2012南昌河城·白沙地主团开盘方案及价格策略.ppt
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1、2012年07月本资料权供内部沟通,版权所有 保密级:AAAAA,银河城.白沙地主团 开盘方案及价格策略,报告提纲,开盘核心工作,1、项目产品分析,2、 竞争对手分析,开盘策略,开盘背景,3 、客户分析,1、营销策略,3、开盘方案,2、开盘价格,项目产品分析,3栋小高层 优势:项目沿迎宾大道,视野开阔、中心园景,通风好 劣势:面对江铃集资房较近,主干道公路较为吵闹,白沙地主团小高层优劣分析,产品情况 户型配比较齐全,两房、三房、大三房等配置,户型点评 客厅、主卧视野开阔,拥揽中心园林景观 厨房与生活阳台相连,舒适方便 卧室均带凸窗,更多生活乐趣,晨晖金谷:板楼、多层、 小高层,均价3560/,
2、星洲国际:高层 板塔结合,价格还未定,天祥棕榈湾:板楼、 高层,均价4967元/,天祥棕榈湾,恒大绿洲:底层、超 高层,均价4747元/,汇仁阳光花园:板楼 高层,均价5256/,大湖之都:板楼、底层、 多层、小高层、高 层,均价4677元/,马德里风情:高层、小 高层,均价2908元/,金色学府:板楼 、小高层、高层 ,均价待定,阳光丽景:多层、小高 层、高层,价格待定,玺园:高层、小高层 ,均价3974元/,本案,南昌县在售楼盘简图,竞争项目产品对比分析 竞争主要户型区间为80150平米,少部分恒大绿洲四房的有170左右; 竞品房价均在45005300元/m; 周边项目中恒大绿洲为精装,其
3、余为毛坯; 项目周边的楼盘均拥有便利的交通,特别是汇仁阳光花园在昌南客运站旁边,人流量较大,竞争力较大。 从地理位置来看,周边的项目均具有较好的交通环境,人流量也较为大,所以在交通方面竞争优势不大;从房均价来看,周围的房价均在45005300元/m,所以须从产品的高性价比、高升值潜力来提升与周边项目竞争力。 该项目在7月底至8月推三栋高层,世纪海通泰然雅居于6月7号推最后一栋30层的高层,所以在客源方面会有竞争,如何规避竞争,扬长避短使项目一炮而红。,小结,两房、小三房受市场追捧,价格增幅大,两房目前成市场空档期,2房和3房本地市场需求量较大:3月至6月市场上推出的2房和3房单位消化速度很快,
4、竞争对手开盘2房基本售罄,推出的3房单位销售率平均为40%-65%。但竞争对手每次推货量都在200套左右,推售数量较少。 均价上涨较快:3月至6月南昌县2房房均价上涨约220元/;3房市场整体均价上涨约100-150元/。 以认筹方式为主:取得预售证后认筹是市场上目前广泛采用的销售方式,竞争对手目前均采用缴纳认筹金的方式销售。 竞争集中在2、3房:正荣.大湖之都、百合佳苑、汇仁.阳光城、恒大名都、泰然雅居在本阶段都有2房和三房在售,与本项目构成直接竞争。,客户分析,综诉:从成交客户分析来看,买房者对项目的周边配套、内部配套、项目环境、交通位置、项目档次、价格、及区内居民素质等多个方面来考虑。周
5、边竞争楼盘本案周边的竞争项目大部分为高层、小高层、多层、板楼、花园洋房为主,目前高层卖得比较好。,总结,价格提升空间:两房受到市场追捧,价格增幅大,下阶段两房的市场放量减小,为项目两房价格利润最大化提供契机; 传播启示:以区域价值、品牌、醇熟大盘、阔景高层,加大对该区域的客户挖掘,将成为推广的重点;对其他县市客户强调成熟社区、品牌、区域价值点释放; 项目卖点及时释放:户型图、升级方案等物料素材,以结合超高性价比等信息释放,增加项目A类客户基数; 盘客、预销控的紧迫性:通过实质性购房优惠活动开展,提高客户参与度与紧迫感,积极参与到项目活动中,有效地配合项目的盘客、预销控等工作展开; 客户定位:两
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