2012.4临沂西南坊项目定位沟通稿44p.ppt
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1、临沂西南坊项目定位沟通稿 2012年4月,PART1 临沂市场环境分析 PART2 项目定位策略思考PART3 项目初步定位设想,PART1 市场环境分析,临沂市面积17148 平方公里 总人口1034.47万人,是山东省人口最多、面积最大的地级市。 市区面积142.56平方公里,人口144万人,城镇化水平45.02%。 预计到2020年,城镇化水平达到62%,城市人口达到200万人。 北城新区人口10万人,预计到2020年达到40万人。,临沂规划概况,首位度高、幅射力强的区域中心城市,带动周围中小城市形成以临沂为区域中心的城市群。,临沂城市特点,城市荣誉 全国文明城、卫生城,全国双拥模范城、
2、国家环保模范城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国市场名城、中国书法名城、中国地热城、全国社会治安综合治理优秀城市、全国文明先进城市、全国平安家庭创建活动先进市、中国书圣文化之乡、中国诸葛亮文化之乡等。 现阶段临沂已经开始申请“宜居城市称号”,具有国际知名度的现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、红色旅游城、鲁南制造业基地和区域性金融中心。,临沂房地产发展方向,滨河片区:景观居住区; 前滨河区:景观商务居住区; 城中片区:中心商务居住区; 南坊片区:城市居住新城区; 城西片区:临沂老城区中档居住区; 河东片区:开发区普通居住区;,6,临沂住宅市场分析,7,临沂住宅市场总结,临沂北上东进
3、的发展思路正在逐步的实现,滨河区和北城新区必将成为未来5年发展的重点区域,也是人口增速最快的区域,滨河区仍以高档住宅为主要发展方向。北城新区以综合发展为主,配套齐全必将成为临沂的新城市名片。并且成为最适合居住的区域。,临沂商业市场分析,临沂4大商圈商圈比较,人民广场商圈竞争格局及经营水平分析 人民广场商圈的今天就是北城新区商圈的明天,北城新区商业发展现状之万和广场,以前很风光,今天很痛苦,明天更痛苦,后天很美好!,北城新区商业发展现状之万和广场,合创观点:万和广场的定位已超越了新城5年的规划,现阶段市场承受能 力有限,回款难度巨大,后续开发资金乏力是不争的事实。,北城新区商业发展现状之颐高上海
4、街,颐高上海街总建筑面积27万平米,分三期开发,商业体量9万,公寓及写字楼18万。至2012年已有多家知名企业确认进驻颐高。,北城新区商业发展现状之颐高上海街,颐高上海街第一期,颐高上海街第二期,合创观点:颐高凭借自身多年的积累,商业资源及资金实力雄厚, 开发不冒进,采取滚动开发模式,合创认为颐高将成 为北城新区最先存活并且能够快速发展的商业综合体项目。,临沂商业市场总结,临沂的商业服务于三区九县,1000多万人口,现有商业面积,其实不足以支撑, 2011年临沂城镇居民人均可支配收入达21440元,但贫富差距很严重,故商业市场的发展在未来5-10年仍有较大的发展空间。 北城新区做为临沂商业发展
5、的第二商圈,市场前景广阔。但人口发展需要时间,故开发不可冒进,适度留白,为后期发展留足空间。,市场环境总结,临沂2011年商品房销售640万平方米。临沂整体房地产市场处于良性发展阶段,现阶段供应量虽然偏大,但随着时间的推移,以时间换空间的理论便可凸显,产品内在品质及高性价比将成为现阶段地产商突围的关键。,PART2 产品定位策略思考,核心价值梳理,适合打造适合南坊发展现状的业态,符合现实需求。,滚动项目业态的定位以可滚动开发为前提条件。,保障业态分布可提供充分的现金流,保障开发资金来源。,责任对百姓负责,对市场负责,对土地负责,对投资人负责。,1、城市化规模过大 、规划超前、速度迅猛 非理性。
6、 2、透支未来发展空间,先期着重抬高房价,强调投机。 3、配套以及商务、工业等的建设量落后于主导功能建设体量及开发节奏,不成比例。,适合打造适合南坊发展现状的业态,须符合现实需求。,南坊现阶段“ 空城期”成因分析,什么是南坊的消费需求,适合打造适合南坊发展现状的业态,须符合现实需求。,目前消费层次、格局和消费习惯。 周边项目陆续完善的消费供给。 将来主要客群的消费需求。,限量、分阶段才可以独立操作。 先易后难,起点低但自主性(主导性)强。 多种开发模式综合运用可以分担开发风险。,滚动项目业态的定位以可滚动开发为前提条件。,结合消费能力提升的发展思路。 业态组合需要适度提高目前消费层次和格局,会
7、适当改变周边居民生 和消费习惯。 业态定位需要考虑超前消费力提升速度的控制。 避免:投资额巨大,回报率低; 收益周期过长,投资效率低; 养商蓄市阶段漫长,投资信心不足; 对集体所属土地的良好利用方面会有负面影响。,滚动项目业态的定位以可滚动开发为前提条件。,结合目前A6地块周边现有各个商圈的业态落位考虑 合理的组合业态才能使前期销售收款快速、充足,从而来保障整个开发 所需的现金流(资金连续)。,保障业态分布可提供充分的现金流,保障开发资金来源。,成功的项目都需要先生存后发展。 1、百姓的利益考虑; 2、市场的支撑度; 3、土地价值的最大化发掘; 4、投资人的收益保障,责任对百姓负责,对市场负责
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