2011长春保利林语5月份营销策略方案.ppt
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1、目录 Contents,PART 1高端市场分析,PART 2五月营销策略,PART 3客户拓展方案,PART 4置业顾问考核,附:工艺功法展示建议,PART 1市场分析,整体市场分析:,年初由于施工季节及新政出台的原因商品房供应量较少,客户选择的房源有限,所以整个市场成交走势较为低迷,3月份之后随着施工季节的到来,市场供应量逐渐增加,4月份开始大幅放量,呈现出供大于求的态势。 近两个月来商品房成交均价有下滑的趋势,近期市场上成交量较大的项目以中低端的为主,且受政策影响部分楼盘加大优惠力度,进一步拉低了成交均价。 从2011年年初开始,各种关于楼市的调控不断出台,部分中小开发商开始趁政策空隙加
2、紧拿地步伐,大开发商也在静观市场走势等待拿地时机,目前来看长春土地市场走势基本平稳,地价相对合理的。,1、4月份高端市场销售情况,小结:,从上表可见4月份市场上高端产品销售情况一般,除个别项目暂无在售产品或新品 加推信息不确定(如万科惠斯勒及国信南湖别墅)外其余产品均有销售,但因其总 价较高原因,产品去化速度相对较慢,尤其受目前首付款比例的提高及限购两项政 策影响,给未来高端产品的去化更增加一定难度。 另外各大项目针对当前的市场状况开始采取一定的措施,如加大优惠力度,吸引客 户到场,进一步促进销售。,2、五一期间高端市场分析,小结:,4月末限购政策落地,规定自5月20日起开始正式执行,所以部分
3、开发商开始选 择提前开盘,金越逸墅蓝湾与恒大绿洲即选在4月30日加推了新品,中海国际社 区也开始提前对新品认筹,预计4月中旬开盘。 从上表可见五一期各大项目销售现场客户来访量还是相对较高的,但成交量却较为 一般,可见市场上存在浓厚的观望情绪。 开发商在五一期间也增加了相关优惠及暖场活动,除了聚拢人气外,也想以大力度 优惠吸引客户,促进成交,但效果并不明显。,3、近期市场集中开盘情况分析,小结:,从4月份市场上集中开盘的项目销售情况来看,由于受政策影响市场上的观望情绪一直在持续,购房者对房价会下降的心理预期较强,使部分项目前期蓄客量一直不足,无法满足推盘体量较好的消化,4月26日限购政策正式落地
4、,部分开发商选择赶在政策执行前开盘,提前抢占市场份额,以减少政策执行后带来的麻烦。,PART 2五月营销策略,5月促销优惠延续,综合4月成交状况,总体研判目前4月份所执行的优惠措施对销售 起到了一定的促进作用。而且能够给客户一定的新鲜感,让一部 分客户觉得“有利可图”。因此,建议5月份仍延续上月的相关 优惠所示,进一步扩大销售指标。,加大一次性客户优惠力度,商业银行紧缩银根,客户贷款条件不符,购买成本加大,部分客户存在一次性的可能,利用价格杠杆,促进客户一次性购买,如有一次性客户,可考虑将线下点数给予一次性客户以促进其成交。 另,鉴于目前市场状况,建议将线下折扣扩大为两个点。,一次性客户分期付
5、款,地产公司以个人借款的名义向客户借贷,客户与贷款人签订协议, 建议贷款偿还期限为交房之前。 该部分客户建议不给予任何优惠。,PART 4客户拓展方案,客户拓展方案,拓展方案一:主题捆绑式营销,1、汽车主题联谊活动: 实施时间:五月份 战术目的:挖掘名车客户的潜力,最大限度的增加目标客群到访量; 战术执行:通过一系列小众活动,提高到访客户对本案的认可度; 邀约客群:奥迪A6L3.0以上客群; 提示:建议保利与奥迪联合举办以宴会的形式邀约客户,同时展示林语项目价值。,2、品牌联谊活动: 实施时间:五月份 战术目的:寻找奢侈品合作伙伴,挖掘客户内在潜力,最大限度的增加目标客群到访量; 战术执行:与
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