2011年12月30日湖州市长兴泗安兴和广场策划定位报告.ppt
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1、长兴泗安兴和广场 策划定位报告,上海格联商业地产,二0壹壹年十二月三十日,目录,第一部分 市场分析 第二部分 项目分析 第三部分 策划定位 第四部分 招商执行,长兴泗安兴和广场,第一部分市场分析,一、长兴县泗安镇概况,二、泗安镇商业调查,长兴泗安兴和广场,第一部分市场分析,泗安镇概况,泗安镇地域面积、耕地面积和人口规模分别占长兴县的12.3%、10.4%和8.9%,镇区建成区面积2.4平方公里,常驻人口近2万人,是省级中心镇。,泗安地形复杂,东西地势平坦,水田较多,南北丘陵山地比较多,多年来以传统农业为主。泗安资源丰富,文化积淀深厚,素有江南“鱼米之乡”、“文化之邦”之美誉。 泗安镇是一个建镇
2、历史悠久的古镇,曾经是长兴县的第一大镇。地处浙、皖两省和长兴、广德、安吉三县交界之腹地。经1999年和2000年两次区划调整和2002年行政村区划调整,全镇镇域面积176平方公里,辖24个行政村、438个承包组、4个居委会,人口5.6万人,其中农村人口4.8万人。现有基层党组织81个,党员1728人,镇机关干部84名,离退休干部44人。 泗安绿水晶莹,青山如画,区域内有佛教圣地“地藏王祖庭”、“小九华山”、“仙山湖”度假区、国家最大的野生扬子鳄自然保护区。,长兴泗安兴和广场,第一部分市场分析,泗安镇概况,万科东海岸商业街,长兴泗安兴和广场,第一部分市场分析,万科东海岸商业街,泗安镇商业调查,泗
3、安镇本有三镇组成分别是:长安镇、吉安镇和广安镇。,后期三镇合并为泗安镇,镇内主要的商业设施有:,长兴浙皖综合大市场,面积共约有30000平方米。面向的主要是城镇居民及周边乡村本地居民。 凤凰商业街位于位于泗安镇的东部,面积约15000平方米,主要是一二连体商业和沿街商业为主。面向的客户主要为镇上常住居民。 小型士多店、美容院和五金店,面向的客户以本地居民为主。,长兴泗安兴和广场,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,泗安镇位于浙皖交界处,周围商业主要有 :,四海酒楼,集饮食、包房于一体。主要客户为生意人和投资的老板们及当地一些喜宴等。 凤凰商业街有一间“好惠多超市”,面积约2400平方米上下2层
4、,以日杂百货为主,主要客户为本地居民及周边村民。,泗安镇商业调查,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,泗安镇内主要的商业设施有:,餐饮、娱乐类:宜和轩酒家、华莱士、金佰利餐厅、小南国、三得利大酒店、景鸿海鲜酒楼、味道江湖、拉面馆、及酒店内娱乐、休闲商业,主要的客户群为生意人和当地投资的老板们。 商店及小型士多店,主要客户为本地居民。,泗安镇商业调查,泗安镇综合大市场有一个KTV,酒吧(约800平方米),面向客户主要为当地客户。,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,泗安镇商业状况,凤凰街的物业主要以沿街商业为主,另有部分的商业还没有开始运营,百货设施 。 上海好惠多超市和中国农业银行位处于凤凰街
5、,主要的服务设施有:美容店、银行、康乐设施等。主要服务对象为全镇住户 及周边村民。 泗安镇百货经营内容以日常用品为主,另设有菜市场、照相馆等服务设施。主要客户群为本地居民,另含少量的外地生意人和游客。 泗安文化活动中心主要为社区活动中心。,泗安镇商业调查,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,泗安镇商业调查,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,泗安镇片区商业经营现状特点分析,片区商业经营规模较小,多为分散经营,没有成行成市; 现有的商业经营以城镇及周边村民为主要的客户对象; 现有的商业经营档次总体偏低,缺少中高档、高档商业,未能满足中高消费人群; 片区内商业以餐饮为主,而餐饮服务主要以酒家类为主
6、,没有其它特色经营项目; 经营情况受客户群消费特点的限制,季节性较强,淡旺季的经营业绩差距明显; 一般在酒店内基本上只设有客房类没有其他服务、没有一点特色;,泗安镇商业调查,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,凤凰商业街调查,凤凰“商业街”位于泗安大道和富民路道路口,东富民路。凤凰“商业街”由泗安镇统一规划,协调管理,是泗安镇颇具特色的商业街,并被列入泗安镇商业街之一,凤凰商业街以其独特魅力成为泗安镇镇民与周边村民购物休闲的首选之地。 凤凰 “商业街”主要由众多的服装、面包、美容、金店、鞋城等组成,并在街内设有中心广场。凤凰“商业街”整体规划分为五期:商业街一期、二期、三期、四期、五期。,第一
7、部分市场分析,长兴泗安兴和广场,凤凰商业街一期为最早的商业气息也是五期里最好的,整体经营状况一般,商业一期整体经营规划较早,已形成较具规模和名声的步行街,总共1家灯饰、1家面包坊、9家品牌服装店、2家化妆品店、3家饰品店、1家家纺店、1家美发店、1家金店、1家茶楼组成,,凤凰商业街调查,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,凤凰商业街调查,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,凤凰商业街二期、三期、四期、五期由于位置上劣于一期,尚没有形成较浓的消费市场,因此在经营状况上没有一期那样理想,现基本没有商家入驻经营,凤凰商业街二期、三期、四期、五期有80%的空置率,已有部分的商家由于经营状况不理想而退出
8、了经营。,凤凰商业街调查,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,凤凰商业街调查,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,凤凰商业街调查,凤凰商业街特点分析: 凤凰商业街起步较早,已经成行成市,成为泗安镇一道独特的商业街,被列入泗安镇重要商业街之一。 凤凰商业街有机发挥了泗安镇资源优势,全部经营服饰与生活配套类用品,形成凤凰商业一条街。 凤凰商业街的客户群多数为镇上市民、行政单位、周边村民个人消费者,以及商务人士或一些企业个人。 由于凤凰商业街是新开发,而且离老商业中心有点远,所来消费者有一共性年轻人或对生活有一定品味的人士。 消费水平:凤凰商业整体水平为中档消费,现时可满足各层次客人的要求,对客户群
9、没有进行细分。,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,住宅调查,通过对住宅楼盘的调查,发现目前泗安镇的楼盘多为最近几年新建项目,有的尚未竣工入伙。而且多数项目为商住2用物业,具有浓厚的投资性和居住性,而目前入住率居住人口不是很多。消费力非常有限、不稳定。,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,酒店调查,泗安镇为度假休闲区和苗木基地,所以外商和游客多,酒店业发展充分。如本项目商业特色非常明显,这部分游客都可能成为目标潜在客户。,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,其它相关配套调查,这些已建和待建的相关配套将在很大程度上提升泗安镇片区的商务功能,届时,将为该片区带来庞大的潜在消费客户群。,第一部分市场
10、分析,长兴泗安兴和广场,长兴县及泗安镇发展规划利好长兴经济开发区城西工业功能区,2003年6月份开始启动,目前6.4平方公里规划面积已全部完毕,产业以机械装备、现代纺织、精品家居为主;2010年全年新引进项目20只,总投资50.7亿元,入园规模以上企业63家。二期工业平台:总体规划面积4800亩,首期开发1200亩。经过前一阶段工作,现共计征地1400亩,已平整土地1200余亩,主干道路已进入路面施工阶段,完成连接一期工业区和镇区的两座桥梁和连接道路工程,318国道南华山段率先启动,路基即将完成,水、电等基础配套设施业已完成招标工作,即将开工,二期平台初显轮廓。2010年,该镇对整个园区基础设
11、施建设相继投入达到3837万元。,优良的服务软环境也是吸引越来越多客商投资的原因。该镇成立办证中心,为企业提供“一站式”全程免费办证服务,同时指导企业开展新产品和专利申请,提升企业的产品竞争力,不断拓展服务领域和提高服务水平,真正做到以优质的服务安商,以诚信的态度亲商,以优惠的政策扶商,让所有投资老板都成为富商。,第一部分市场分析,长兴泗安兴和广场,市场调查部分要点总结,现有住宅规模193944 , 1366套。 现有酒店套房196套,年平均入住率约40%。 泗安镇正在营业的商业面积大约44200 ,同时还有一些零散分布在村落里的小商店。 泗安镇商业总体档次不高,中高及高档消费场所偏少,未能满
12、足中高及高档消费。 凤凰街经营特色以休闲为主,总营业面积约15000 、但现在在营业的面积才3000平方左右、80%的空置率,消费客户群多为本镇居民及周边村民消费者,通常拥有自己的交通工具。,第二部分 项目分析,长兴泗安兴和广场,一、基本资料 二、优势分析 三、劣势分析 四、发展机会 五、面临威胁,第二部分项目分析,长兴泗安兴和广场,基本概况,建筑用地面积 21742平方米 建筑覆盖率 小于等于33.5 建筑容积率 小于等于1.5 总建筑面积:约38653万平方米 其中:酒店(包括公寓):9775.4平方米,共约80户。 商业街对外部分约22700.8平方米,共间60铺位;,本项目位于长兴县泗
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