2012北京【中海御鑫阁整合推广创意策略】.ppt
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1、中海御鑫阁整合推广创意策略,北京GVL,房地产广告的真实作用是推进销售 推进销售的根本是分析产品塑造差异找到真正客群的对语语境最终促成购买 不要用漂亮精致的广告画面 “美丽的伪命题”来完成推广 不要说什么都没说的“漂亮谎话” 因为它“放之四海而皆准”,因为它“对,但不唯一” 结论:所以中海御鑫阁,市场定位必须独特!,GVL观点,开宗明义 这个案子 集中解决三个问题,中海御鑫阁是谁? 客群是哪些人? 项目型格是什么? 推广调性是什么?,中海御鑫阁是谁?,项目解读 区域价值:京西四环,总部基地旁 便捷交通:地铁9号线、10号、14号线,万寿路南延线 英伦建筑:围合式布局,英伦风格建筑 稀缺薄板:一
2、梯两户,通透薄板 精装户型:36、91 两种,精装高品质小户型 丰盛配套:商业配套,高端商业、生活超市齐全 学府氛围:幼儿园、小中大学,一站式教育 自然景观:世界公园、御康公园、花乡名园,华科高尔夫,结论:英伦建筑风格,精装小户型大配套,项目周边市场纵览,【万科蓝】,物业类别:住宅 占地面积: 14400平方米 建筑面积: 13600平方米 项目位置: 丰台区南四环科丰桥南800米路东,距离地铁郭公庄站仅200米 环线位置:四至五环 楼层状况:高层 户型:96平米南北通透三居将会在有100余套房源,其余户型待定 绿 化 率:30% 容 积 率:2.50 停车位: 1:0.4 开盘时间:预计20
3、12年9月首次开盘 入住时间:预计2014年 建材装修:精装修 开发商: 北京万科 物业管理: 北京万科物业 产权年限: 70年,万科蓝是万科色彩联盟系列的精品,带来地铁线上新系列生活概念住宅。 “蓝”象征自由、年轻和无忧无虑,为热衷于享受生活的青年人群打造的人文社区。,项目周边市场纵览,【 设计师广场】,物业类别:普通住宅 建筑综合体 (由4栋23或26层高层塔式酒店公寓、综合商业组成) 占地面积: 17949平方米 建筑面积: 99206平方米 项目位置:丰台西四环南路1号(看丹桥) 环线位置:四至五环 楼层状况:7-23层为住宅 户型:30-600平方米 均价:31000元/平方米 绿
4、化 率:30% 容 积 率: 3.80 停车位: 500个 开盘时间:2011年6月 入住时间: 现房 建材装修:精装修 开发商: 北京鑫丰信德房地产开发有限公司 产权年限: 70年 小户型面积约32-55平方米,总套数约700户 现不到60套房源在售,3458平方米,西三环 20万平方米国际综合社区 物业类型:酒店式公寓 楼盘位置:丰台区葛家村西里1号 建筑类别:板楼 户型面积:一居42-83平方米、 二居106-107 开盘时间:二期现房预计2012年6月中旬 入住时间:二期现房 户 数: 702 户 开 发 商:北京金兰甫房地产开发有限公司 物业管理:一期北京诺博国际物业管理有限公司 优
5、惠信息:全款98折 均价: 32000元/平米 建筑装修:精装现房 总价130万/套起,精装标准3000元/平方米 不足:周边缺少大型购物场所 50年产权,【优筑】,项目周边市场纵览,均有便捷的交通,均有投资价值,均有快速交通干道连接城市中心 便捷出行,到达政务区的时间相差无几,所在地段具备发展前景和投资价值 购买产品具有一定的保值增值潜力,竞品项目分析 相同点,精装修,竞品均为精装修,竞品项目分析 本案优势 开发商品牌:与其它开发商品牌相比,有相对较强竞争力; 设计师广场虽为小户型项目,仅剩60套左右的房源,万科蓝项目最小户型还未确定,现只有96平米三居,未定价,预计9月开盘,2014年才能
6、入住,凸显本案现房优势。,结论:中海品牌、现房小户型,优势突出,产品力之上,是品牌力 区域少有的小户型,精装高品质,英伦风格建筑,地铁上盖,丰盛的商业配套,一站式教育,这些有能力使产品具备竞争力。 然而产品固然重要,但消费者对项目的认识最重要,这样才能找到与客户沟通的方式,所以要将项目做成“品牌”。,客群是哪些人?,为了研究客户,再次分析一下产品 产品:关键词-刚需 36平米全功能小户型、91平米适用性两居 户型平均、通透薄板、一梯两户,中端价位,是目前市场中的刚需产品。 一梯两户,品质优越 一梯两户的户型设计、精装修,可以呈现出南北通透、阳光板楼的舒适特性 英伦风格,建筑本身都会感&宜居性,
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