2012中国水电首郡项目3#营销方案(终稿)61p.ppt
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1、,中国水电首郡3#营销方案,北京中原地产唐山项目组,营销架构,销售回顾及目标梳理 市场竞争分析 客户总结与分析 营销执行,前期回顾:一期第一批完成销售247套房源总成交面29609.36平米,总成交额2.09亿,1月,2月,3月,4月,5月,蓄 客 期,开 盘 月,截止到4月15日,1、2#共计认筹211组; 截止到4月29日,4、5#共计认筹62组。,认购222套,认购25套,一期第一批共推出房源528套,开盘月销售247套,整体去化47%; 内部选房当天,1、2号楼认筹成功转认购177套,解筹率达到84%。未认购的 客户部分因为价格超过心理预期放弃购买,很大一部分由于没有选到合适房源, 如
2、B户型认筹客户; 4、5号楼本身认筹量不高,再加上释放价格远高于之前对外释放的均价,部分 认筹退筹放弃购买。到目前为止小高层认购25套。,注:所有认购数据来源截止到5月5日中午12:00,一期第一批房源中B户型去化率最高,高达87%。K户型去化率最低。,余货梳理:一期高层剩余174套,共计剩余销售额约16291万,一期小高层剩余房源107套,共计剩余销售额约9082万元;,第一批剩余房源281套,其中A户型137套; A户型总量基数大,至今去化仅32%,加之产品本身缺陷,去化难度最大。 小高层产品为持销产品,价格较高,整体去化情况一般。但鉴于区域内小高产品较少,同质化竞争较低,产品具备高价持销
3、潜力。,营销目标分析,2012年中国水电首郡需要实现8.6亿销售额 目前第一批已完成2.09亿 预计在7月中旬需要完成3亿的销售额,营销目标分解,3#总共184套,去化100套。 1#、2#、4#、5#剩余房源281套。 预计在6月底去化30套左右。,目标分解,营销架构,销售回顾及目标梳理 市场竞争分析 客户总结与分析 营销执行,市场大势:2012年第一季度唐山市区市场有小幅度回暖迹象,量价均有一定幅度提升,其中路北区第一季度月均去化757套。,2012年以来唐山市场逐步有小幅回暖迹象,3月达到最高潮,周成交208套; 第一季度成交价格较平稳,围绕在7000元/平米左右;,2012年第一季度唐
4、山市成交情况,路北区住宅市场第一季度成交情况,路北区第一季度成交情况较好,月均成交757套,均价基本在6000元/平米以上。,政策影响:对首套房贷实行优惠利率银行的出现,会起到一定的示范效应,随着银行间降低首套房贷利率政策的公布,部分城市以相继出台相关降低 利率的动作。近期唐山市两家银行开始实行首套房贷利率8.5折。房贷利率 的降低对于刚需一族来说无疑是个好消息。 对首套房贷实行优惠利率银行的出现,会起到一定的示范效应,将促使其 他银行加速跟进。继续落实差别化住房信贷政策,满足首次购房家庭的贷 款需求, “保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”。 推动刚需族加速入市,将促进楼市
5、成交量复苏。,凤凰新城板块据可统计住宅总供应高达300万,截止目前去化的约占1/7,仍有近260万未销售或未入市。,2011年凤凰新城总成交仅20万, 2012年预计供应量达50万,供大于求且产品线重叠,区域竞争趋于白热化,凤凰新城2012年1-4月成交面积15万平米左右,市场供大于求,下半年会更加恶化。,市场小结:未来市场将给我们带来机遇,但产品同质化竞争严重,项目面临压力较大,1、市场大势:唐山市房地产近期处于回暖期,量价稳定,但受政策调 控影响,市场观望情绪仍然存在,短期内难以快速提升。 2、后市预判:目前仍处于调整阶段,首套房贷利率降低对于刚需市场 有一定刺激。整体市场表现仍倾向于低迷
6、。, 2012年下半年任然是楼市持续调控之年,也是市场充满极大变数的时间,项目如何运营才能实现持续、良好的运营目标?,变,剩余产品情况,剩余产品重点户型分析 (目前主要剩余产品为A户型135平米,G户型118平米),135户型,118户型,优势:南北通透,功能分区明确。 双明卫设计,保证生活私密性。 劣势:入户玄关过大,浪费面积多。 客厅无阳台设计。 北向两次卧面积过小,不利布局。,优势:南北通透,功能分区明确。 双卫设计,保证生活私密性。 “2+1”卧室设计,实用性俱佳。 劣势:整体小开间,大进深,南向采光面过小。 客厅北向设计,且不利布局。,88户型,131户型,3#产品:C户型88平米,
7、D户型131平米为全新户型,户型设计中规中矩,虽无创新型,但符合市场大众客户需求。,优势:双阳卧室,采光俱佳。 客餐厅一体设计,厅堂更显阔绰。 南向生活阳台,方便采光,晾衣。 劣势:暗卫设计,不利通风。 客厅无阳台设计。 动静分区不明确。,优势:南北通透,功能分区明确。 双卫设计,保证生活私密性。 北向双晾台设计,实用性俱佳。 劣势:客厅无阳台设计。 入户过道浪费面积过大。,华润橡树湾,万科金域华府,本案,唐城壹零壹,区域竞品项目分布,嘉里雅颂居,梧桐大道,唐城壹零壹,主打体验式营销,以中心景观带为亮点进行推广。,户型配比:主要以大两居和中、大三居为主。,主力户型分析,125户型,149户型,
8、优势:南北通透,功能分区明确。 豪华主卧套房设计,倍显尊贵。 双明卫设计,保证生活私密性。 劣势:餐厅面积过小。,优势:南北通透,功能分区明确。 独特会客厅设计,新颖实用 双阳卧室,采光俱佳。 劣势:餐厅面积过小。 过道浪费面积偏多。,本案与其在产品面积上有重合, 主要集中120-140平米户型之间; 但由于两个项目客群定位不同, 以及产品价格差距,所以二者无直接竞争;,万科金域华府,由于为系列产品,面积已基本确定,目前高层同质化严重,可能先推售洋房。,户型配比,主力户型分析,优势: 客餐厅一体设计提升客厅面积 大尺度阳台增强采光 开间合理易于布局 劣势: 户型整体开间小,进深大通风效果不好
9、户型过道偏多,浪费面积过多,92户型,139户型,优势:南北通透,客厅大尺度阳台增强采光 双卫设计生活方便,私密 劣势:厨房、餐厅、客厅相通通风受限 中间户双卫均为暗卫 只配备一个阳台,无飘窗设计,本案与其同属凤凰新城区域, 客户群体有很大重合度; 但可用自身产品户型优势, 及毛坯的价格优势有效拦截客户。,下阶段主力推售产品为洋房,面积已确定183、366平米。全部为精装修,华润橡树湾2012年下半年新产品的推售状况,户型对比,主力户型分析,89户型,151户型,优势:玄关设计,保证私密 客餐厅一体设计,空间更加阔绰 大尺度阳台增强采光 劣势:纯南向,进深大通风效果不好 次卧采光受限,优势:玄
10、关设计,保证私密 套房式主卧,宽敞气派 家政间设计,易于收纳 劣势:采光面少,三卧室只有主卧朝南 动静分区不清晰,本案与橡树湾在毛坯产品上有重合, 主要集中90、140平米户型; 但下阶段橡树湾侧重点在洋房产品, 与本案的产品无直接竞争关系;,梧桐大道2012年下半年新产品的推售状况,项目四期高层已为准现房,面积已确定。但根据现状来看,无强烈加推意向。,户型配比,主力户型分析,139户型,152户型,优势:玄关及双卫设计,保证私密 功能分区明确 大尺度阳台增强采光 劣势:厨房、客厅相连,不利通风。 过道浪费面积偏多。,优势:玄关设计,保证私密 南北阳台,方便实用。 功能分区明确 劣势:户型整体
11、进深过大,本案与其虽然紧邻并且同为毛坯产品, 产品户型也有一定的重合度; 但根据两项目当前价格体系来看, 梧桐大道对本案无任何威胁性;,嘉里雅颂居2012年下半年新产品的推售状况,户型配比,户型对比,104户型,138户型,优势:客厅附带大尺寸阳台,采光俱佳 大开间、短进深,户型方正 劣势:厨房过于狭窄,略显拥挤。 卫生间为暗卫,优势:玄关设计,保证私密 南北阳台,方便实用。 大尺度飘窗设计,采光俱佳。 劣势:无独立餐厅设计。,本案与其在部分产品面积上有重合, 主要集中120-150平米户型之间; 但由于两个项目客群定位和产品类型的不同, 以及产品价格差距,所以二者无直接竞争;,小结,1,2,
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