2011河南省兰考文明路项目定位报告63P.ppt
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1、兰考文明路项目定位报告,项目属性,区域属性,教育聚集区,关键词:,项目地处兰考县西侧,距离原县人民政府约2.4公里 项目紧邻文明路,南侧原为技术学校。现在是小学及制药厂。 项目周边教育资源丰富,临近县三高、一高及实验中学、兰考县创新中学,项目位于文明路延伸段以南,三环木业对面,项目区位,项目属性,交通情况,2.4公里,县人民政府,建设路,文明路,黄河路,振兴路,车站路,中山路,地块北侧侧临文明路,目前文明路现状较差,交通条件有待改善,北侧文明路,距离文明路与振兴路交叉口300米左右。 目前振兴路道路交通状况相对较好,文明路路况较差。 文明路西侧是即将建成的规划景观大道。,进入性一般,关键词:,
2、区域属性,交通情况,项目区位,项目属性,文明路,振兴路,车站路,规划路,地块北临文明路,南侧为技术学校,东侧为污水河,西临为农田。,东侧:污水河 南侧:技术学校 西侧:现状为农田,尚未开发 北侧:紧邻文明路,区域属性,项目属性,地块四至,地块情况,项目指标,教育资源丰富,关键词:,车站路,三中,一中,实验中学,创新中学,技术学校,盛达 木器厂,农田,三环木业,文明路,振兴路,污水河,朝阳路,地块现状为农田和杨树林,无拆迁需求,基本具备施工条件,区域属性,项目属性,地块四至,地块情况,项目指标,地块南北狭长,整体规模13422.9平方米。,区域属性,项目属性,地块四至,地块情况,项目指标,形状较
3、规则,关键词:,近郊教育聚集区,中等规模,中等密度,具备一定教育资源的项目,有利因素: 教育资源丰富 交通易组织 不利因素: 目前文明路尚未修缮 项目东侧排污沟气味较大。 可利用点 未来城市热点区域 市场客户认可度高,项目属性:,区域属性:,项目属性界定,项目SWOT分析,区域属性,兰考县位于河南省东北部,东连商丘,西接开封,是通往鲁西南的重要门户,辖11个乡、5个镇,总人口 82万人,总面积1116平方公里,耕地面积 95万亩。,区位优越交通发达。兰考处于开封、菏泽、商丘三角地带的中心部位,到达新郑国际机场仅需1个小时,到达国际港口连云港需3小时。陇海铁路过境25公里,年货运量达180万吨。
4、国道220、106和310在县城交汇,连霍高速、日南高速公路在县城交汇,形成了以铁路、高速公路、国道、省道为骨架,以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系。,城市总体规划“西进、南拓、北展、东控、中优”,规划近期至2015年,城市人口20万,建设用地规模23.5平方公里,人均117.5平方米;中期至2020年,城市人口26万,建设用地规模29平方公里,人均111.5平方米;远期至2030年,城市人口39万,建设用地规模41.3平方公里,人均105.9平方米。规划县域城镇布局为“一心、两点、两线、四区”。中心城区按照“西进、南拓、北展、东控、中优”的空间发展取向和“一环(城市外围环路)、一带(兰商干
5、渠绿化休闲景观带)、一线(城市中部穿过的陇海铁路线)、三区(兰商干渠和陇海铁路线分割而成的北中南三个城市组团)”的空间结构进行建设。,兰考地处北温带,属大陆性半湿润季风气候,年平均气温14度,年日照时数2592.7小时,平均降雨量678.2毫米。兰考具有丰富的土地资源和水利资源。兰考具有丰富的农产品资源。盛产小麦、玉米、大豆、花生、棉花、苹果、葡萄、大枣等; 兰考作为全国著名的泡桐之乡,为其乐器制作产业提供了坚实的基础。,农业资源丰富,全国著名的著名的“泡桐之乡”,区域总结,板材加工、吊装机械、民族乐器、纺织等产业近年来发展快速,目前是河南内最大的桐木板材加工基地,豫东地区最大的小型吊装机械生
6、产基地。,产业、经济,兰考县属农业县,多以农业为主,全国著名的泡桐之乡,林业资源丰富。,资源、环境,区域目前存在交通路况不佳,生活配套不足,随着规划的逐步落实,以及基础设施的完善,拥有良好发展前景,对本项目是宏观方面的利好,规划、建设,市场竞争视角,兰考县属四线城市,房地产市场虽然非常不成熟,总体市场发展相对迟缓,由于缺乏资金,兰考的房地产开发无论是市场规模还是产品开发水平,在全省均处在较低水平,物业形态相对单一、设计水平不高,市场上普通多层依然是供应主体。但是有融城的连带优势,有高速有效的物流体系,有连霍、日南高速、陇海铁路为脉络的便捷交通网络体系,有许多合资及民营企业及优厚的引资招商政策。
7、这也同时意味着兰考有诱人的市场和低廉的劳动力市场。,市场概况,市场不成熟、规模小、形态单一,关键词:,兰考县目前在售项目大约9个,本次调研项目7个;北区有2个项目会在未来3个月内面市,目前没有建立售楼部。,1,2,3,4,5,6,7,朗坤华庭,众鑫丽景苑,东方西苑名家,财富广场,康盛家园,中山商业大街,汇龙苑,1,7,3,4,5,6,2,雄居城市版图核心,坐拥考城路餐饮、娱乐繁荣经济带,项目整体规划图,项目动态: 项目组团:一栋小高层 建筑结构:标高建筑,采用框架结构,整浇楼板 配套设施:双气入户;单元对讲防盗门、24小时电子监控、品牌电梯 开发周期:项目处于清盘阶段;,兰考县城城市框架在向西
8、发展,县城西区规划兴建了多条城市主干道,其中开兰路将规划兴建成为兰考第一景观大道,项目动态: 开发节奏:整体分二期开发,一期两栋小高层,二期未知。 项目临高速出入口,交通便利。,关键词:高端配套、交通便利,众鑫丽景苑,众鑫丽景苑,自南向北呈阶段状排列、步步高升。巍然矗立在开拦路与朝阳路黄金交汇处,产品情况: 配套特点: 双气、地热温泉、 对讲单元门、品牌电梯 小区背景音乐、景观小品; 销售情况: 5月16日开盘热销80%。 目前一期消化99% 销售均价2300元/平方米,层差10元,开盘前蓄客期一个月左右; 目前房源仅剩2套,分别位于7楼和14楼; 营销代理专业水平一般。,小结:弧形观景阳台,
9、全明户型设计,充分考虑采光与景观,考城路旁,风景之上,项目动态: 开发节奏:一期交房,二期已建3层。 销售均价:一期1600元/,已售罄,二期近期开盘,均价约2300元/。,关键词:超大规模综合社区,财富广场,标高建筑,采用全框架结构,整浇楼板,产品情况,客户情况,推售节奏:10年7月开售,现已售出90%,剩余5套。; 产 品:目前剩余少量3房和复式在售。 建筑风格:现代简约,销售情况,销售动态:现已售出90%,剩余5套; 开盘情况:10年7月开盘; 推出户产品:高层 近期均价:2800元/ 营销展示:售楼部属于门面房,营销展示较差,来源:主要是兰考县内的高端人士; 职业:以生意人、公务员、事
10、业单位的泛公务员为主;,关键词:清盘期,考城路旁,风景之上,项目动态: 开发节奏:整体分二期开发,一期售罄,二期未知。 销售均价2300元/。,关键词:高端配套、交通便利,康盛家园,与县新行政区咫尺相望,五分钟生活圈内学校、医院、银行、超市等一应俱全。,产品情况,客户情况,产品形态:一期共5栋 2栋11层和3栋6层多层(多层售完) 二期未知 销售状态:2月售楼部对外开放,4月开盘,已售85% ,订房后,10天内签合同 6月份涨价 优惠幅度:按揭1% 分期2% 一次性3%,来源:主要是城区中心、及其周边乡镇的富裕人群; 客户差异:城区客户部分为改善性居住,乡镇客户多为首次置业。,康盛家园,关键词
11、:配套完善、紧邻市中心,行政中心、商业核心、引领商居新时代,销售动态:住宅已售磬 现售商业 产品特征: 一条集商业、居住、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业步行街; 坐拥兰考行政中心、商业核心,构筑兰考黄金圈;,交通图,规划图,占据县城北区中心位置,紧邻县城交通要道,项目动态及其特点: 项目销售尾盘,近期销售均价2500元/平方米 整体形象较差,户型单一,均好性较强,实现产品快速去化。,交通图,项目整体规划图,关键词:单栋,小规模,效果图,项目整体规划图,售楼部,小结:整体市场发展逐步成熟,小高层开始进入市场,客户抗性较小,市场发展逐渐提速。,开发规模逐渐扩大,产品形态多样化; 多层产品
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