2011年惠州TCL江北14号地项目前期策划定位报告补充.ppt
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1、惠州TCL江北14号地项目前期策划定位报告补充,谨呈: 惠州TCL房地产开发有限公司,本报告基于上午双方开会,以及贵司反馈,针对以下问题: 1、集资、经济适用房等项目会不会分流客户群? 2、取消四房改做小户型的可行性? 3、项目住宅能否改建多层? 4、商业能否改做大商业? 存有疑虑的前提下,并结合贵司提出要快速、低成本操作项目的目的,我们进一步研究市场之后,提供的解决方案。,市场分析,区域竞争分析,相关人士访谈,解决问题1,区域竞争分析产品,金世界花园,金裕碧水湾,金城广场,江畔花园美景台,云山花园,兴业家园,50 100 150 200 250 300,平面,复式,平面 户型 面积 区间,江
2、北片区市场推出的平面户型产品居于120170平方米之间; 推出的复式产品面积在220280平方米之间; 120平方米以下的中小户型是市场空白。,复式 户型 面积 区间,已 入 住,面积,区域竞争分析价格,500,1000,1500,2000,2500,3500,3000,金裕碧水湾 江畔花园,金世界花园,价格,金城广场,云山花园,兴业家园,目前市场在售楼盘售价在26003000元平方米之间; 集资房、经济适用房等物业的价格在5001000元/平方米之间(惠州媒体公布、业内访谈透露)。,在售,已经入住,集资房、经济适用房等,兴业家园,云山花园,区域竞争分析品质,低, 江畔花园,金裕碧水湾 ,金世
3、界花园 , 金城广场,高,低,低,低,楼盘品质“十”字分析图,市场供应以高品质楼盘为主,区域竞争分析结论,1、市场现状:中高端品质楼盘为主;,2、产品方面:120平方米以下的户型是市场空白;,3、价格方面:市场均价在26003000元/平方米之间,面对这样的市场状况,中小户型有市场吗,?,相关人士访谈,客户访谈,接受访谈人员,访谈内容摘要,访谈结论,12月31日 制定及细化访谈问卷(针对江北微利房、经济适用房 等深化访谈问卷),1月3日5日 对10多位地产人士、政府相关人士及消费者 行深度电话及当面访谈,12月31日 寻找访谈对象,客户访谈,接受访谈人员,1、政府相关人士 政府规划部门某工作人
4、员 政府规划部门某规划师 政府部门某电脑维护人员 邮政系统职工 2、地产相关人士 世联地产惠州分公司某项目策划师 世联地产惠州分公司某策划人员 惠州金地置业某项目经理兼主策划师 惠州天宏房产经纪有限公司某经理 惠州金宝房地产开发有限公司某经理 惠州众望地产顾问公司某项目销售人员刘小姐 惠州众望地产顾问公司某项目销售人员林小姐 惠州金世界房地产销售有限公司某项目销售主管陈小姐 深圳华彦房产经纪有限公司惠州项目某销售人员陈先生 3、消费者 惠州平安保险公司某工作人员 惠州东胡花园、金城广场业主陈女士 惠州江北云山花园某批发店商铺经营业主,政府相关人士4位; 地产相关人士9位; 消费者3位;,相关人
5、士访谈,客户访谈,接受访谈人员,访谈内容摘要,访谈结论,政府相关人士访谈摘要,地产人士访谈摘要,消费者访谈摘要,“一般政府机关自有土地,用于建员工住房,都是集资房、微利房等类型的。” “不过有的员工买了房之后,有转手卖出去的,价格比较低。” “买这些房子的人,都是出租出售,从中赚一笔钱而已。”,“有的政府等会转卖,或者与公司企业开发,这样做出来的房子要比市场上的商品房便宜很多。” “买集资房的一般是想出租赚点钱,或者是直接转手卖出去也赚点钱。” “目前市场上很多滞销的大户型(130平米以上的),据说有改成小户型再买的想法。” “未来12年市场上将要推出推出的小户型(2550平米之间)预计10万
6、平米以上。但是江北市场还没有出现以小户型为主的楼盘。” “这些房子的品质比商品房低,工程质量也不如商品房好。” “买集资房的人有一部分,都是些原住居民、或者是些家里闲散资金充裕的群体。”,“虽然商品房贵,但是有保障,还是愿意买,象集资房那样的感觉没有什么保障。” “我们外地来的,在这里安家,买个房子就要有保障,还是买商品房,贵就贵点。” “再买房就是考虑投资,价钱合适,就卖啦,比如集资房、微利房,对产权不放心,再说现在买二手房的人也很精的,对产权什么的都懂的。”,相关人士访谈,客户访谈,接受访谈人员,访谈内容摘要,访谈结论,访谈结论,相关人士访谈,客户访谈,接受访谈人员,访谈内容摘要,访谈结论
7、,1、集资房、经济适用房等物业市场接受度: 政府相关人士:购集资房、经济适用房等物业纯粹是为短期内出租出售赚钱; 本地原住居民:一种是经济实力较强的购此类房出租出售赚钱,另一种是解决居住问题; 外地来惠群体:为保障利益,绝大多数不会购此类房,只会购买商品房。,2、集资房、经济适用房等物业价格比商品房低,主要吸引投资赚钱的消费群体,会分流部分投资客户,对自住客户的影响不大。,定位方向二,客户定位,产品定位,市场定位,解决问题2,基于项目实现短平快目标的市场定位修正,惠州江北新区经济实惠大众楼盘,突出城市新区价值 突出楼盘较高性价比、且价格实惠,项目相关消费群体置业因子分析,客户购房是以改善居住为
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