2011年上半年成都房地产项目市场研究报告.ppt
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1、1,1,2010年-2011年各季度主要经济体GDP环比增长,美国2011年第一季度经济复苏动力明显不足,1季度美国GDP环比增长0.5%。欧元区第一季度经济增长0.8%,第二季度末经济增长动力开始减弱,不过欧洲央行仍准备再次加息。遭受大地震和海啸袭击的日本经济下滑厉害,2011年第一季度经济下滑0.9%。,IMF预测2011年主要经济体GDP增速,根据IMF预测,2011年世界经济增长率为4.3%,新兴经济体仍将是2011年世界经济增长的主要动力(金砖四国),中国经济增速预计为9.5%,日本经济由4月预测的1.4%下调为-0.7%,印度为8.2%,俄罗斯和巴西分别为4.8%和4.1%。,关键
2、词2:中国经济中国坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,不断加强和改善宏观调控。经济运行总体良好,继续朝着宏观调控预期方向发展。,2,中国2005年-2011年上半年GDP同比增幅走势图,中国2011年上半年GDP同比增涨9.6% ,比上年同期回落1.5个百分点,经济运行总体良好。其中,一季度增长9.7%,二季度增长9.5%。从一、二季度GDP增长情况来看,2011年中国经济增长8%的目标已无悬念。,中国2010年-2011年货币供应量增速走势图,2011年6月末,广义货币(M2)余额78.08万亿元,同比增长15.9%,比上月末高0.8个百分点;狭义货币(M1)余额27.47万亿元,同比增
3、长13.1%,比上月末高0.4个百分点。 值得关注的是,M2的走势与房价的走势有90%重叠。从现在M2的走势来看,下半年在货币政策依然从紧的情况下,房价也会跟随M2的走势下行。,2010-2011年中国CPI、PPI走势,近两年CPI一路走高,稳定物价仍然是宏观调控的重中之重。截止2011年6月CPI达到近18个月的最高点。2011年6月份食品环比涨幅超越历史均值的幅度是这轮通胀中最大的,6月份PPI同比较5月份上升0.3个百分点。PPI的价格压力消退明显,它已经连续三个月低于历史环比均值。,3,关键词1:经济政策今年实行的是“宽松的财政政策”和“稳健的货币政策”(实际是从紧的货币政策),央行
4、在今年上半年里六次提高存款准备金率,两次加息。,2011年上半年中央采取的是“稳健的货币政策,宽松的财政政策”。货币政策打压通胀,回收流动性,治理房地产泡沫,经济软着陆 宽松财政政策,是为了适当促进经济发展,避免货币政策对经济造成太大冲击! 上半年人民币信贷规模为4.17万亿元,同比少增4497亿元。分析人士指出,预计全年信贷可控在7-7.5万亿目标之内,下半年信贷投放或有结构性放宽空间。 预计下半年或将适当释放或拓宽信贷规模或社会融资规模的结构性空间。“比如中小企业贷款、三农贷款以及保障房建设以及公共设施债务融资方面都具有结构性空间。”,4,关键词2:房产政策中央、地方陆续出台一系列的调控政
5、策,以年初的“新国八条”为主,拉开“三轮调控”大幕。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价等多重政策调控。其中以“限购、限价、限贷(称三限)”调控效果最为明显。,2011年1-6月份成都本地房地产调控政策,5,2011年1-6月份成都市针对房地产出台的宏观调控政策,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2月15日:成都细则出台,3月30日:成都公布今年房价涨幅 低于人均可支配收入增幅,4月15日:关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告,3月18日:四川省人民政府发布关于切实做好房地产市场调控有关工作的通知,4月1日:成都市城乡房产管理局关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优
6、惠政策普通住房平均交易价格的通知,5月25日:关于规范房地产开发项目宣传的通知,关键词3:调控组合拳2011年是房地产调控最为严厉的一年,中国房地产遭遇了历史上最严厉的政策环境,从限购到限贷,从抑制涨幅到一房一价,政策出台之频繁,力度之大,史无前例。,6,新国八条后连续的调控组合拳,2011年宏观调控小结: 把抑制通货膨胀摆在第一位;货币政策由适度宽松转为稳健; 落实和执行新国八条政策,同时抑制投资需求,增加供应; 加快建设保障性安居工程住房; 规范商品房预售制度监管。,关键词1:全国市场调控不断加码,但房地产投资依然火爆,银行个人按揭贷款紧缩,开发企业利用外资快速增长,全国房地产开发景气指数
7、持续下降,创今年最低。,7,三个因素共同助推房地产开发投资仍然保持较快增速: 原因一:前期房地产市场价格比较高,利润率相对比较高,开发商加大了开发的力度。房地产调控中有规定,房地产商不能捂地,拿到地以后半年之内就要开工; 原因二:今年以来保障房建设的力度在不断加大,资金投入也在增加; 原因三:安装成本、人工成本也都在增加,而房地产投资增速没有扣除物价。 总的来看,房地产调控取得积极成效。前期房地产价格过快上涨的趋势得到了遏制,部分一线城市房地产价格出现了下降,大多数城市房地产的价格环比涨幅继续收窄。 在严厉的调控之下,未来国房景气指标将持续处于下行通道,下半年有可能跌至100点以下的不景气区间
8、,但低点很难超过2009年初。,2007年1月-2011年6月成都市近郊商品住宅供销价走势图(备案口径下仅住宅),备注:近郊包括温江、双流、龙泉、新都、郫县。2011年1-6月暂无备案价格。,关键词2:成都市场价稳量缩2011年上半年成都房地产市场调控效果较为明显,不论是新增还是销售持续萎缩,市场价格在高位盘整,预计三季度市场将正式进入下行。,2007年-2011年6月成都主城区商品住宅供销价走势图(备案口径下仅住宅),房价合理价格:价值线,供销比为1均线,关键词3:市场低迷2011年前6个月成都房产市场表现低迷,受政策调控影响成交量一直处于低位徘徊,主城区价格一直在高位盘整,供销比达到历史较
9、高位。对比近五年同期市场的情况可以看出今年上半年的供销量处于历史最低值。,2011年1-6月成都主城区商品住宅供销存走势图(认购口径下仅住宅),备案口径下: 2011年1-6月份新增供应量主城区406.58万方,郊区975.71万方; 2011年1-6月份销售备案量主城区348.57万方,郊区854.68万方; 2011年1-6月份备案口径下的存量主城区579.81万方,郊区1310.53万方; 2011年1-6月份备案均价主城区8806元/平方米,除开经适房因素,实际均价依然已超过9300元/平方米; 供销比上半年主城区1.17左右,供销总面积都较去年同期有所萎缩,但供销比依然高于1;,20
10、11年1-6月成都近郊商品住宅供销存走势图(认购口径下仅住宅),2011年1-6月成都远郊商品住宅供销存走势图(认购口径下仅住宅),认购口径下: 2011年1-6月份新增供应量主城区406.58万方,郊区975.71万方; 2011年1-6月份销售备案量主城区388.9万方,郊区892.17万方; 2011年1-6月份认购口径下的存量主城区457.37万方,郊区975.71万方; 供销比上半年主城区1.05左右; 今年因银行按揭放款迟缓问题,备案数据相对滞后,认购数据相对备案数据更能及时的反应市场情况。故从今年的认购情况可以看出,今年上半年成都的房地产市场受政策影响较大,全年供销比会在较低位保
11、持一个相对平衡。,关键词4:郊区热点限购令在短时间内刺激了近郊市场的销售,价格也出现了较大幅度的增长。但随着调控的加深,近郊市场的销售也跟随主城区一起逐渐降温。,10,房地产开发热点区域,2011年上半年成都各城区(备案口径下)住宅供销存对比图,2011年受限购令影响,郊区市场持续火热,其中双流、新都、郫县以及高新区最为突出。 远郊市场表现依然比较平稳。,受2月限购令影响,2月份郊区的占比超过七成,但随着调控的加深,郊区市场的销售占比回落到正常值(六成左右)。 从左表中的数据可以看出,今年无论是主城区还是近郊市场,都相较去年出现了较大的萎缩。 郊区市场中温江、龙泉在今年上半年表现平平,双流依然
12、独占鳌头,其次郫县、新都市场也吸引了不少刚需客户。,11,开盘认购率50%均线,关键词5:开盘认购率2011年上半年,成都市开盘认购率平均46%,相较2010年同期的39.3%有较为明显的提高。从三次大调控的情况可以看出,“新国十条”推出后周开盘认购率平均低于50%;“9.29政策”后周开盘认购率平均高于50%;今年“新国八条”后,周开盘平均认购率低于50%。,2010年-2011年6月成都市周开盘认购率(按套数计算),关键词6:板块热度从以下四张热度图可以看出,今年上半年成都市供销存的热度板块主要集中在成都近郊。如高新南区、站南、元华、双流麓山板块、外金沙、新都新城区及大丰、光华大道板块等。
13、其中,最为值得关注的是供销存量都最高的双流麓山(也称“南延线华阳段”)板块。,新增,销售,存量,价格,备注:成都市郊区(近郊+远郊)2011年1-6月暂无备案价格。,关键词1:新开工量2011年1-6月份,成都市行政区域内核准开工建设商品住宅项目466个;开工面积2785.99万平方米,比去年同期增长31.95 。以双流开工面积最大,高新、新都分居二、三。,2010年-2011年6月主城区商品住宅新开工面积走势图(万平方米),4月14日-17日(国务院):新国十条,9月26日(国土部、住建部):加大保障性住房供应、囤地一年企业不得再拿地、强化地方政府责任。 9月29日(央行和银监会):完善差别
14、化的住房信贷政策,调节和引导住房需求。,10月13日品房预售款监管办法;10月20日上调存款基准利率及住房公积金贷款利率,经审查合格,2011年1-6月份,成都市行政区域内核准开工建设项目910个,比去年同期减少100个;开工面积3825.83万平方米,比去年同期增长17.63;工程造价709.95亿元,比去年同期增长51.94。全市商品住宅开工466个,比去年同期减少5个;开工面积2785.99万平方米,比去年同期增长31.95;工程造价528.62亿元,比去年同期增长74.78%。其中:五城区(含高新区)范围内核准开工建设项目276个,比去年同期减少60个;开工面积1493.5万平方米,比
15、去年同期增长1.13%;工程造价281.72亿元,比去年同期增长35.9%。五城区(含高新区)范围内商品住宅开工130个,与去年减少2个;开工面积1011.64万平方米,比去年同期增长14.65 %;工程造价188.5亿元,比去年同期增长54.33%。 在全市范围内,按工程项目类别分,开工面积排前三位的分别为:商品住宅占总面积的72.82;商业项目占总面积的6.99;工业项目占总面积的6.24。 在全市范围内开工面积排前三位的分别是:双流占总面积的15;高新区占总面积的12.86%;新都占总面积的9.18%。,1月14日上调存款基准利率及住房公积金贷款利率0.25,2月15日 成都限购令,3月
16、25日提高存款准备金率 3月30日 成都房价调控目标,4月6日央行加息、17日提高存款准备金率 4月6日住建部个人住房公积金存款利率上调,5月央行提高存款准备金率,备注:以上数据来源于成都市建委,6月央行提高存款准备金率,关键词2:开工量同比从半年度的对比可以看出,成都今年上半年商品住宅的开工量较去年同期有较大的增长,而经适房因政策要求,也比去年同期有较大的增长。,2011年1-6月份主城区开工项目面积与去年同期比较 (万平方米),2011年1-6月份主城区开工项目面积与去年同期比较 (万平方米),备注:以上数据来源于成都市建委,关键词1:面积段及物业类型2011年上半年是一个典型的由刚需支撑
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