2011年上海卢湾区鲁班路地块市场研究分析43p.ppt
《2011年上海卢湾区鲁班路地块市场研究分析43p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2011年上海卢湾区鲁班路地块市场研究分析43p.ppt(43页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、上海卢湾区鲁班路地块市场研究分析,项目认知 楼市环境 周边个案 定位分析 开发建议,报告逻辑结构,项目认知 楼市环境 周边个案 定位分析 开发建议,报告逻辑结构,浦西世博园,浦东世博园,项目位置,项目区位认知,关键语: 属于后世博时代,重点发展区域规划范畴,地段价值具备上升空间,地块资源价值: 四通八达的交通优势是地块应对后世博时代区域大发展的资源价值基础。 轨道交通:轨道交通4号线,规划中13号线 快速干道:南北高架以及内环高架交汇处 过江遂桥:卢浦大桥、打浦桥及西藏路隧道,地块核心价值: 浦西世博园区后世博时代的规划发展是地块未来发展的核心价值。,区域规划认知,关键语: 浦西世博园规划建成
2、滨江生态商务区成为区域投资最大、变化最大的区域,规划功能: 鲁班路以西形成居住、商业办公、绿化广场、滨江休闲四个片区; 鲁班路以东成为现代服务业重要集聚区、滨江公共活动区。 建设项目: 规划建设大型绿地8万平方米、住宅31.8万平方米、商业商务楼宇62.3万平方米。 本案周边: 本案周边凭借便捷的交通优势,规划定位为区域地铁商务商业区。,地铁商务 商业区,项目位置,周边环境认知,项目东侧紧邻高架,项目北侧紧接老式住宅,项目西侧为老式小区入口,项目南侧受现有江南造船厂大楼遮挡,区域当前在售高档小区(华丽家族),轨道交通四号线出口,关键语: 地块四至受到高架以及原有老式建筑影响,周边区位品质相对不
3、足,项目指标认知,关键语: 项目规划较小,同时15层的层高对于项目的品质展示也存在一定的影响,本案板块步入后世博时代 区域快速向好发展阶段 但地块四至现状必然限制产品品质的塑造,关键语:,项目认知结论,项目认知 楼市环境 周边个案 定位分析 开发建议,报告逻辑结构,国办发出通知,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。,1.10,1.12,中国人民银行决定,从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,2.20,银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者,3.10,国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查,1加快住房建设
4、用地供应计划编制;2促进住房建设用地有效供应;3切实加强房地产用地监管;4建立健全信息公开制度;5开展房地产用地突出问题专项检查。,3.18,国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案,4.11,银监会:银行不得对投机投资购房贷款,4.13,住建部:加快保障房建设 遏制房价过快上涨,4.15,国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%,4.17,国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷,4.19,住建部要求商品住房严格实行购房实名制, 未获预售许可,开发商不得收取定金。,4.21,二套房以住房套数界定 不再以贷款为准,5.2,央行年内第三次上调存款准备金率,6.2,明确二套房认房又认贷,
5、外地置业按照二套房标准放贷,8.5,三套房贷正式叫停,国土部再次腔调加强用地管理,9.26,9.29,央行实行差别化信贷政策,10.7,11月,一月内央行三次上调存款准备金率,上海市住房保障房屋管理局等五部门 发布“限购令”,财政部等发布通知,调整契税优惠政策,2010年调控政策具有很明确的针对性及目的性:遏制投机购房需求,加快增加住房有效供给,并力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。,政策环境分析,关键语: 在政府组合拳的影响下,住宅市场的政策高压已经形成。,上海楼市环境分析,回顾今年以来的政府调控,可以很明确的认知,房价并未受到政策的影响出现降低,可以预见在房价未出现实质性回落的影响下
6、,未来政府政策仍然将以调控打压为主,房产税的试点正是政府调控的明确信号。,关键语: 整体市场并未受到明显打击,在住宅受控后,非住宅物业成为需求以及提升价格的热点。,上海楼市环境分析,关键语: 在政策影响下,住宅市场去化量明显下滑,住宅价格的上升趋势得到了有效控制。,从今年以来政府出台的主要二次调控表现看,对住宅市场去化量的打击可谓明显,在去化量明显不足的现实下,市场价格的增长得到了有效控制。,一次调控,二次调控,上海楼市环境分析,关键语: 具有稳定收益的经营性商业成为市场需求亮点。,政策对于住宅的限制,并未阻碍投资的需求,在通胀压力下,投资逐渐转向非住宅市场,以办公市场为例,全年去化基本稳定,
7、尤其在10月政府政策二次调控以来,办公市场去化出现了量价齐升的现状。,区域楼市环境分析,关键语: 世博的热点效应带动区域房地产快速发展,其中办公产品成为近期亮点。,随着卢湾南滨江生态商务区的规划出台,凭借区域世博效应的带动效力,加之便利的交通优势,城市稀缺的景观优势,区域在2010年以来呈现快速发展的向好趋势。,区域楼市环境分析,关键语: 维持适当价差是区域办公产品的去化表现好于住宅产品的需求认知基础,受到今年以来宏观调控政策影响,区域住宅价格波动明显,办公产品的价格则表现出稳定上升的趋势。 在规划利好,市场以投资需求的大前提下,价格成为诱导需求购买的关键因素,适当价差成为办公去化的关键。,宏
8、观调控政策对住宅消费的限制 提供了办公产品快速发展的市场机遇 但办公产品的顺利去化必须依靠适当的价差,关键语:,楼市环境结论,项目认知 楼市环境 周边个案 定位分析 开发建议,报告逻辑结构,竞争个案华丽家族,周边个案情况,市场调查,总建面积:约13万方 产品类型:住宅、酒店式公寓、商业 容积率:4.10; 绿化率:35%; 物业费:7.50元/平方米/月 销售情况:住宅于2010年6月开盘推出207套房源,已售48套,酒店式公寓预计2011年1-2月开盘,商业作为持有不对外出售。,项目集合精致御景大宅、行政公馆、精品商铺为一体,打造世博板块的首席“私家酒店级滨江国际社区”。,项目当前报价:住宅
9、75000元/,酒店式公寓预计在6万元以上 项目已售房源均价:51298元/ 项目当前去化率:23% 项目当前去化速度:8套/月,精品商铺,行政公馆,御景大宅,御景大宅,御景大宅,行政公馆,竞争个案华丽家族,4室2厅3卫 建筑面积:265,3室2厅3卫 建筑面积:215,项目精装修标准 10000元/ : 外墙 :30mm厚天然花岗石干挂石材幕墙,内衬25mm厚保温板 内墙 :氟碳喷涂铝合金断热型材,配德国全进口五金件 采暖 采暖系统采用地面辐射供暖 门窗 :6mm夹胶6mm+中空12mm+6mm钢化Low-E低辐射玻璃 卫生间:V&B/德国 主客卫坐便器、台盆,劳芬Laufen/瑞士 主客卫
10、浴缸 厨房:poggrnpohl/德国橱柜 Miele/德国油烟机、单/双眼燃气灶、微波炉、烤箱、洗碗机(半嵌式)、冰箱(全嵌式);冰箱自带制冰机,项目以大面积户型设计以及高品质装修标准塑造区域后世博时代的豪宅标准,周边个案情况,竞争个案绿地海珀日晖,五星级酒店,超5A级办公,江景豪宅,卢湾滨江最具标志性的大型现代服务业综合项目,总建面积:约28.2万方 产品类型:住宅、办公、酒店、商业 住宅面积分布:229-448 办公面积分割:单层1700 左右 容积率:2.5; 绿化率:35%; 销售情况:住宅于2009年9月推出72套房源,已售49套,办公于2009年8月推出435套,已售256套 住
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2011 上海 卢湾区 鲁班 地块 市场 研究 分析 43
链接地址:https://www.31doc.com/p-2992158.html