2012中山W科项目前期策划建筑和规划部分46p.ppt
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1、规划及建筑设计建议,一、地块分析 二、价值最大化的物业选取建议 三、实现价值的规划及开发时序建议 四、提升档次建议(园林、建筑风格) 五、提高附加值的户型建议 六、配套功能设置建议,地块现状和指标:,项目分南北两地块,轮廓基本比较规则 地块中部被市政路隔开 地块为一农作凹地,内部比较平整,但与周边道路有近2m高差,143,一、地块分析,交通状况及商业价值:,地块位于城市中心,交通比较发达; 连接市中心主要干道(城桂路)比较成熟且级别较高;地块四周道路均已开通公交; 项目周边道路都具备一定的商业价值: 城桂路的商业影响较广可达到城市级辐射力; 东苑南路及兴文路的商业有区域性的影响; 项目中部道路
2、商业可为社区生活服务;,城桂路,东苑南路,兴文路,一、地块分析,二、价值最大化的物业选取建议,初步方向: 临街商业尽量多塑造高品质的商铺形象,在不影响社区档次的情况下,商铺的价值较高,因此多设临街商铺有利于项目实现高利润; 设置提升项目档次的类别墅产品; 南区设置类别墅产品,避免占用北区的限高条件; 保障主要物业(小高层住宅)的品质,120-150平方米户型为1梯3户,150平方米以上为1梯2户; 测算方案的选取: 1、是否能满足北区物业排布的可行性和舒适性 2、是否实现最高的销售总额。,测算条件:,二、价值最大化的物业选取建议,上层250平方米有入户花园、私家电梯、高厅、地下室、天面露台等别
3、墅元素,下层220平方米有入户花园、后花园、高厅、采光地下室等别墅元素,平地叠T产品示意,根据前述的市场定位研究,户型面积配比为:,二、价值最大化的物业选取建议,测算过程:,南区考虑大部分为叠T,只设置12排小高层,令北区开发强度大,大部分产品未能实现舒适性。,组合1方案1,组合1方案2,组合1方案3,方案3的南区考虑两排叠T,能形成小组团的氛围。 同时也令北区18层小高层能实现每层40套以下的排布,保证了大部分产品的舒适性。,二、价值最大化的物业选取建议,在测算组合1的基础上进行多种物业的组合测算:,南区考虑3排联排别墅,只设置2排小高层,令北区开发强度大,大部分产品未能实现舒适性。,组合2
4、方案1,组合2方案2,3排联排别墅,联排别墅,叠T,测算过程:,联排+叠T的方案也能令北区18层小高层能实现每层40套以下的排布,保证了大部分产品的舒适性。,二、价值最大化的物业选取建议,销售总额测算:,根据测算,组合2方案3具有较强的均好性,并能实现较高的销售总额,联排别墅,叠T,(由策划根据售价估计测算),组合2方案2、3,三、实现价值的规划及开发时序建议,平面规划构想建议:,三、实现价值的规划及开发时序建议,高程规划示意图: 为了降低地下室的建造成本,同时缩短开发周期,建议利用现有的高差设计地下室,三、实现价值的规划及开发时序建议,时序示意图:(策划同事叙述原因),建议首期开发范围。 内
5、容包括: 形象主入口; 会所(销售中心); 风情商业街; 组团入口广场; 类别墅组团; 部分区内园林及东面景观资源。,四、提升档次的园林建议资源整合之鱼塘利用,资源整合建议: 租用东侧鱼塘,塑造为区内水体景观和水生活场地,四、提升档次的园林建议资源整合之河涌改造,资源整合建议: 对东侧河涌改造,如改造为景观性溪流或覆盖排洪渠做成绿化带景观,景观性溪流,绿化带景观,四、提升档次的园林建议资源整合之市政路的私家化,资源整合建议: 加强中部市政路的“私家化”设计,建议将两边的商铺统一设计为社区风情商业街,如考虑骑楼、商业广场、休闲座椅等设计,在市政路广场上增设可移动的特色销售亭和小品,创造私家化情调
6、的商业气氛,路边设置休闲设施,铺地采用地砖拼花等手法,增加道路私家化,一条中心景观轴线 依据规划主轴而打造,贯穿两块用地 两个中心景观节点 北区地块中心(轴线中心) 为北区地块项目位置中心,结合中心景观轴线打造,具有较大的联系作用和辐射范围 北区地块中心(轴线中心) 为北区地块项目位置中心,结合中心景观轴线打造,具有较大的联系作用和辐射范围 同时,将高层和别墅两种物业隔开,形成良好的居住氛围 一个联系节点 设置在次级入口广场上,用地间相邻出入口互相呼应。结合景观轴线打造,将两块用地连接起来,弱化分离感,提升物业形象和价值。,四、提升档次的园林建议打造中心景观轴线,联系节点,中心景观节点,中心景
7、观轴线,次级景观轴线,区内园林空间打造建议:,四、提升档次的园林建议园林风格建议,区内景观整体风格建议: 采用具有共享性的现代“自然生态园林”风格: 选取具有原生态氛围的“自然式”园林,营造幽静舒适的气氛,中心景观轴线,与主要交通流线结合,打造一条跨区的主题景观路,有效将南北两区联系在一起 在节点上可设置一些小型山水景观呼应项目,或树立部分标志性景观小品等,四、提升档次的园林建议园林特色,中心景观节点,利用不同广场设计有效地加强各区的联系,聚集人气,形成较好的景观面 通过中心节点将景观轴线串连起来,形成覆盖网络,四、提升档次的园林建议园林特色,组团出入口,在中部道路设置形象入口广场,并结合商业
8、街在中部设置南北组团出入口广场,加强整合性,四、提升档次的园林建议园林特色,四、提升档次的园林建议园林特色,丰富景观元素,打造动静水系景观,营造富有趣味性的亲水生态空间 规划水系,注重岸旁绿化设计、营造亲水感觉,如设置亲水平台等 内部空间,以设置水景小品增加园林趣味性,设计上可结合旱景进行设计、丰富景观效果 宅前绿化,营造静谧诗意般的园林意境,区内景观细部处理建议:,四、提升档次的园林建议园林特色,适当引入原生态树木,点缀小区重要的景观与休闲空间; 移植树型较好、生长茂盛的树木,形成小区的主要景观植物,提升项目的价值感; 修饰树木周围的用地,设置休闲设施,使人能进入活动;,区内景观细部处理建议
9、:,四、提升档次的建筑风格建议,建筑风格建议建议采用Art deco :,请策划根据市场的需求和客户的审美倾向,叙述原因,高端项目立面案例:上海绿城,用材特征: 外墙用材:花岗岩 色调:淡褐色 整体效果 典雅、稳重、大气的风格 单体细节讲究线角的丰富细腻,讲究 形体变化的韵律,讲究窗、门、阳台等建筑构件组合的比例关系, 建筑在凹凸、转折、进退、高低错落中,不知不觉增强了本身的层次感、动感和光影的和谐。,四、提升档次的建筑风格建议,高端项目立面案例:广州.汇景新城,用材特征: 外墙用材:花岗岩 色调:淡褐色 整体效果 整体线条简约明快,局部细节精美考究 其建筑风格沿袭南欧特色加以创新,建筑形体吸
10、取法式建筑精华,将宽大的建筑形体进行竖向划分产生高耸感 每栋建筑所占面宽较大,充分体现出建筑单体设计“大面宽”、“小进深”的“绿色豪宅”平面布局特色 主入口门廊设计宽敞、明亮、气派堂皇,利于常年主导风的穿行,改善街区微气候环境。,四、提升档次的建筑风格建议,户型基本设计要点建议:,五、提高附加值的户型建议基本设计要点,c. 飘地台扩大空间,b. 带入户花园,a. 保证景观面,高层产品亮点设计参考,顶层户型设计 由于顶层户型往往因楼层位置或面积过大而增加其销售难度,故建议顶层若考虑复式设计,则应能通过有效的增值手段提升其性价比,如客厅中空设计、赠送超大露台花园等,高层产品亮点设计参考,入户私家花
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