2011年无锡港汇北塘项目产品发展建议(45页).ppt
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1、港汇置业北塘项目产品发展建议,2011年5月,PART1:北塘区商业概况,北塘区功能定位以发展居住为主,成为文化居住服务综合区;项目东侧即为规划建设中的北塘新城,主要功能定位为城北商业次中心,北塘区的功能定位是以发展居住为主,同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业,并兼顾都市型工业的发展,形成一个水岸文化居住服务综合区,总部经济园,北塘区规划,北塘新城规划,“北塘新城”规划面积4.5k将成为以“现代商贸、文化旅游、居住功能”为主的新型城区,成为无锡北部的商业次中心,成为北塘区的行政、文化、经济的中心 睦邻中心:15万方体量,包含社区生活配套,教育中心 商业次中心:沿青石路、通惠路形成城北
2、商业次中心,总体量估计在40万方(金太湖20万方,欧风20万方) 物流专业市场群 文化旅游带,北塘区域城市规划,商务类基础配套需求增大 虽然无锡目前仍以二产为主,但在新的长三角规划中,无锡定位为服务之城,将会吸引高端金融商务服务业,因此,对于城市整体商业、商务基础配套方面的需求将会加大。 北塘新城地位提升,区域价值认可度增加 随着金太湖、欧风新天地等重点项目的落成,北塘新城在无锡楼市中的地位将进一步提升。城北商业次中心形象进一步清晰。 产业型需求推动区域商务配套发展 随着区域工业企业退城还园,区域产业型商务配套需求将会有所增加,这对于发展本区域商业是一大利好。,北塘区域发展前景,市级商业中心主
3、要有崇安寺周边及滨湖新城商圈,正处于由单核向多核发展的过程,消费者商业消费区域性较强 北塘片区级商业中心金太湖国际广场周边及老成熟商圈青石路,仅距离本项目不到1公里,定位于大众消费,以街铺混搭部分集中式商业为主 现房地产市场中商业为高价值的一种物业形态 周边2公里范围内已有两家大型超市,无锡目前商业市场研判:,目前,未来,区域未来商业市场预测:,随着地铁的开通,金太湖国际广场周边商业体量将达到40余万方,会成为中心城区商业外扩的第一站,成为城市商业副中心,北塘区域未来发展预判,零铺型态及 销售价格,零铺业态及 租金状况,未来区域 价值发展,区域内零铺以精短门面店为主,多为一二层铺,少有挑高型,
4、面宽集中在5-6米左右,面积约为60-80平。 现销售价格集中于万元线上下。,区域内零铺主要为社区服务配套,集中生活类餐饮、便利烟酒、美容美发、各网点等。 现租金分为0.5-1元的低档与1.2-2元的中高档。,未来区域商业价值发展主要依托规划中的集中型商业区、大卖场等未来经营。 根据现各中介及周边案场反馈,零铺售价目标方向将是20000元/平米。,本案周边商业现状,PART2:典型个案参考,参考理由:该项目已成为河埒口副中心区域的商务中心,万达广场平面图,写字楼,华联超市,万千百货、万达公寓,喜来登酒店,商铺,万达广场底商概况,售价3-3.5万/ 租金5-7元/天,备注:底商为上下二层,一楼4
5、.5米,二楼3.5米,标准面积为120、180,具体租金和业主商谈,万达负责管理,餐饮不能做。,售价3.5-4万/ 租金8元/天,售价3-4万/ 租金8元/天,西面,西面,北面,中间,目前为毛坯房, 没有商家入驻,商家入驻60%,为五金店、理发店、房产中介等,售价3.5万/ 租金5-8元/天,万达广场对本案的借鉴,1、万达广场固有的招商先行的模式,以无锡百姓最为关注的零售型百货业态作为宣传重心 2、大型主力店自营,保证整体商业的活力与升值空间 3、商业业态中,餐饮业态占比较高,比较符合无锡消费习惯,参考理由:新区CBD重要组成项目,也是新区首座大型shopping mall,宝龙城市广场平面图
6、,1-3F 家乐福 4F 餐饮,1-3F 百盛百货 4F 中影国际影城,1-4F 挑空中庭 展览、休闲、娱乐,5-24F 单身公寓,主要业态和入驻品牌 时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地 家乐福、肯德基、豪客来、大家乐、宝岛眼镜、中影国际影城,宝龙城市广场位于新区的最核心位置,其15万方的超大商业体量能够辐射新区的居民和商务人群的消费需求,区位和交通条件都比较优越。,宝龙城市广场商铺概况,1 楼,宝龙城市广场商铺概况,2 楼,宝龙城市广场商铺概况,售价9000元/ 租金3.5元/天,3 楼,宝龙城市广场对本案的借鉴,1、宝龙品牌价值逊于万达,因此前期大规模宣传区域投资价
7、值,并且将自身项目融入其中 2、主力店招商先行,通过沿主力店商铺的热销,带动其余商铺的销售,参考理由:北塘区重点综合体项目,北塘新城商业中心,金太湖国际城平面图,二期商铺已售完, 成交均价2.5万元/,三期商铺价格 在38万元/,一期目前已成功 经营,租金在 510元/ 天,金太湖国际城商铺概况,金太湖国际城商铺概况,金太湖国际城商铺概况,金太湖国际城商铺概况,金太湖国际城对本案的借鉴,1、该项目借力青石路欧风街这个无锡知名品牌,强调项目的投资价值,并营造出外区域投资客疯狂抢铺的声势 2、主力店招商先行,充分契合锡城消费者对于大卖场的热衷,沃尔玛超市的率先进驻,而后另外九大主力店依次进驻 3、
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