20120516正名都商业定位及整体营销思路54p.ppt
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1、彭泽海正明湖 商业定位及整体营销思路,谨呈:江西海正集团,项目分析,1,城市商业分析,2,房地产市场分析,3,项目战略定位,4,项目营销思路,5,3,项目分析,大体量商业,三层商业街,建筑本身有硬伤,超市已签约,2、3楼单铺面积达180,部分商业山出售,4,区域分析,城市发展主轴,新区睡城,商业静淡,政府办公单位进驻,开发商三个项目在开发,项目分析,1,城市商业分析,2,房地产市场分析,3,项目战略定位,4,项目营销思路,5,6,6,6,彭泽商圈分布:目前县城成熟繁华商业主要集中在:东风路、沿江路、马湖路,喜乐福购物乐园,金虎家私,百家福超市,阿里巴巴商务娱乐城,业态分布上,区域内以家俱、家电
2、、服装、生活超市为主。,英皇国际,7,7,城市的娱乐休闲、时尚购物类的核心商圈主要沿东风路-沿江路-马湖路-流芳路排布,目前无大型商业,主要以民生性消费为主。,东风路是彭泽的中心购物街,以东风路与流芳路交汇处最繁华。 两侧商铺林立,以经营时尚服饰、珠宝 、数码手机 、小百货超市为主,形成生活购物一条街。 主要有白家福超市、喜乐福购物中心、好佳服装城等商场。 休闲娱乐业主要集中在马湖路,主要有英皇国际、倾城之恋音乐会所、新帝都KTV。,商圈结构,百家福超市 阿里巴巴商务休闲 英皇国际 世纪华联超市 倾城之恋音乐会所 新帝都KTV 好佳服装城,1,2,3,4,5,6,7,1,2,3,4,5,6,7
3、,8,8,家居家电、建材装饰、汽车汽修类生产、专业类市场分布相对零散,沿龙城大道及东风路分布,商圈结构,龙城大道是彭泽的主干道,两侧商铺林立,多为独立商铺架构;路面商铺多作摩托车销售、五金专卖为主; 家居、家电市场主要集中在东风路与沿江路的交汇处,形成专业一条街 喜乐福购物乐园里面的彭泽建材市场是目前唯一的建材专业市场,但目前经营惨淡,好梦来家纺 龙城家电总汇 汇通家电 海尔专卖 龙城家私总汇 金虎家私 名雅家居广场 彭泽建材市场,1,2,3,4,5,6,7,7,6,龙 城 大 道,东 风 路,1,2,3,4,5,8,8,9,9,租金结构,彭泽县成熟休闲购物类商业租金水平约在30-100元/m
4、 2 不等,专业市场类约20-50元 /m 2不等,东风路服装类租金30-150元/m 2不等。,10,10,10,彭泽商业发展趋势:彭泽商圈逐步扩大,随城市发展逐步向西扩张,项目所在地将成为未来彭泽商业的中心区。,繁华成熟老商圈,发展趋势上,逐年扩大,向西扩展,与政府规划方向吻合。,发展方向,未来商圈,11,11,11,彭泽近几年经济快速增长,远高于全国平均水平。居民消费能力大幅提升,为商业发展垫定基础。,经济地位,12,彭泽商业开始从初级阶段进入快速发展期,业态面临升级,大型综合性商业将会出现,集市&沿街商业,大型综合超市& 专业店,仓储式购物中心,便利店,都市MALL,郊区MALL,百货
5、商店& 批发市场,$500以下,$5001000,$10003000,$30005000,$50007000,$700010000,$10000以上,生存需求,价格,品质,传统形态阶段,业态丰富阶段,业态替代阶段,随传统商业业态不断丰富,市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场,并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩,各种商业业态在城市中心混杂聚集,车水马龙、景象繁华,形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,形成条件,形成过程,随市场不断细分,寻找空隙日益艰难,这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈,相互分流客户,产生替代性竞争,市场需求多
6、元化,主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全,总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足,商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续,民间自发形成,具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态,承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势,通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分关注,商家有比较明确的市场目标,经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,文化、情感需求,便利,敏感因素,人均GDP,出现业态,彭泽,南昌,九江,彭泽商业亟需更新换代,项目分析,1,城市商业分析,2,房地产市场分析,3,项目战略定位
7、,4,项目营销思路,5,14,营销推广、包装简陋、粗糙。,墙体广告,户外,售楼部内,楼体,围墙,条幅,售楼部外,售楼部,楼体,条幅,墙体广告,高炮,15,竞争总结:彭泽房地产目前处于从核心产品层面的阶段,提升空间还很大。,核心产品层,外围产品层,外延产品层,区域外能感受到的,竞争的最高级别,产品附加值,有助于提升物业形象,与居住基本功能直接相关因素,商品房发展初期最集中的竞争层面,彭泽还处于关注地段、价格、户型的核心产品层面阶段,16,彭泽属于典型的成本型市场内向型市场、容量有限、价格天花板、影响利润核心是成本、产品对价格影响小,17,成本型城市的市场特性对营销的几点结论:,成本型城市特性:
8、1.内向型市场,容量有限 2.价格“天花板”明显 3.产品线窄 4.客户结构单一,成本型市场的几个重要结论: 1.价格“天花板”决定了控制好成本即是增加了利润 2.产品附加值(如:节能环保、高科技等)影响的是销售速度,而非价格 3.营销/环境/品质等对销售速度影响非常大,对价格提升作用非常少,18,渠道少,开发商营销费用、精力投入低,不主动,主要依托于路牌、车身、客户老带新等,无展示区,缺乏现场展示,没有活动营销意识,当地销售队伍、广告公司等人员素质较低,处于自然销售状态。,营销节奏控制 水平较低,营销的 初级阶段,营销 阶段 划分,发育不完全的初级市场,完全竞争市场 供求关系相对平衡,完全竞
9、争市场 供过于求竞争激烈,彭泽属于典型竞争初级市场意识弱、渠道少、节奏差、水平低、不到位,不到位,意识弱,节奏差,水平低,项目分析,1,城市商业分析,2,房地产市场分析,3,项目战略定位,4,项目营销思路,5,20,站在城市发展的高度,着眼于现在与未来,区域联动,多盘综合考虑,销售与招商并重,商业与住宅并重,项目分析,1,城市商业分析,2,房地产市场分析,3,项目战略定位,4,项目营销思路,5,22,项目发展战略:,商业引擎,主动中心化 以绝对领导者的气势推动彭泽跨越式发展,商业大规模商业使项目成为彭泽“唯一”,牢牢地确立住霸主地位 全新现代装修彭泽的绝对性地标建筑,23,彭泽第一真正的都市M
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