2011年珠三角五市房地产市场报告.ppt
《2011年珠三角五市房地产市场报告.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2011年珠三角五市房地产市场报告.ppt(42页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、2011年珠三角五市房地产市场报告,第一部分 政策环境,第二部分 土地市场,第三部分 商品房市场,第四部分 主要开发商,第五部分 总结与预测,关键词: 去库存压力,2004年-2007年 量升价涨,房地产飞速发展,2007年-2008年9月 成交量下降,一线城市房价下跌。,2004-2011年房地产市场历程,发展期 调整期 回暖期 深度调整期 (2004-2007) (2007-2008.9) (2008.9-2010.1)(2010-2011),2010年-2011年 量跌价滞,市场结构性调整,2010,2011,2008年9月-2010年1月 量升价涨。,政策环境,Part I,2004-
2、2011年房地产政策历程,2004-2010年房地产政策及市场表现,2011年珠三角房地产政策结构,2008年11月房地产市场发生逆转,房价增速下降,政府开始实行较为宽松的货币政策,鼓励房地产市场发展。 行政手段:2008.11.5 国务院常务会确定2010年前投资4万亿扩大内需十项措施 2008.11.13 住建部:加大廉租房和经济适用房建设规模 经济手段:2008.10.22 国家财政部、税务总局,降低住房交易税率;央行,商贷下调至0.7倍,首付款比例降至20% 2008.11.27 央行下调1.08%人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率,为至1997年11月以来最大降幅 2010年
3、4月出台“新国十条”,提高房贷门槛、抑制投机、加快保障性住房建设。表明新一轮调控又将开始。,2005年-2007年 房价增速上涨 侧重:抑制房价过快上涨, 控制土地供给。,2004年 房价增速上涨 侧重:防范金融风险和控制土地供给总量。,2008年-2009年 2008.10月以后房价增速下降 侧重:保障性住房建设,防止房地产市场大起大落,保障经济增长。,2010年 房价快速上涨 侧重:遏制房价快速上涨,加快保障性住房建设,2004-2011年房地产政策历程,2004年 杜绝协议出让土地 完善各项土地制度 控制房地产信贷规模 提高个人住房按揭贷款,大部分土地供应转为国家储备 提高了开发商拿地成
4、本 房地产企业的资金链继续拉紧,加速房地产公司优胜劣汰的过程,2005年 “国八条“ 取消房贷优惠利率 对个人购买住房不足两年转手交易的,恢复为按售房收入全额征收营业税,“退房风潮”席卷长三角,“团购”变“团退” 消费者对宏观调控的理解和认识不一致,纷纷持币待购,房地产市场需求热度下降,2006年 政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费 上调房贷利率 “国六条”,包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面,房地产投资加快提速 房地产业增加值快速增长 房地产的税收占了财政很大一部分收益,新增供应量、价高位运行 房地产上市公司纷纷大举融资,上市房企疯狂囤地,2007年 房地
5、产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制” 加息6次 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系 二套房首付提高至40%,2008年 支持保障性住房的政策法规也相继出台 货币政策持续收紧,市场供给方资金链条绷紧 需求方处于明显观望状态 商品房交易量大幅下降 房价上涨幅度逐步放缓,2009年 国务院13年来首次下调商品房资本金比例 中央投入廉租房建设330亿元 国土部:囤地要征增值地价 年末,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,相当多城市住房销售出现了回暖迹象 房价增速上涨 年尾房价的价格反弹幅度高 房价和交易量不断刷新历史纪录,2
6、010年 住建部:“国五条” “新国十条” 国土资源部:确保保障性住房、棚改房和自住性中小型普通商品房用地优先供应 国务院:贷款买二套房首付不得低于50%,市场面临“史上最严厉的房地产宏观调控政策” 房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段 楼市迅速“回暖”,年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象,政策,市场,2004-2010年房地产政策及市场表现,2011年珠三角房地产政策结构,土地市场分析,Part 2,土地成交情况,土地成交价格,土地溢价与流拍情况,大宗用地成交,2011年珠三角五市土地成交以工业为主,区域价差极大;经营性用地流拍率仍处于高位,广州流拍率激增;溢价率跌幅较大;大宗地块成交品
7、牌开发商占比近一半。,成交量:2011年珠三角五市共成交土地703宗,总成交面积2482.15万平米,可建建筑面积5628.17万平米。分市区看,2011年中山土地成交量最大,共成交793.32万平米,深圳最低,共成交268.79万平米。 成交价:2011年珠三角五市土地单价及楼面地价均以深圳市为首,土地单价为7205元/平米,楼面地价为2360元/平米;广州以4216元/平米和1995元/平米位居第二;土地成本最低的为惠州市。,珠三角五市2011年土地成交情况一览表,珠三角五市土地成交情况,土地成交市场:一线城市“量低价高”,珠三角五市土地成交情况,珠三角五市2011年各类型用地成交价格一览
8、表,成交量:除惠州市外,其他各市均是工业用地成交量在全市排名首位,居住用地次之。 成交价:深圳市各种类型用地土地单价在五市中均排名第一位,土地成本最高,其次为广州市。,单位:万,成交情况:以工业用地为主,深圳土地成本最高,单位:元/,珠三角五市土地市场流拍与溢价情况,相比2010年,珠三角五市居住用地整体流拍率下降,溢价率降低,广州流拍激增。,广州:流拍率大增,溢价率剧降 深圳:成交少,无流拍,低溢价率,高成交价,东莞:地价增幅不大,流拍率较高,溢价率较低 中山:流拍率小幅下降,溢价率小幅上升 惠州:成交价、流拍率和溢价率均下降,珠三角五市土地市场流拍与溢价情况,相比2010年,珠三角五市商业
9、用地整体流拍率上升,溢价率降低。,广州:流拍率大增,溢价率剧降 深圳:成交少,受土地区位影响价格极高,东莞:流拍率上升,溢价率降级 中山:流拍率上升,溢价率降级 惠州:成交价大增,流拍率上升,均为底价成交,珠三角五市大宗地块分析,珠三角五市品牌开发商大宗地块成交情况一览表,*统计标准为用地面积10万,2011年珠三角五市共成交26宗大宗经营性用地,共成交面积593.8万。2011年招商、保利、中海等知名开发商均在珠三角五市增加土地储备,六大知名开发商拿地共12宗,总计283.85万,占大宗地块总成交面积的47.8%。其中雅居乐拿地最多,共91.8万,占六大开发商的32.34%。,2011年大宗
10、经营性用地成交品牌开发商占比近一半,商品房市场分析,Part 3,城市总体供销情况,城市区域供销情况,城市月度供销情况,价格与房价收入比,城市物业供销情况,2011年珠三角五市商品房市场主要特征为:部分区域的高批售比和普遍区域的长去化周期,去库存压力大。市场由上半年的僵持阶段转入下半年的“量价齐跌”。深圳批售比和去化周期不断攀升,普通住宅可售面积加大,去库存压力最大。,珠三角五市商品房和商品住宅总体供销,2011年珠三角五市商品房/商品住宅批售比约为1.19/1.12,商品房/商品住宅去化周期约为31/17个月。 2011年新增供应大于销售的城市为深圳、中山、东莞、惠州,新增供应小于销售的城市
11、为广州。 去除商务商业用房取得预售许可而未出租等因素,仅考虑商品住宅去化周期,则各城市均呈现不同程度的供过于求,深圳去化周期最长,超过两年,广州、惠州约为一年半,中山、东莞约为一年左右。,深圳去库存压力最大,2011年珠三角五市商品房/商品住宅总体供销存量表 单位:万,珠三角五市主要物业批售比及去化周期,【五市主要销售物业批售比】,【五市主要销售物业去化周期(年)】,普通住宅:各城市普通住宅普遍批售比较低,去化周期较短。 别墅:除广州和东莞外,其余三市别墅批售比偏高,惠州新增供应远大于销售;深圳别墅去化周期达到十年,呈现严重供需失衡。 商业:所有城市商业批售比均超过1,深圳和惠州达到2;深圳商
12、业去化周期最长,达到了30年,如考虑商业取得预售许可而未出售因素,则商业存量被高估,去化周期将大大缩短。 写字楼:各城市写字楼批售比为所有物业中最低;去化周期较短,如考虑写字楼取得预售许可而未出售因素,则去化周期将进一步缩短。,普通住宅和写字楼为五市去库存压力最小的物业,2011年珠三角五市商品房批售与去化广州,供应重点区域:增城、番禺、花都 销售重点区域:增城、番禺、花都 存量较大区域:花都、天河 黄浦区无商品房批准预售,批售比和去化周期 广州商品房整体批售比为0.94,为五市最小,其区域最大批售比不超过1.5,市中心区域去化周期较长,天河区由于商业商务较为集中,去化周期最长达到8.3年,其
13、商品住宅去化周期约为两年。,房地产热点区域为增城、番禺、花都,市场整体表现为全部区域的低批售比和部分区域的长去化周期,2011年珠三角五市商品房批售与去化深圳,供应重点区域:龙岗、宝安 销售重点区域:龙岗、宝安 存量较大区域:龙岗、宝安、南山 以上三区为房地产热点区域。,去化周期 深圳各区去化周期均在两年以上,龙岗、宝安两区由于销量较大,去化周期相对较短;罗湖区供销存量较小,但商业比例较高,同时其销量由2009年的33.64万锐减至2011年的4.08万,表现为去化周期最长。 福田区和南山区存量大,但销量相对较少,去库存压力最大。,批售比 除罗湖区外,其余五区新增供应均大于销售,福田区新增供应
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2011 珠三角 房地产市场 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-2992339.html