2012.4重庆璧山工业园基业控股地块项目定位策划案61p.ppt
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1、2012年3月21日,我方项目主创人员会同基业控股公司林经理赴项目实地勘察。经过实地勘察及双方的初步交流,我们对项目的基本情况及开发商的目标意图理解如下: 基本情况: 本地块规划用地面积293亩(实际可用地面积约220亩,其中约70亩为代建绿化用地)。地块1为综合用地用途,地上容积率为3,根据现有的方案设计,住宅总建筑面积约118400;酒店总建筑面积约35900。地块2为工业用地,约126亩,地上容积率为1.52,工业用房规划总建筑面积约133380。 重庆基业控股公司已经取得上述地块的出让土地使用权。 开发商目标: 项目具有绝佳的区位优势,并且,根据该地块修建性详规要求,本项目将建设五星级
2、酒店一座。开发商将本项目的住宅部分定位于璧山区的高级公寓。同时在2号工业用地地块上,还规划有5万集中式市场,定位于未来的区域配套商业中心。 本次提案的重点: 对本项目现有修建性详规进一步优化、细化。 对2号工业用地地块的平面布局、建筑形态、业态规划及经营管理等项目定位问题提出方向性专业意见。,前言,目录,位置/四至 控规指标 区域配套 地块SWOT分析,地块条件研究,重庆主城,大学城,璧山,璧山老城,本案,工,业,园,区,行政、文化、教育、医疗,本案地块,工,业,大,道,东,林,大,道,观音塘湿地公园,鞋,都,0,项目位于重庆绿岛新区内,绿岛新区核心区位于璧城建成区以西,毛莱山以,北至成渝高速
3、复线,南至璧城边界,远景控制面积22平方公里,近期规划面积13.15平方公里。(璧城建成区10平方公里,工业园区约20平方公里,包括6平方公里的西永微电园)。 该项目位于东林大道旁,与观音塘湿地公园相邻,占地约293亩工业园的南部,周边有璧山政府打造第一个湿地公园,观音塘湿地公园,占地面积623亩。和一些房地产项目,工业厂房,鞋工业区,绿岛新区公共服务中心以及璧山检察院,璧山艺术中心 ,璧山中学及璧山县人民医院 。, 地块位置及空间关系,地块四至及现状,0,东林大道(东),斗十千溯园,观音塘湿地公园,工业大道、相邻工业厂房(北),在建横向道路(南),在建纵向道路(西),地块条件研究, 控规指标
4、,0,基地规划用地面积 单位:平方米,其中地块1中酒店(2#)建设用地 面积为9236.36平米,占总建设用 地面积的6.81%,未含防护绿化用地446625.98,地块条件研究, 周边配套环境,公共交通,市政配套,生活配套,由于工业园区目前正处于建设前期,周边生活配套尚不完善。与鞋都有一河之隔,与壁城老商业中心距离更远。商业配套较弱,这却恰是本项目定位区域商业中心的机会点。,工业大道自地块背面横切,串联湿地公园、鞋都;东林大道自地块东面纵贯,联通绿岛新区核心区、壁城老区。西面与南面还有道路在建。本地块地处工业园区,交通规划四通八道,可通达性极强。只是由于工业园区的项目都在建设中,所以公交配套
5、暂时还不完善。,区域内市政休闲健身配套较为集中,如岛新区公共服务中心广场,观音塘湿地公园,璧山中学,艺术中心,检察院等。,地块条件研究,0, 地块SWOT分析,总体而言: 最大的优势在于片区良好的发展前景;最大的劣势为片区配套尚不完善。,地块条件研究,0, 地块总体印象,地块条件研究,0,住宅: 自身资源百亩以上占地面积,毗邻行政中心、湿地公园 区域环境 虽地处工业园区,区域内无工业污染 中期规划项目区域将是璧山南部新城的居住中心、行政中心,工业、专业市场: 自身资源百亩以上占地面积 “工业强区”城市定好 “工业新区”区域定位 “西永产业园”规划衔接带,具备建造大型高级社区/城市公寓的禀赋,具
6、备建造大型产业园区、大型专业市场的基础,目录,宏观背景 区域住宅市场概况 区域商业市场概况 区域办公楼市场概况 区域工业用房市场概况 区域竞争项目概况, 宏观背景(政策),一,总体宏观调控基调不变,允许地方根据实际情况进行适度微调。 “三限”政策依然执行。“限价”可以应对,“限购”重庆未执行,但“限贷”严重遏制投资、投机需求。 货币政策继续稳健,流动性略微宽松,未来持续松动的可能较大。购房按揭贷款难度降低,引动压抑已久的需求释放。 信贷向普通商品房开发倾斜。继续实施“差别化住房信贷政策”,打压投资、投机需求,保护刚需。2012年民生建设是主基调,预计差别化住房信贷政策会贯穿2012全年。 房产
7、税试点城市扩大,重庆房产税模式已趋成熟,加大对住房的持有成本。 加大中低价位普通住宅用地的供应,严控低密度住宅土地供应。普通住宅竞争愈发激烈。 大量开建保障房。重庆公租房品质不低,对普通商品房市场形成较大冲击。 预售标准自3月1日起调整为建筑主体完工1/2以上。,市场环境研究,受本轮严厉宏观调控的影响,2010年以来,市场疲软,成交量持续下降。导致市场存货增多,供应也随之放缓。2011年重庆商品房供需双双下探。以消缓慢地化存量为主。 重庆近年城市发展迅速,潜力巨大,各种规划定位加冕于一身。使得远低于一线城市的房价水平在调控高压下依然高歌猛进、持续上涨。 但去化缓慢使得众多房企资金紧张,自201
8、1年下半年以来,重庆楼市就在降价与促销的烟雾中潜行。随着近期货币政策的略微松动及信贷政策对首套购房的放宽,压抑已久的刚需爆发,使得市场出现周期性回暖。开发商为抓住机会增加去化、回笼资金。真正的以价换量开始。 预计在政策不会作大的变动的情况下,未来价格不会出现上涨甚至还会略微走低,成交量会相较前两年有明显回暖,而随着存量的逐渐消化,市场新增供应会大量增加。尤其是刚需产品的供应更大。, 宏观背景(政策),一,市场环境研究, 住宅市场概况,2011年,璧山县住宅市场施工面积380万,同比增长24.9%;其中新开工240万,同比下跌2.7%;全年竣工面积102.2,同比大幅增长385.4%;全年销售面
9、积79万,同比增长12.4%;建面销售单价为3739元/,同比增长13.7%。 市场2011年市场供远大于求,当前市场存量较大。住宅产品竞争激烈。,(注:数据来源于璧山县政府网站,面积均为建面),一,市场环境研究, 商业市场概况,2011年,璧山县商业营业用房市场施工面积35.3万,同比增长38.9%;其中新开工19.4万,同比增长11.3%;全年竣工面积9.5,同比大幅增长9.2%;全年销售面积3万,同比增长5.1%;建面销售单价为6918元/,同比增长142.2%。 商业营业用房也表现出供过于求的局面,但价格上涨惊人,翻了近2翻。,(注:数据来源于璧山县政府网站,面积均为建面),一,市场环
10、境研究, 办公楼市场概况,2011年,璧山县办公楼市场施工面积0.5万,同比增长257.5%;其中新开工0.4万,同比增长536.9%;全年竣工及销售面积0.1万;建面销售单价为3230元/。 璧山商务办公市场处于起步阶段,供应量较少,具有市场空白机会。,(注:数据来源于璧山县政府网站,面积均为建面),一,市场环境研究, 工业市场概况,工业园区的大力建设,涌现出大量的工业厂房,但根据调查发现,璧山县目前工业厂房物业大多为自用厂房或用作租赁。产品打造上,层数多为3-4层,面积大多在700-2000之间,层高5米左右,租金多在30元/月左右。,一,市场环境研究,工业市场概况,巴黎巴黎,一,市场环境
11、研究, 本案竞争项目分析,主要竞品当前情况,一,市场环境研究,天正璧城中央, 本案竞争项目分析,一,市场环境研究,大圆祥爱尚公园, 本案竞争项目分析,一,市场环境研究,璧兰河1号, 本案竞争项目分析,一,市场环境研究, 本案竞争项目分析,瀛家帝逸城,一,市场环境研究,瀛家香溪集, 本案竞争项目分析,一,市场环境研究,斗十千溯园, 本案竞争项目分析,一,市场环境研究,中冶黛山一品, 本案竞争项目分析,一,市场环境研究, 市场环境分析小结,宏观调控基调未变,但已有略微松动,市场对后市的政策预期利好,有利于需求的释放; 刚需置业拉动楼市回暖,以价换量在相当长时间内还会持续; 璧山住宅市场近年来供过于
12、求,目前存量较大,未来竞争激烈; 璧山商业市场近年来价格飞速上涨,市场潜力较大; 璧山办公市场处于起步阶段,存在市场空白点; 璧山工业地产项目较多,大多自用或租赁,对本项目形成的竞争不大; 璧山房地产市场分三大板块,包括壁城北部板块,壁城中心板块及城南新区板块;本项目所在区位可划为城南新区板块; 目前璧山市场在售物业以高层、洋房居多,建筑风格驳杂多样,沿河项目分布较多,户型建筑面积2房多集中在70-90,洋房多为100-130,2房和3房供需的比例相当,小户型公寓产品具有市场空白。,一,市场环境研究, 市场环境分析总结,一,市场环境研究,住宅市场 项目所在区域将是面向璧山和大学城客群的供应热点
13、 自2012年开始,产品放量激增,同比增幅超过100% 随着轻轨交通的实现,城市公寓和SOHO物业必将出现市场需求,工业用房 作为大学城和西永产业园的自然延伸,其区域优势开始释放 璧山现有的专业市场的地理布局,业态规模将会随之出现进一步的升级和调整 工业用房/商务用房/专业市场用房将会出现于显著的市场需求,“绿岛新区”不再专属璧山,属于整个西部新城 供应总量发生显著提升 市场需求出现新的趋势,“绿岛新区”的城市规划将使璧山现有的专业市场布局发生明显的区域移转 中小企业“工业用房/市场用房”面临空前的市场需求空间,目录,区域规划定位 经济社会指标 区域发展目标 区域交通规划 区域产业规划 重大工
14、程建设概况 绿岛新区功能定位, 区域规划定位,二,规划总体定位渝西生态卫星城 三大功能定位区域工业增长极、主城后台服务区、生态宜居新城区 规划定位目标成为重庆卫星城建设的先行示范区,区域工业增长极:工业在相当时期内仍将是璧山的核心优势所在,突出璧山的现实优势,以工业职能强化启动卫星城发展。构建主城疏解工业的优化升级基地;配套主城的高新技术产业基地;重庆甚至成渝地区民营中小企业的集聚升级区;承接国内外产业转移的都市型工业基地和出口加工基地。 主城后台服务区:抓住重庆国家中心城市的功能升级机遇,将璧山功能发展的未来与主城挂钩,以现代服务职能提升完善卫星城职能。打造面向主城的商务金融后台服务区;服务
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