2011河南西峡房地产市场调研暨天骄项目研判和操作建议59p.ppt
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1、,2004,深蓝立,疆域开; 20城专业历练,深蓝布道中原,2,天骄国际宝邸,西峡房地产市场调研 暨天骄项目研判和操作建议,3,受洛阳天骄置业公司委托,对西峡市场进行前期调研及可研分析。郑州深蓝机构对贵公司及田总、任总、魏经理等人的信任表示感谢! 经过深蓝公司2位同事2天的调研,经公司策划部、市场部、销售管理部等研讨,对该地块理出一个初步思路,仅供贵公司参考! 数据来源说明:本次报告所涉及数据来源包括以下以下几个渠道,首先是深蓝机构市场部监控数据,其次是本次调研数据,其他还有来自公开媒体或网站信息。,前 言,4,天骄国际宝邸,5,(一)西峡概况,西峡位于河南省西南部,西邻陕西省,属南阳市,南距
2、湖北省十堰市郧县县界仅35公里。西峡县面积3454平方千米,人口约45万。目前西峡经济已形成了以机械、医药、电子、建材、轻工、冶金等工业为主的生产体系,拥有中国驰名商标3个(仲景,飞龙,月月舒),占南阳市的100%(南阳市域共3个)。土特产有白肋烟、中华猕猴桃、油桐、生漆、西峡玉、香菇,山茱萸等,比较方便易带的有仲景牌香菇酱,西峡香菇,西峡猕猴桃酱/汁,山茱萸酱/汁等。,6,7,(一)西峡概况,旅游景点有灌河漂流、龙潭沟、老君洞、五道幢、老界岭景区、白羽城遗址、千佛石窟、恐龙蛋化石遗址、云华蝙蝠洞、屈原岗遗址、寺山国家森林公园、哪吒庙等,拥有国家4A级景区3家(西峡县老鹳河漂流风景区,西峡恐龙
3、遗址园,西峡县伏牛山老界岭景区),占南阳市50%(6家,另3家南阳内乡县衙博物馆,南阳武侯祠,内乡宝天曼)。,8,西峡,淅川,内乡,邓州,镇平,南召,9,(一)西峡概况,西峡位于河南省西南部,系豫、鄂、陕三省交汇处的“金三角”地带,处在西安武汉郑州三大城市圈和南阳洛阳十堰三中等城市的中间核心地带,境内资源丰富,景色秀丽,森林覆盖率76.8%,是河南省资源大县和区域大县,被誉为“绿色王国”和“天然药库”,明代李时珍本草纲目所涉及的药材共有1800多种,目前在西峡发现的药材就有1300多种。,10,11,(一)西峡概况,西周初年为古若国属地,并设为白羽邑。公元前524年至506年曾是许国国都,秦时
4、置析县。后几经沿革,西峡走过了漫长曲折的历史。古史记载,西峡“陆通秦晋,水达吴楚”;“山产百货风行,千里万商云集”。自古以来,许多圣哲贤达、历史名人曾在西峡留下了传奇遗踪:颜母(大书法家颜真卿母亲)坟、酒仙刘林坟、孔子回车返鲁、屈原苦谏楚王、武则天建造行宫、李自成兵屯西坪操场,李白、孟浩然、白居易、李商隐、苏辙、司马光等都曾游历西峡而留名作。金代著名诗人元好问曾出任西峡县令,留下了100多首歌吟西峡山水田园风光的诗词佳句。西峡还是原宛西民团司令别廷芳实施宛西自治的大本营。,12,(一)西峡概况,2010年,全县生产总值完成150亿元,比上年增长15%;全社会固定资产投资完成125亿元,增长 2
5、7.2;社会消费品零售总额实现32亿元,增长20;地方财政一般预算收入达到5.86亿元,增长9.1%;城镇居民人均可支配收入达到14360元,增长10.4;农民人均纯收入达到6030 元,增长9.4。工业总产值和工业增加值分别比2005年增长3.5倍、3.3倍,三次产业结构由“十五”期末的23.6:58.5:17.6优化为14.7:66:19.3。,13,(一)西峡概况,全县工业完成总产值326亿元、税利23.7亿元, 分别增长19.4% 、17.6%。其中,规模以上工业产值、税利分别达到263亿、21.8亿元,分别增长21%、18.9%。一是主导产业快速扩张。中药制药、钢铁及冶金辅料、汽车配
6、件、农副产品加工四大产业分别实现产值7亿、200亿、19.3亿、8亿元。二是骨干企业快速发展。全县有5家企业进入“全省民营企业50强”、6家企业进入“南阳企业50强”,新增规模以上企业20家,新增产值超亿元企业6家。宛药、西保、龙成三大集团分别完成产值21.3亿、33亿、120亿元;西泵公司成功上市,成为全市第一家上市民营企业。全年有7家企业通过国家行业质量体系认证,6个产品获得河南省名牌产品。,14,(一)西峡概况,完成了西峡县城总体规划(20102030)、县域村镇体系规划、新农村村庄建设规划、灾后重建规划等一批城乡规划编制。城镇建设从“高”抓起。坚持高标准建设,启动了迎宾大道、白羽公园等
7、10项县城重点工程,完成了彩虹桥等5个城镇重点建设项目;完善了县城自来水、污水管网等4项城市配套工程;实施了白羽路等7个路段道路绿化工程。双龙镇荣获国家卫生镇,丹水镇荣获全国特色景观旅游名镇,西坪镇、太平镇荣获河南省环境优美小城镇。,15,16,(一)西峡概况,完成外贸进出口4.16亿美元,增长170%,居全省第三位。出口、进口及进出口总额均居全市第一位。全年签订各类招商引资项目164个,合同引资59亿元,实际到位资金19.6亿元。签约引进外资3400万美元,实际利用外资完成1620万美元。招商引资工作位居全市第一。全年上报项目316个,争取到位资金8.5亿元,比上年增加1.7亿元。,17,(
8、二)西峡房地产市场前景,2010年全县生产总值完成150亿元,人均GDP达到突破5000美元,总量较高,并且人均GDP在全省处于第一阵营。西峡“十二五”发展的目标蓝图是全县生产总值力争达到270亿元,年均增长12.5%;地方财政一般预算收入突破9亿元,年均增长10%;县域经济实力保持全市领先、全省先进地位。较强的经济基础与良好的经济前景为西峡的房地产市场注入了旺盛活力,良好的房地产整体市场前景看好。,18,(二)西峡房地产市场前景,2010年西峡城镇居民人均可支配收入达到14360元,增长10.4;农民人均纯收入达到6030 元,增长9.4。“十二五规划”的目标是城镇居民人均可支配收入、农民人
9、均纯收入分别突破23000元和9000元。相对比较高的人均收入为房地产市场发展提供了良好的客户资源,不仅具有支付能力的人口较多,而且潜在购房(县镇居民进城定居购房、县城改善性需求购房)的人群较多。 。,19,(二)西峡房地产市场前景,2005至2010年12月底,西峡县城建成区由13平方公里扩大到20.2平方公里,城区人口由8万人增加到12万人,建制镇由7个发展到10个。全县城镇化率达到35.1%,比2005年提高10.2个百分点。“十二五规划”的目标是力争到2015年县城人口达到16万人,城区建设面积达到22平方公里。根据这一目标,每年要有近万人进城,按照河南省城镇居民人均住房面积32计算,
10、仅西峡新增人口住宅年需求量25-30万,城市化的推进必然为房地产市场的发展提供动力及市场需求。,20,(二)西峡房地产市场前景,在经济实力的支撑下,鹳河上已建(在建)的座座跨河大桥为西峡城区的跨河发展带来了必备条件,河西将迎来一波建设高潮,未来鹳河将成为大西峡县城的城中河,一座风景优美、经济繁荣的新西峡已现雏形。河西相对完整、平坦的大片土地为房地产的发展带来新机遇。,21,(三)西峡楼盘介绍,帝景天城 项目位置:位于时代广场南临,南临二道河, 开发商:南阳海昌置业 项目规模:占地约120亩,规划7栋32层、1栋30层高层建筑(合计13个单元)和1栋15层酒店 推售情况:其中一期共开工四栋,正在
11、做地下车库 建筑全部为两梯三户或两梯四户,沿河有底商 社区内全部为地下停车,可直接进入电梯 户型面积:面积有170平方,140平方、130平方及少量两房 综合评价:武汉代理公司进驻项目位置好。针对性说辞,100亩地建八栋楼,别人30亩地就建6栋楼,外立面颜色以深红为主,比较古典。售楼部比较大气,选址也很好,目前沙盘户模尚未到位,售楼部有十多名售楼人员,只有一个鸟瞰喷绘讲解。预计工期至少两年。价格不透露,预计起价可能在3200元以上。,22,(三)西峡楼盘介绍,凤凰城 项目位置:位于建设路与鹳河路交叉口 开发商:伟城置业开发 规划设计:深圳大学建筑设计研究院规划 销售代理:郑州达成行 项目规模:
12、占地约31亩,规划7栋高层建筑、沿街底商及凤凰文化广场,共300套房,中间全部为绿地,全地下停车场,停车比达到1:1 面积:有173三房,203四房等户型 推售情况:5月15日售楼部开放,目前接待客量超过1000组。其中一期为1#、2#、5#、7#四栋楼,约150套;二期为3#、6#两栋楼,约150套。目前前期接受认购,每组客户15万元定金,现已截止,认购量据说在400组以上,超过总房源的1.5倍。预计下周日(8月28日)开盘,开盘当天可接受认购,但要带十万元现金选房,五天后交清首付签约。 价格:预计均价3500-4000元之间。 工程进度:现在部分主体建至五六层,明年下半年交房,预计年底能入
13、住 综合评价:项目位置较好。临近河岸。现售楼部广场命名为凤凰文化广场,带有公益性质。建筑外立面采用红褐色的ART DECO建筑风格,但客户关注并不明显。西保集团开发。断桥铝合金型材,双层中空玻璃,供天然气,供暖气。中心1万平方米花园,50%绿化率。,23,24,(三)西峡楼盘介绍,东苑花园 项目位置:位于东环路与工业大道交叉口 开发商:天时房地产开发 项目规模:13栋临街的13层小高层,其中三层以下为商业 建筑形象:外立面以青红和白的现代风格 面积:面积有104-130三房,137四房,168四房等 价格:价格全部为2280元/平方米 综合评价:8月19日开盘,价格比较低,以低价策略打开市场,
14、开盘当天交钱客户较多。项目品质、居住舒适度较差。,25,(三)西峡楼盘介绍,紫金华府 项目位置:位于滨河大道与伏牛路交叉口 开发商:南阳华府置业 营销推广:盈迈地产 项目规模:共规划有三栋19层高层 工程进度:6月28日全部交房 推售情况:目前剩余大户型房源不多,主要是一些高楼层 物业管理:自己成立物业管理 户型:户型主要有150、151三房、120、124两房 价格在3500-4000元之间。南向14层和16层各有一户,价格分别为3780元和3820元,层差20元/平方米。西户18层有一户,价格在3860元/平方米 社区配套:周边生活配套齐全,车位比1:1,目前收费未定,社区有天然气,无暖气
15、,配建有幼儿园 综合评价:规模较小,外立面为深黄色现代风格。室内毛坯房,墙面虽然用了很多轻质隔板,但处理很平整,电梯厅外部简装,大理石地砖铺装,单元对讲门,每栋楼有车棚,保安管理较规范。,26,(三)西峡楼盘介绍,西峡印象 西保集团开发。中建七局施工。 西峡印象豫西南首席休闲功能城市综合体,7万余平米恢弘体量,涵盖2万余平米MALL级购物中心(SHOPPING MALL)和1栋铂金商住公寓(APARTMENT),该项目是由龙港旅游商贸城实力开发的西峡县首个大型国际化城市建筑群和一站式超级生活中心。 在西峡印象2万MALL建筑群里,涵盖世博汇、时装周、娱乐圈三大主题区域,囊括了MALL级购物、主
16、题休闲欢乐、时尚百货品鉴、中西特色餐饮坊、运动休闲会馆、旅游购物展示等六大功能业态,在体量与功能布局上彻底改写了西峡县无大型主题购物MALL的历史。,27,(三)西峡楼盘介绍,龙成集团项目 位于河西岸,配建有600套廉租房,单套面积52平方米,总建筑面积31200平方米。目前通行的桥梁面主体完工,正在做桥面路基。,28,(四)整体市场分析,1、市场供应不足。目前市场上真正供应的楼盘很少,帝景天城和凤凰城尚未销售,仅有紫金华府和西峡印象在售。 2、受政府影响,多层建筑稀缺,全部为高层建筑,而高层建筑已经为大多数消费者认可并接受。 3、户型面积普遍偏大,受房价快速上涨影响,中小户型面积开始出现。
17、4、开发热点很集中,基本在沿河的滨河路一带,河南岸随着开发力度加大,将成为下一个开发热点。 5、价格普遍偏高,虽然西峡人口不多,但工业、现代农业、旅游业、采矿业发达,就业渠道广泛,居民收入有保障,加上近几年城市化进程加快,而区域市场的房源供应紧俏,造成房价快速攀升,目前高层住宅的价格基本在3500-4000元之间,与河南省内其他县城相比,算是比较高的。 6、开发商均为本土实力企业转行进入为主,非常注重引进外部智力资源,如西保集团引进郑州达成行公司,形成战略合作,多个项目均由其代理销售,在项目包装、操盘手法、产品定位、销售执行、房源控制、价格策略、活动策划等方面,都能做到很专业和统一,各项目之间
18、也做到定位差异和客户区隔。,29,(五)地块现状及价值分析,地块位于鹳河南岸,占地约500亩,现规划方案的建筑面积为80万平方米。 目前一期工程的别墅,主体工程封顶,正在做外立面及门窗安装,总建筑面积约4万平方米,共107套,销售率不足50%,去年的销售价格约3000元左右,现已封盘停售。 工地现场无任何包装,原规划的售楼部尚未投入使用。 工地现场有高压线从中间穿过。 小区边的道路尚未修通,临河路面也未平整。 大桥南端的空地现有夜市及休闲人群。 开发商股东出现变动,工程周期拉的较长,在市民中形成不良口碑。,30,(五)地块现状及价值分析,地块优势明显,具体表现在以下几点: 1、地块规模较大,具
19、有可持续的开发升值前景。 2、地块位置较好,依山临水,自然资源及外部资源优秀。 3、占据新老城区交汇处,享受老城配套和新区发展前景。 4、拿地较早,拿地成本偏低,有利于对后来竞争者形成成本优势。,31,(五)地块现状及价值分析:曝光榜,西峡县召开天骄国际宝邸总体规划论证会 作者:西宣 更新时间:2007-8-17 8:58:26 西峡网讯 日前,我县召开天骄国际宝邸总体规划论证会,对淅江路临河的600亩地进行规划,县领导田新建、崔春祥参加论证会。 田新建指出,要合理分块分区规划,奋力打造“商业区、住宅区、娱乐区”。搞好景观水系建设,使新区开发真正成为城市建设的靓点。 商务局: 南阳市第八届玉雕
20、节暨国际玉文化博览会项目签约硕果累累 2010年5月9日下午,南阳市隆重举行中国南阳第八届玉雕节暨国际玉文化博览会市情说明暨合作项目签约仪式。 中石油河南分公司与南阳市签署了合作协议,与南阳市农运资源开发有限公司签订了合作伙伴协议,并为农运会筹委会赞助600万元。签署的30个合作协议项目,投资总额69亿元,合同引资66.3亿元,具有投资额度大、产业结合度高、技术含量高、发展前景好的显著特点。其中,桐柏县政府与内蒙古博源控股集团有限公司签订的引资28.4亿元的年产40万吨食用油生产项目,邓州市政府与河南阳光集团签订的引资亿元的阳光油脂项目,西峡县公路局与洛阳天骄置业集团签订的引资4.5亿元的西峡
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