张家港杨舍城区某商业策划方案new.ppt
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1、商业策划提案报告,项目认知,商业市场分析,项目SWOT分析,项目总体定位,市场存在空间,外部环境分析: 宏观经济指标分析 发展规划,商业布局,业态组合,业态规划及配比,主题定位,售价研判,商户租户访谈,项目分析: 地块分析 项目规划剖析,周边商业市场分析: 商业市场分析 商业业态分析,竞争项目分析: 供应分析 项目特性分析,策丰招商团队意见,业主及设计部门意见,项目定位研究思路,目 录Contents,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%,超越了全国平均增长率, 是发展相当
2、迅猛的城市。,576.2,705,1250,841.62,1050.02,亿元,国内生产总值,19.4%,17.8%,18.5%,19.1%,19%,地区生产总值,张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元,连续2年 增长率超过18%,高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。,亿元,82.08,95.87,112.2,133.18,约157,16.7%,16.8%,17%,18.7%,22.5,18%,社会零售品消费总额,张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.,房地产开发投资额(亿元),开发房屋施工面积(万平方米),903,43.48,51.55,893.1,
3、房地产开发投资,张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元,在全国县城经济百强县(市) 中列第三位,人均GDP达142000多元,反应了居民非常的富裕了.,人均可支配收入比较,(元),21927,21013,22001,24800,市域总体规划:,1.市区规模:近期市区城市人口60万,其中杨舍城区36万人,金港城区24万人;远期市区城市人口87万,其中杨舍城区55万人,金港城区32万人。 2.结构布局:杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区,形成七组团结构。 3.杨舍城区近期发展方向:是以现状建成区为中心,主要向西、向南发展,
4、适度向东发展。 4.近期建设:杨舍城区近期建设重点:城市核心区以完善城市功能为主;城西组团突出购物公园建设;城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设;暨阳湖建设全面展开;城北组团严格控制。,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常 大的优势,但商业发展现状还比较滞后。目前,张家港市的商业圈就是以步行街 为中心,老商业中心商业面积约20万方,其中包括大约300家临街商铺,约80家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下:,商业
5、市场现状分析:,步行街业态配比:,服饰45%,餐饮16%,鞋帽11%,娱乐5%,沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主,休闲购物占整条街的八成,餐饮占到16%。,通讯数码8%,食品5%,百货8%,金银珠宝10%,杨舍西路商业街业态配比:,杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主,饰品、银行配套 及其他等所占比列相近,以及形成特色街区,人气比较足。,服饰50%,鞋帽20%,银行等配套15%,饰品10%,其他5%,杨舍东路,杨舍东路是张家港市初具 规模的特色餐饮街,经过 一段市场培育,已经形成 了一定规模的特色街区, 培育了一批忠实的消费群。,整条街区的夜市商业气 氛浓厚,是张家港特色 餐饮行业的代表。,杨
6、舍东路商业街业态配比:,餐饮70%,其他20%,娱乐10%,杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成,是张家港初具规模 的餐饮一条街。,沙洲中路,沙洲中路是步行街的一个延续,其业 态也较丰富,其中以大中型餐饮和娱 乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英 会所、金海华餐饮等具有代表性。,沙洲路以西大多是商业配套的业态, 相对家居布艺比较聚集。,沙洲中路业态配比:,家居10%,餐饮25%,其他20%,娱乐45%,沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主,以西还有 一定比例的布艺家居店,属于市区的成熟商业街区。,香港城,规模:建筑面积18万平米 整体定位:国际级全业态一站式商业中心 功能定位:集购物、餐饮、休闲、
7、娱乐、 现代商务、度假为一体 位置:东二环路与东苑路口 已开业欧尚、奥特莱斯,同时 提出前三年返租78,并有统一经营管理 价格:预售均价为1.71.8万/平米(沿街)、 1.51.6万(内街) 实际实现均价:发展商为提升板块人气、提升 物业价格而投入较大招商力度,由于欧尚租金 相对低廉,整体实际销售价格为11.2万元 。,欧尚超市,奥特莱斯,(一站式综合性购物商业城),1.整体定位: 张家港城西新区的商业中心 2.项目功能定位: 服务于高速发展的长三角保税物流经济与产业、是“张家港未来城市生活的最好描绘”(城市名片)是“长三角首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生活引导型购物公
8、园”。 3.占地面积: 21万平米 4.建筑面积: 15万平米,购物休闲公园,功能分区和业态规划: 1.水晶宫购物中心-以购物为主体功能:包括高档购物中心、特色超市、大型主题店; 2.太阳广场-以购物/文化休闲/餐饮为主体功能:主要由品牌专卖店构成,是一个小型 的Shoppingmall; 3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主体功能:引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等; 4.欧陆风情街-以娱乐/商务/社交为主体功能:由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、 豪华KTV、高级商务会所及健身馆组成; 5.温泉酒店-以城市度假为主体功能:由桑拿、SPA组成。,区域租金分析:,宏观经济指标分析 商业市场
9、分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,本项目位置:,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,3C数码连锁,客户访谈名单:,保留意见55%,意向强20%,意向弱25%,被访谈的20家品牌商户中,有20%的商家表示有明确意向,25%的商家 表示明确意向弱,55%的商家保留意见,表示需待实地考察后再谈。,现招商的重点是与意向强的客户谈判,争取早日签约。同时预备谈保留 意见的客户,商家进驻意向分析:,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与
10、分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,目标消费客群,张家港本地中高端收入人群及家庭型消费;,新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群;,本市电脑数码消费群体。,客群定位:,在主题定位上,重点考虑主力消费客群思维意识 以其社会影响力和带动性,引发更多的关注 在商业规划上,重点考虑主力客群消费需求 挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础,皇家首座,集休闲购物、精品家居为一体的商业项目,定位方案:,业态定位,打造张家港商业新地标,引领张家港商业新消费,推广语,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,方案一,方案二,- 销售部
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