2011年广东中山佳兆业中心前期商场定位汇报.ppt
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1、1,佳兆业中山项目 前期商场定位汇报(初稿) 2011-06-20,佳兆业中山项目 前期商场定位汇报 2011-06-20,2,宏观经济分析,3,整体经济发展平稳,限制其零售需求的快速增长,中山市产业结构(2010年),中山市产业结构(2005年),4,中山市主城区及火炬区常住人口数量增速(2000-2010年),资料来源:仲量联行,中山市统计局,东区为重点发展区域,写字楼经济蓬勃,消费人口数量和层次逐步提升,金融、信息、商贸服务业,5,宏观经济分析总结,中短期内整体经济呈平稳发展态势, 人口数量及零售需求中短期内增幅不明显, 预计零售物业发展将面临35年的培育期,本项目处于城市中心发展区域,
2、应充分展现CBD规划的高端性与标志性 中高收入的办公及居住人口集中, 针对白领、中高收入阶层消费具有市场需求支持,6,商业市场分析,7,中山市商业发展现状,分布零散,各商圈物业聚集度低;业态构成单一,均以百货、超市为主导; 百货、超市型业态发展相对成熟,大型综合购物中心发展尚处于起步阶段,仍存在市场空间 整体定位中档次,中高档零售商业存在缺失,中山市大型零售物业历史供应,8,中山市未来商业格局,现有商业格局,利和广场,峰华28,粤海嘉路华,兴中广场,置地广场,宏宇大厦,远洋城,利高广场,大信二期,金鹰广场,星汇湾,君华新城,华发广场,未来5年可识别供应,注:益华商圈 大信商圈 东区商务区 步行
3、街商圈 假日广场商圈 吉之岛商圈,2015年商业格局,截至2015年,预计新增供应量将达90万平方米,2倍于现有规模,进入大型综合购物中心快速发展阶段; 商圈分散的现象愈加明显,项目商圈及区位优势进一步模糊化, 偏离传统商圈的新项目亦具备较强的竞争力,成为区域龙头项目。,广百,9,整体定位中档大众化消费 零售需求偏小,应适量控制本项目零售比例 中高档国际品牌近期考察活动较积极,引领市场步入中高档次零售消费 市场缺少针对连锁特色餐厅,以此为卖点的零售项目 现有娱乐业态普遍以电影、KTV为主,特殊业态,如酒吧、会所等中高档业态具有较佳市场需求,本项目周边存在市场空白,商业业态发展状况,主力商家品牌
4、,零售商家品牌,餐饮商家品牌,整体业态组合,10,租金及售价水平,租金水平,售价水平,整体租金水平在100200元/平方米,其中以步行街租金最高,约为300元/平方米。 本项目周边由于发展尚未成熟,租金维持在50100元/平方米的水平。 20102011年售价出现较快增长,但租金水平基本维持原水平,导致商铺回报率处于34%的较低水平。 受需求限制,整体租金水平偏低,预计中短期内增长幅度不大,尤其是新兴商圈项目。,11,竞争项目对比,利和广场及远洋城将是本项目最大的竞争对手,消费群体错位发展。 国际二线、国内一线知名连锁服饰品牌存在较大的市场空白,且对中山市场表现积极 商务区白领具有一定中高端消
5、费水平,市场消费档次逐步提升 特色餐饮存在较大市场发展空间,餐饮及娱乐是新兴商圈前期的主要人流吸引点 主题型业态具有较佳的市场关注度,有利于吸引人流及前期招商 一站式消费模式具有较高吸引力,12,商业市场分析总结,大型综合购物中心处于起步阶段,是市场新兴物业定位, 对消费者具有良好的吸引力,整体零售业态发展较落后,但处于提升阶段,需23年培育期 特色餐饮及中高档娱乐消费具有较大市场空白,是吸引人流的亮点,整体定位,档次定位,整体定位中档,中高档次零售消费缺失 国际二线、本地一线品牌进驻态度积极,具备市场发展空间,业态组合,一站式综合性购物中心 定位中高档次,吸引首次进入中山的国际二线、本地一线
6、品牌,成为中山地标式零售项目 控制零售业态比例,提高餐饮、娱乐比例,吸引人流,13,场地分析,14,项目基地状况 周边未来大型商业项目,1,2,3,4,5,6,资料来源:仲量联行,项目周边未来大型商业物业供应主要来自于三旧改造 商业项目的盘活,有利于增加项目周边的商务氛围,带来大量中高端商务消费人群,本项目,15,项目基地状况 消费人群分析,按中山第三产业发展增速计算,预计5年内工作人口达到7.7万人,10年内达14万人 项目3公里范围内中高端商品住宅共约3.1万户,居住人口达9.4万人,其中高端豪宅主要集中于博览片区,距离本项目约10分钟车程 预计本项目核心商圈成熟时期,三公里半径范围内的办
7、公及商品住宅居住人口约2225万人 此部分人群属于中至中高收入人群,是本项目的核心目标消费者,16,消费者研究,消费者研究,17,对本项目启示,消费群特征: 项目周边人口质素良好,带动消费层次往上提升 项目周边家庭型消费有潜力 本项目对周边中高收入家庭及办公消费人群吸引力大 档次定位: 认为本项目适合中高档的定位方向 主题定位 大部分消费者认可一站式大型综合购物中心为零售主题 对于周边中高收入家庭消费者和办公人群,家居生活消费中心也是具吸引力的零售主题 零售商品及休闲娱乐设施的丰富程度和购物环境是影响消费者选择消费目的地的重要因素 业态 餐饮:餐饮为主要消费业态,对特色餐饮较为偏好,尤其是对周
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