2011河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报.ppt
《2011河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2011河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报.ppt(58页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、廊坊市场调查及项目分析报告 2011.11,一、廊坊市简介 二、廊坊住宅市场现阶段特点 三、廊坊商业市场现阶段发展特点 四、廊坊土地市场特点 五、本项目开发现阶段优劣势分析 六、项目开发建议,一、廊坊市简介,城市定位:京津之间的新兴城市,高新技术产业和现代制造业基地 区位: 廊坊位于河北省中部偏东,地处京津两大城市之间 总面积: 6429平方公里 距离: 北京40公里,天津60公里。,人口:2009年末全市总人口为413.3万人。 目前,城区建成区面积约70KM2,城区户籍人口约60万(淮安市区建成面积73平方公里,人口70万),一、廊坊住宅市场现阶段特点,1、成交量下滑,成交价下跌,1)成交
2、量明显下滑 前三季度,新盘成交量低。二手房成交量明显下降。19月份廊坊市区共成交二手房2154套,其中住宅1975套,较去年同期下降四成。 环北京的三河、香河、固安、大厂四县无论是月成交量还是均价环比,均有所下降,特别是7、8、9月份,市场逐渐冷却,成交量急剧下降。,2)2011年成交价较去年下跌20%,市区在售均价6500元左右 相比较的去年,市中心万达公寓去年开盘一直未涨价,8500元左右,周边郊区楼盘有明显下跌,平均跌幅超过1000元/平米左右。,2011年广阳区在售房产销售价格,2011年开发区在售房产销售价格,1)跌幅大。 廊坊房价10月份跌幅位居全国100个重点城市第一位,环比跌幅
3、仍达1.59%。从7月份以来,廊坊房价一直下跌; 2)投资、改善型需求萎缩明显。 在调研中了解,与去年相比,这部分需求有明显萎缩,尤其是北京购房者,众多楼盘表示,这个人群有明显下滑,成交以本地刚需为主;,2、政策性楼市特点表现明显,1)北高南低。城市北部靠近北京大兴的广阳区是开发成熟区域,产品也较好,平均售价约7500-8000元/平米 2)东西两翼齐飞。西环与东环区域是新楼盘扎堆区域,近阶段西北增长明显,东面显得乏力,价格在7000左右,主要与西北区块土地放量有关, 3)南面是价格洼地。城南是价格最低区域,目前6000左右 4)低密度产品相对稀缺,且差价较大。在售楼盘均以高层为主,在调研中了
4、解到,低密度的联排、花园洋房是市场稀缺产品,售价达2万元左右,3、整体发展格局不均,区域认同度差异较大,1)土地放量有限,工业开发力度大,新城规模扩散; 2)城市开发面积多为工业、新城面积,达10余个,包括但为开发区配套住宅相对较少,郊区大超级大盘少;,4、城市整体开发规模不大,廊坊楼市是典型政策性楼市,受国家政策影响很大,但它有相当量的产业人口,同时由于土地放量控制,市场还有相当的空间,待政策放松,后期弹性很大。,对住宅市场的分析总结,三、廊坊商业市场发展的特点,1、商业地产发展正处在现代升级阶段,1)市中心旧城改造刚刚完成,商业面临升级换代,城市中心商圈形成 目前廊坊中心城区的万达广场本月
5、中旬建成开业,规划的新世纪商业步行街,从第一大街到第八大街,部分已建成,部分仍在建; 2)区域商业中心还未形成。 在拥有一定人口数量的开发区尚未形成规模商业,广阳区、安次区、开发区同享一个商业中心。,2、商业整体档次还普遍较低,消费型商业正处于升级换代。同一区域、地段,因商业业态的差异,租金、售价有较大差别。,市中心城市综合体销售价格3-4万/平米、租金6-8元/天/平米 非中心商圈综合体销售价格2万/平米,租金2-4元/天/平米 社区商业、底商销售价格1.5万/平米,租金1.5-2元/天/平米,样本一:万达广场 总建筑面积64.1万平方米,包括大型商业综合体、五星级酒店、甲级写字楼、室外步行
6、街、商务酒店、住宅及底商等多种业态,将于2011年11月11日开业。,写字楼价格:9000元/平方米至10000元/平方米 住宅价格:8000元/平方米至9000元/平方米,价格与去年同期比,没有上涨也没有下跌,维持不变。 商业价格:内街价格:22000元/平方米至33000元/平方米 步行街价格:33000元/平方米至44000元/平方米 东四环金街价格:50000元/平方米至60000元/平方米,样本二:新世纪步行街 新世纪步行街定位为“集会展、商贸、旅游等多种功能于一体的大型商贸步行街”的新世纪步行街,每条大街基本形成了自己的经营特色, 新世纪步行街商业销售均价在15000元/平方米。,
7、一大街是“建材一条街”,租金均价在1.5元/平方米天; 二大街是“电子信息一条街”,租金均价在1.5元/平方米天; 三大街是“餐饮一条街”,租金均价在2.1元/平方米/天 四大街是“女人街”,租金均价在1.7元/平方米/天 五大街是“文化艺术一条街”。租金均价在1.5元/平方米/天; 第六到第八大街,租金均价在1.0元/平方米/天。(尚未完全建成),样本三:新源天街 总建筑面积88000平方米,整体分为A、B、C、D四个区域,规划涵盖主题商场、大型超市、专业市场、时尚卖场、美食广场、娱乐中心六大商业形态。 除C区已经投入使用外,其余A、B、D区正在建设中,C区商业租金价格: 1F市场办公室对外
8、出租价格 :7元/平方米/天至8元/平方米/天, 转让价格:5.8元/平方米/天。 2F市场对外出租价格:4.2元/平方米/天; 3F市场对外出租价格:3.7元/平方米/天。 B区一楼店面租金价格为6元/平方米/天7元/平方米/天, 其余店面采用联营扣点的模式,扣点约为18%-20%,3、以满足生活消费需求为主、有品牌的专业批发、零售市场尚未形成,目前在廊坊城郊结合部,真正有品牌、幅谢能力强专业性市场,家居、建材、小商品、服饰等生活批发、零售市场,如红星美凯龙、宜家、百安居等目前还没有,现有的家居、灯饰市场 规模小,不成气候,缺乏幅射力,廊坊商业地产开发,目前由于受京津一带幅射力影响,廊坊一直
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2011 河北 廊坊 项目 地块 商业 房地产市场 汇报
链接地址:https://www.31doc.com/p-2992706.html