2011长春东润华庭营销策划报告60p.ppt
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1、东润华庭营销策划报告,营销总则,PART 1,3,项目整体概念,点亮新松原生活方式高尚人居社区,低密度,高品质纯小高层人居社区诠释宜居生活环境 Loft,置业新选择,一处适合自身多方需求的住房。 毗邻中东商业城,生活配套成熟齐全,4,公寓住宅 户型面积合理:产品为王,够用就好 低总价:低首付,轻松购置高品质公寓 大空间:客厅开间宽达4.2米 地下整体开挖:有效解决路面停车混乱问题,次卖点:依托中东商业城广阔的区域发展空间,核心卖点:高产品力高性价比,项目卖点梳理,商铺 面积控制较好,总价合理 房型方正,无浪费面积 依托中东商业城,升值潜力巨大,LOFT公寓 高大而开敞的空间:上下双层的复式结构
2、 流动性:户型内无障碍 开放性:户型间全方位组合; 艺术性:由业主自行决定所有风格和格局。,完善的生活配套设施,齐全的基础商业配套,未来商业广阔的升值空间,5,商业,LOFT,公寓,客户分布区域:松原本土及各区县投资人群 客户职业特征:企业主、企业高管、政府高级官员,公务员及教育医疗等高福利人群,私营业主,其他 信息渠道:裙带口碑、网络、户外、圈内裙带口碑、报广,现场,客户分布区域:松原及周边乡镇人群 客户职业特征:普通工薪阶层,油田员工,企业普通技术人员,农村人口进城 信息渠道:网络、户外、电视、报广、现场,客户分布区域:松原本土及周边乡镇中高端客户群 客户职业特征:企业主、企业中高管、事业
3、单位高级、政府机构高级官员、私营业主 信息渠道:裙带口碑、网络、户外、电视、专业媒体、报广、广播,目标客户受众分析,6,背景特征 经济实力较强 能够接受任何有投资价值的产品 相信裙带口碑 诉求特征 总价承受能力在150300W 对项目未来价值提升有较高预期 关注区域内租金水平,出租率 主要是出租,适当时候考虑转卖,商业客户,目标客户受众分析,7,公寓客户,背景特征 多是第一次购房 城市的普通阶层 能够接受区域内任何居住舒适,性价比高的楼盘 视野开阔能接受新事物 诉求特征 追求城市感,注重性价比、生活便捷度 生活和工作对交通有一定依赖 追求宜居、便捷的生活环境,目标客户受众分析,8,LOFT客户
4、,背景特征 第一或二次购房 城市的中产阶级 能够接受区域内任何居住舒适,高品质的楼盘 视野开阔能接受新事物 诉求特征 追求城市感,注重品牌、生活品质 追求独立、个性、时尚、品位的生活空间,目标客户受众分析,VI系统,PART 2,10,SLOGAN:拥有东润,拥抱生活,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,总体推广策略,PART 3,25,宜居+温馨营销增值体系,主干道,中心市场、现场设置户外堡垒,成立客户联谊模式,促进老带新成交,现场展示,活动增值,渠道增值,形象价值,现代风格特色售楼处,样板区展示人居社区形象(立面、商业、景观、车库),样板间风格现代
5、简约(突出生活气息和人性化设计),案名:东润华庭,Slogn:拥有东润,拥抱生活,形象:现代人居社区,现场抽奖,SP活动(与区域主题联动),人居特色公关活动(紧扣项目主基调),充分利用网络、数据库DM、短信等现代媒体,26,接待区客户接待及项目介绍,展示区项目展示,包括模型、建材、看板等,服务区客户休息区,提供茶水饮料,办公签约区售楼人员办公及合同签约,售楼处设几大主要功能建议:,售楼处功能分区,27,1.房型选择 选取两套LOFT产品,一套大面积一套小面积,一套120平米,普通公寓做3套精品样板房。 2.为样板房创造足够浓郁的生活氛围,放置一些鲜花水果,同时在样板房内安排以下人员进入 保洁员
6、打扫卫生,保持现场整洁 3.样板房装修风格选择 现代简约风格,样板房展示,28,样板房展示,简约中式风格,29,简约欧式风格,30,31,32,33,搜房网,本地房产网,安家网,渠道增值:网络,数据库DM,短信,自建门户网站,专业网站 链接,34,渠道选择,首选渠道,次选渠道,车友会,邮政投递,电信账单,银行,银卡以上会员,普通会员,专业渠道,电信账单,渠道增值:网络,数据库DM,短信,35,短信,2.各数据库短信发送,1.指定区域覆盖发送,彩信+文字,3. 客户资料库名单发送,渠道增值:网络,数据库DM,短信,36,渠道增值户外引导,点面结合,无处不在的东润华庭,以项目周边区域设置引导旗为锁
7、链,以现场户外大牌为堡垒,以短信,DM投递等低成本、覆盖面广的渠道进行面覆盖,以市中心人流集中区域为截点设置户外看板,37,具体策略步骤: 户外大型广告牌:设置于松原市市区主干道上、中心市场或飞宇超市门口。 现场看板:在工地搭设大型看板,营造现场气势及销售气氛。 墙体广告:在工地现场设置墙体广告,推广楼盘和企业形象。 引导旗制作:售楼中心门口广场布置道旗,渠道增值户外引导,38,成立“客户会”,建立制度完善客户激励的模式,这是将客户联谊发展成为规范的、长期的持续计划的重要一步。 业主和非业主可以平等参与回馈活动 把参与活动、投稿、建议等纳入回馈体系,让各维系手段成为一个整体,举措一:完善的客户
8、汇模式,维系客户的杀手锏,渠道增值客户联谊,39,客户会会员,直接推荐成交1套5000RMB/套,直接推荐成交2套以上从第3套起均为8000RMB/套,成功推荐,已购客户,已购客户,已购客户,已购客户,已购客户,已购客户,已购客户,1级间接成交1000RMB/套,已购客户,2级间接成交500RMB/套,老带新模式,40,举措二:客户汇会刊 刊物以会员需求编辑内容,定位为居住文化类刊物,月刊或者双月刊,会刊以会员需求为主,是会员的喉舌而非企业的刊物 定位居住文化刊物 少做或不做广告,举措三:会员活动主题 偏重文化、居住、读书、亲子,穿插看盘活动,主题活动 活动形式内容以客户需要进行选择。如“新年
9、贺岁烟花节”“中秋赏月购房”、“分享读书生活”、“东润魅力风情节” ,注重会员精神和物质生活相结合 小型活动 以售楼处组织和公关公司外包一些小型客户联谊活动为主。,渠道增值客户联谊,推案策略,PART 5,42,总体营销策略,总体推案策略,阶段性推广计划及策略,PART 6,44,面世初期:以渠道最广的媒体覆盖市场,用最炫的广告内容确立项目品牌形象 客户积累期:用大量的PR活动配合软文炒作,提高客户认同度 每一期开盘前后:用大量硬广+软文为开盘造势,配合促销活动打动客户 强销期:公布骄人业绩,通过硬广+软文配合媒体炒作加深美市场誉度 持续销售期:老客户带动新客户模式,通过高效率的客户管理,带动
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