公寓考察报告,目 录,一、宁波酒店式公寓市场概况 二、经典案例分享 三、借 鉴 四、包装、推广策略分析,目 录,市场概述,宁波酒店式公寓市场概况,市场特性,产品分类演变,宁波酒店式公寓市场概况,可 谓 传承有序百花齐放方兴未艾 无 论 房型格局、面积区间、装修设计 经 历 6年竞争演变;达到日臻完美境界,宁波酒店式公寓市场概况,市场概述,普通住宅总价颇高;主城区均价超1.5万/,两个市场特性 - 成就了酒店公寓在甬的长足发展,住宅供应偏少,刚需没有选择空间,宁波酒店式公寓市场概况,产品分类,平面布局;一房为主;酒店配饰商务套房,宁波酒店式公寓市场概况,4.5米复式小
2、公寓;宜居精装;全配全送,产品分类,宁波酒店式公寓市场概况,复式超小公寓;完美知性装饰;人性化功能空间,产品分类,宁波酒店式公寓市场概况,超5米复式类住宅;多开放式空间;全功能舒适型,产品分类,宁波酒店式公寓市场概况,改造型 专属型,商业地块上的纯公寓社区,脱离了旧房改造的功能、空间束缚;更自由、科学的打造理想精品,宁波酒店式公寓市场概况,产品演变,平 面 复 式,产品演变,更多赠送空间;实现小面积多功能;全功能+低总价,如此小面积;平面如何实现多房功能,宁波酒店式公寓市场概况,毛 坯 精 装,产品演变,让刚需拥有顶级设计师的精巧作品;省去装修的麻烦和打扰;拎包入驻,精美装修的影响力是毛坯无法
3、比拟的,宁波酒店式公寓市场概况,可 居 宜 居,功能演变,宁波酒店式公寓市场概况,宜 居 全功能,功能演变,宁波酒店式公寓市场概况,套内功能完善 公共功能拓展,公共大露台,大件衣物晾晒需要 每层开放式合用客厅,客人多了也不愁 预约式公共厨房,满足偶尔的宴客需求,功能演变,宁波酒店式公寓市场概况,嘉恒广场,宁波酒店式公寓案例分享,学府1+1,金 东 岸,经典案例分享,项目简介:雷迪森嘉恒广场,位于东部新城中心,通便利,周边以中央商务区、新城门户区及中央休憩商业区等项目围合,商务商业氛围浓郁。总建筑19万方,由7栋高层和1.9万方购物中心围合而成。项目定位高端,白金精装SOHO,雷迪森五星级品质,
4、享国际化品味空间。主要客群为要求高品质的商务人士和部分投资客。,嘉恒广场,经典案例分享,53M2总裁公馆 -1房2厅1卫 复式设计4.2米开间, 二楼套房设计, U型厨房/餐厅一体, 时尚便捷, 客厅挑高,增加共 享空间。,53M2风雅之家 -1房2厅1卫 户型规整, 4.2开间,宽景落地 窗,视野开阔, 厨卫空间与起居分 开,提高生活品质。,房型分析,经典案例分享,镂空楼梯设计,增加空间感和时尚感,客厅挑高,增加共享空间和舒适度,亮点: 入户处部分吊高,增加入户舒适度 客户挑高,增加共享空间。,开放式透明围栏,二层亦敞亮舒适,样 板 房,经典案例分享,项目简介:学府1+1位于学府1号东首,大
5、学城,恍若都市版的世外桃源。共3幢四层小户型精品房源,为裙楼改造项目。 首创精装复式迷你婚房概念。全精装修设计,拎包入住。最大化地利用公共面积,每层配备豪华公共客厅、国际化厨房、时尚洗衣房。 十分适合首次置业的年轻人和投资人群。,学府1+1,经典案例分享,36M2 -3房2厅1卫 复式设计, 极小空间创 意3房, 双露台,解 决晾晒方案, 厨房/餐厅一 体,时尚便 捷。,29M2 -2房2厅1卫 复式设计, 极小空间创意 两方。,房型分析,经典案例分享,公共阳台,公共客厅,公共部位,经典案例分享,阳台,厨 房、操作台,客 厅,多功能桌,楼 梯,亮 点:1、功能模块完善, 打造迷你婚房概念, 2
6、、阳台解决了晾晒, 3、无处不在的收纳, 小空间大生活。,样 板 房,经典案例分享,项目简介:金东岸处于高新区,又与宁波市未来行政中心“东部新城”紧相邻,双核幅射地带,商务休闲生活等配套齐全。 40-60平米全装修复式公寓,让产品以其高实用高价值的能力产生超高性价比。金东岸推出超3000元/高标准精装,高质量地成就了国际一线品牌高端配置,完全体现居家性空间,优越性能。投资、自用兼得,从容地造就了双倍价值。,金 东 岸,经典案例分享,54M2 -3房2厅1卫 复式设计,极小空间 创意3房 4.2米宽敞客厅 独立式厨房燃气入户 独立卫生间 双面采光,房房明亮。,房型分析,经典案例分享,45M2 -
7、2房2厅1卫 复式设计,极小空间 创意3房, 4.2米宽敞客厅,挑 空设计,彰显尺度, 独立式厨房燃气入户 独立卫生间 厨房/餐厅一体,时 尚便捷。,房型分析,经典案例分享,客厅,卧室,卫生间,厨 房,餐厅,亮点: 1、高科技厨宝, 2、客厅共享空间, 3、精致卫生间, 4、多面采光。,样板房,经典案例分享,特点总结: 1、40年产权; 2、产品多为4.5米挑高,极小面积,最大舒适度; 3、煤气入户,民用水电; 4、注重客厅采光度,空间共享度; 5、独立厨房,独立卫生间,干湿分离; 6、阳台功能完善; 7、注重收纳; 8、公共部位创意利用,产品附加值体现; 9、控制低总价; 10、精装拎包入住
8、,经典案例分享,规划、结构、功能、装修、推广、物业,借 鉴,借鉴,规划逆向性、创新化,鱼骨状、三角形的外立面设计,即保证了内部空间的方正、采光,亦使外立面更具层次感和现代感。,和美城效果图,爱居效果图,借鉴,规划逆向性、创新化,精准的市场定位、优良的产品设计是作出规划创新 的前提,也是发展商逆向思维的最佳体现。,多面采光的户型,方正的户型,借鉴,结构合理性、市场化,不同的位置、不同的客群,产品定位必定不同,但对于酒店式公寓而言总价注定回报率,有效的面积控制是获得最高回报率的保障,同样的功能总价越小回报越高。,53的一房,借鉴,历来的市场证明,买一层得两层是消 费者的最爱,但高度是4.5米、5.
9、98米、还是6.6米?这取决于市场环境、产品定位及开发成本的核算来决定,也许30平米以内的4.5米就够了,但75平为的得5.98米才够舒适,最好再有个挑空设计。,结构合理性、市场化,客厅挑空设计,卧室层高2.2米,借鉴,功能模块化、人性化,厨、客、卫空间的模块化设计可大大提高空间的利用率,达到合理布局,功能齐全的目的,真正做到麻雀虽小五脏俱全。,30房子的厨房,50房子的厨房,借鉴,功能模块化、人性化,公共客厅,人性化的公共客厅、厨房、阳光房即充分体现了现代人的时尚生活观,也弥补了酒店式公寓在功能上的欠缺。 隐藏式挂衣杆、三叠淋浴门等众多细节之处体现设计师的人性化考虑。,暗藏式晾衣架,三叠式淋
10、浴门,借鉴,装修整体性、细致化,无论是采用何种装修风格,软硬件的色调、材质、品质一定要考虑整体性,只有协调味的搭配、完美的品质才能真正体现作品的 “范”。,中式风格,现代风格,借鉴,装修整体性、细致化,收纳空间、镜面运用、软装搭配、材质衔接、施工工艺、甚至样板房过道、窗外的景致都无不体现细节,这些都要在样板房里一一体现。,多功能书桌,小空间镜面运用,不同材质的衔接,样板房外景致,借鉴,推广引导性、感性化,推广的前提是锁定客群,主流的投资客群无法满足去化要求时,我们亦需对非主流的自住客群进行心理引导,优质的产品,感性的推广手段,锁定更多的目标客群。,线下活动引导,温馨心理引导,怀旧情感引导,借鉴
11、,物业持久性、系统化,物业管理的好坏直接影响不动产在三级市场上的表现,也是开发商品牌塑造,口碑载道的重要支撑。 物业管理重点系统化和持久性,5年是酒店式公寓价值衡量的关键时期,有众多5年后典型的对比个案。,好阳光50租金3000元左右,波特曼50 4000元左右,借鉴,借鉴总结:,规划逆向性、创新化 结构合理性、市场化 功能模块化、人性化 装修整体性、细致化 推广引导性、感性化 物业持久性、系统化,借鉴,销售中心、样板房包装,宁波酒店式公寓包装、推广策略分析,营销推广策略,包装、推广策略分析,宁波,不是宁波人的宁波,而是整个浙江,甚至全国的宁波! 宁波房价相对较高,对于刚需人群来说遥不可及,低
12、总价酒店式公寓小户型成为巨大的市场机会点! 宁波绝大部分酒店式客群来自青年一族! 宁波的酒店式公寓购房客户有两种: 自主客户:在宁波打拼,无力支撑宁波高房价,但为了在这个城市有个家,买! 投资客户:新政限购,转而投资商业地产、为了升值与租金收益,买! 以上这两种人是目前宁波酒店式公寓的主力客户群, “书藏古今,港通天下”的宁波,以人文荟萃, 人民富足而知名天下 注重品质的开发商,卯足劲比拼产品打造。 在体现品质的同时,也有完美的企划包装、策略推广思路。,包装、推广策略分析,Logo醒目有创意,slogan使得精神层面、物理层面外墙上 均有凸显,简洁明了传递项目特性,包装、推广策略分析,电梯间包
13、装,策略上突出项目优势功能,诉求主题上主打环境、婚房概念,包装、推广策略分析,售楼处一些室内展板,强调精装品位生活,包装、推广策略分析,售楼中心壁画、展板彰显小资情调、幸福温馨,迎合年轻客群,包装、推广策略分析,样板房企划包装上,通过文案虚拟了亲密爱人一天的温馨浪漫生活,包装、推广策略分析,为了突出学区房优势,增加了很多特定物料,从家长的角度进行文案诉求,包装、推广策略分析,个性的文案,幽默而且很能引起现代年轻人的共鸣,包装、推广策略分析,总 结 注重细节的包装,运用良好的企划推广思路营造出温馨浪漫年轻家居感受, 引起客群共鸣,打动客户; 售楼中心、样板房的氛围营造,包括平面表现、文案诉求等,一个不经意 的感性知觉,就有可能时客户心动的开始 注重创意,特别是样板房整体空间运用,非常吸引眼球。,包装、推广策略分析,爱居: Slogan;上层生活蓝本,学府1+1: Slogan:有爱,有空间,美寓: Slogan:一个城市的MINI行宫,总 结 宁波优秀酒店式公寓营销推广: 策略上:传递项目两种高度,既品牌知名度与项目美誉度 传播上:赋予项目于灵魂,结合产品付诸于感性情感诉求 渠道上:大众媒体树形象,口碑促销售,Thanks!,
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