2011年1月乐平市粮库地块市场调研报告.ppt
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1、乐平市粮库地块市场调研报告,大汉隆城房地产营销策划有限公司 二零一一年一月,一、城市概况,地理位置,乐平市地处位处赣北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带,乐安河中游地区,九江景德镇南昌市“金三角”经济发展核心区域,是鄱阳湖经济圈次中心城市和是赣东北交通枢纽和商贸中心。 乐平是赣东北区域中心,区位优势凸显。境内乐安河四季通航,可直达鄱阳湖、长江;皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道通江达海;景鹰高速、(南)昌德(兴)加密高速穿境而过,与杭瑞、沪昆高速全线贯通。一个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、铁路枢纽鹰潭,2小时车程内有南昌机场;3小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市,行政区划,乐平市199
2、2年撤县设市,为江西省计划单列市,归景德镇市管辖。 乐平市辖2个街道办、14个镇、2个乡,1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局,共有 48 个居委会266 个村委会。 1)洎阳街道办、塔山街道办; 2)涌山镇、镇桥镇、接渡镇、众埠镇、乐港镇、洪岩镇、高家镇、临港镇、浯口镇、塔前镇、双田镇、名口镇、礼林镇、后港镇; 3)鸬鹚乡、十里岗乡,农业高新科技示范园区,共产主义水库管理局。 城区面积达15平方公里,乐平市GDP情况,根据乐平市历年经济发展情况可以看到,自2006年以来,乐平市GDP保持了快速增长的态势。受金融危机的影响,2009年GDP增长率有所放缓,全年GDP总量为121.95亿元,
3、同比增长15.3%,相比上年增长率下降约8.4个百分点。2010年全市GDP为143亿元,同比增长18%。全市经济经过近08年的快速发展之后,增长态势趋于平稳,预计2011年全市经济增长水平将保持在16%左右。,乐平市20062010年人均GDP持续上升,增长率较为稳定,年均增长率超过10; 2010年乐平市人GDP16250元,在周边县市中位于较高水平;,乐平市人均GDP情况, 2010年,乐平人均GDP为16250元,折合约2400美元,增长14.7%,房地产市场正进入快速发展阶段。 2010年,乐平GDP为143亿元,增速达到18%,房地产进入高速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标
4、准判断,乐平房地产市场正进入一个快速发展的阶段。,人均GDP与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,小于4%,4-5%,5-8%,大于8%,宏观经济增长与房地产发展关系,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,乐平市经济与房地产关系,06-10五年固定资产总投入达420.57亿元,其中2010年固投达历史最高的178亿元,同比增长达63%。乐平市固定资产投资额连年持续增长,增长迅速。,乐平市固定资产投资情况,2010年,房地产开发投资额增长20.5%,房地产开发持续升温。 2010年,乐平房地产开发投资增幅过高,但是房地产投资占GDP的
5、比例和房地产投资占固定资产投资比例基本处于正常区间。 总之,乐平房地产投资额虽然增加很快,但远未达到相应的水平,表明在房地产由启动到快速发展的过渡阶段,投资存在继续迅速增长的可能。,房地产市场指标体系,乐平市房地产资产投资与固投关系,06-10年乐平城镇居民可支配收入逐年增长, 年均保持12.94%增长,尤其是08年,年增幅高达18.3%。,06-10年乐平市农民人均纯收入同步增长,年均保持11.18%增长,尤其是08年,年增幅高达14%。,乐平市城镇居民可支配收入和农民纯收入情况,乐平市城镇居民可支配收入、农民纯人均收人逐年稳步攀升,未来的购买力将被逐步释放 。,城市发展方向:,乐平城北新区
6、、东湖新区的打造及规划,确定了乐平市后续城市的发展的方向。由于城北区特殊的地缘关系,城市的功能定位比较全面,包括了中央行政区、中央商务区,是城市的政治、经济、文化中心,其中老城区更多地承担了中心商业区的功能,城北新区则更多地承担了行政、商务和居住的功能,小结:,乐平市城市发展起步晚,底子薄,但近年发展迅速;固定资产在极低的情况下飞速发展,为房地产市场的发展创造条件;工业生产型的城市性质,使得城市积蓄了一定的民间财富,乐平经济发展平稳,人均可支配收入稳步上涨,后续消费释放是有期望的。 伴随着乐平城市经济持续的发展和人口不断增长的趋势下,乐平城市化进程的加快,乐平市综合实力的不断提升,GDP与人均
7、GDP高速增长,未来乐平市民的购房支出预计将会稳步提升,乐平房地产市场正扬帆起航,进入快速发展期。,二、房地产市场分析,产品规划落后、风格单调,同质化严重,综合品质不高 。 现有十万平米的经济适用房供应,加上廉租房加上现有的商品房供应,后续市场供应量庞大,竞争加剧 。 存在未获得预售许可证的前提下,收取高额定金销售房子。 围绕天湖的城北新区以及围绕东湖的城东区域为热点置业区域。 楼盘综合品质不高,后续供应量庞大,市场竞争加剧,商品房销售条件限制不规范,整体走势乐观。,乐平市住宅市场情况,乐平市楼盘分布图,城北区楼盘地址图览表,城北楼盘是乐平楼盘汇集楼盘最多的区域,客群主要为政府领导班子、政府机
8、关的工作人员;由于周边小区居民较高的收入水平,给城北新区商业成为未来乐平市一商业副中心带来了一定的发展潜力。,城东区楼盘地址图览表,城东新区是乐平市另一处具有居住氛围区域,毗邻老城区,配套、环境佳,置业安居热点区域。,乐平市楼盘一览表,乐平市楼盘一览表,小结:,乐平市在售楼盘不多,乐平政府大力开发新区,楼盘多分布在城北、城东新区。老城区在售项目则相对很少,供应量不多,存在的多以多层为主、小高层为辅。分析其主要原因有:一:政府北迁导致城市发展重心向东北方位移动;二:新区规划前景导致市民置业热情高涨 ;三:老城区的拆迁进程发展较慢。 热点区域城北新区,城东新区环境,配套完善,成为居住重点考虑区域。
9、目前乐平房地产市场属城北为热点区域,仅此的城东新区,由于毗邻老城区,配套完善,环境佳,具有相当浓厚的居住氛围,也是市民置业选择另一主要区域。城东在售项目总供应面积也达100000平米。 三房供应为主,两房为辅,面积偏大。在售户型中三房供应占据市场主要位置,面积区间主要为95-140,其次为两房,面积区间为83-120,四房、复式为辅,面积区间在120-190之间,均售价在28003100元/之间,具有追赶景德镇之势。,典型项目分析,大地豪城 (大地阳光城二期),项目位置:东湖新区迎宾大道 项目规模:11090.77 物业类型:低层商铺,多层 销售价格:价格区间3200元/-3400元/。 户型
10、:两房87.3-93.8、三房115.24、商铺189-289 项目主题语:城市优生活荣耀开启,只为少数人拥有 交楼标准:毛坯 开发商:乐平市大地置业有限公司 总体销售率:80% 优惠折扣:一次性9.8折,按揭9.9折,买两房减5000元,三房:124,宽阔大户两房,全明设计,阳光每一天 宽阔大客厅带宽大观景阳台,主卧弧形大开窗设计,立体空间强,次卧精致阳台设计,增添实用面积。 三房采用全明设计,客厅带大开间采光玻璃,卧室低窗台飘窗,主卧携带270度转角飘窗。 厨房连结工作阳台,主客卫分明,私密性好,客卫采用干湿分区,布局合理。,两房:96,项目位置:城北新区洎阳北路东侧枫树岭 项目规模:占地
11、面积58234.8平米,建筑面积100751平米 物业类型:一期为多层 价格:均价2900元/ 户型:两房90-93、三房107-124、复室174 项目主题语:城市中央公园街区 交楼标准:毛坯 开发商:乐平宏达房地产开发有限公司 总体销售率:100% 储藏室及车位数量:停车位400个,福泰华庭,两房:90,三房:124,两房户型方正、动静合宜,干湿有效分离,主卧带南西双景飘窗,生活观景两相宜。 三房户型方正实用,主卧带东南双景飘窗,阔绰客厅,宽敞阳台,餐厅带阳台,实用方便。 复室上下跃层,空间合适,南卧南西双景飘窗,北书房飘窗观景采光优越,厨房带生活阳台,使用空间合理舒适。,项目位置:城北新
12、区凤凰大道以南 项目规模:总建筑面积30万 物业类型:多层,商铺 价格:价格区间3300-3550元/ 户型:主力三房为100-124,面积区间70-140 项目主题语:天湖.洋房.新人居 交楼标准:毛坯 开发商:鸿宇置业有限公司 总体销售率:10% 优惠折扣:一次性9.8折,按揭9.9折,鸿宇天湖城,三房:100,三房:124,三房紧凑空间布局,动静分离,干湿分区,餐厅紧邻厨房,使用方便,清洁舒爽,三房分处不同区域,保持连续又互不影响。 122三房室内布局方正,舒适,开敞通透,明厨明厕,转阔的景观阳台与客厅、餐厅直接相连,独享璀璨美景,三室朝南,通风采光俱佳,观景式阳台与主卧相连,方便实用。
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