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1、南桥项目地块评估报告,事业四处 2012年10月,报告结构,项目开发背景分析 项目市场背景分析 项目经济测算,一、项目开发背景分析,毗邻郊环线,是上海的一个外围板块。 距离莘庄、徐家汇、人民广场分别达28公里、38公里和50公里。,南桥距离主要商圈距离遥远,稍显封闭。,区位背景项目大区位,靠近S4高速,距离轨道交通5号线延伸段环城东路站5分钟,将于2013年通车 本项目为区域市场中,距离轨道交通5号线最近的个案,本项目的交通配套优势十分明显,是区域通达市区最方便的楼盘之一,区位背景交通体系,南桥地区商业目前主要集中在四个区域。 老城区的商业较为成熟。新城区的商业目前并未形成规模。,百联商业区,
2、江海镇商业区,老街商业区,本案,南桥国际商业区,本项目位于配套较成熟的老城区商圈,同时也能享受新城区商圈辐射。,区位背景周边配套,南桥新城总体规划 “十二五”期间重点发展的三个新城之一 总面积 71.39平方公里 规划人口 规模将达75万至100万人 规划定位 为上海杭州湾北岸板块的综合性服务型核心新城,以及服务长三角南翼和大 浦东地区的重要枢纽和门户。 规划亮点 “上海之鱼”水上运动公园。比肩 “世界第八 奇迹”棕榈岛。,通过高起点的规划,南桥新城的未来,是南上海的一座核心新城,区位背景总体规划,区位背景项目自身,项目四至: 北面为航南公路,南面为运河北路,西面为绿地南桥新苑,东面为沪金高速
3、 占地:2.96万方 容积率:1.6 总建:4.74万方,地块东南北三面南桥的三条主干道,给项目提供了强大的交通便利支撑 东面有运河绿化带环绕,让项目和沪金高速隔开,远离噪音带来的困扰,也给项目一定的景观支撑 地型不规则,给项目总规布局带来一定的困难,项目离市区较远,虽然未来有轨交规划,但是短期内依然无法大量导入市区客源,市场相对闭塞,以区域性客源为主 项目虽然处于老城区,享受三个商业中心的辐射,但不属于客户最认可的核心区域 项目自身体量小,市场支撑平台较小,不具备运作高端项目的条件,区位背景结论,二、项目市场背景分析,宏观市场 竞争市场,宏观市场政策影响,(一)目前强调政策执行效果,保证房地
4、产市场稳定发展 上海市房地产调控政策紧跟国家步伐,从调整住房标准,两次降息一次降准货币组合拳落地,释放了压制许久的购房需求,第二季度房地产市场出现了小幅回暖,中高端市场成交逐渐起色。6月以来,非沪籍补缴社保和单身人士购房被叫停、住房和婚姻登记信息年内联网、以及近期“新沪六条”出台,限购政策继续收紧。 整体来看政策走向“有保有压”,从多元化政策推出逐步过渡到强化调控政策执行效果,主要意图是防止房地产市场出现较大波动,房地产维稳意图明显。 (二)未来行政化的强制调控政策将逐步弱化,房地产调控趋稳 从2008年的四万亿投资、到2009年的爆炸式发展、再到2010年“限购令”,中央对房地产的调控逐步从
5、经济手段调控为主过渡到以行政手段调控为主,房地产调控达到史上最严阶段,随着中国经济正经历30年高速发展后的紧缩期,经济形势趋向低迷,中央也多次说明中国经济发展脚步放缓,GDP增长目标也首次定位在8%左右,保增长的压力将促使房地产调控逐步去行政化。 (三)以第三产业为主导核心的产业政策定位,外来购房客群将持续导入 2010年,全市服务业实现增加值9833.51亿元,是“十五”末的2倍,服务业增加值占全市生产总值的比重从52.1%提高到57.3%,年均提高约1个百分点;服务业从业人员占全市从业人员比重保持在53%以上。根据十二五规划,上海市构建以第三产业为核心的服务经济时代产业体系,产业结构的不断
6、优化,将导入大量的外来购房客群。 未来政策环境预判: 经过第二季度市场回暖,政府出台一些政策“织网补洞“,加强了“限购限贷“红线的执行效果,房地产支柱产业地位逐步弱化,但随着经济可持续增长的压力,预计未来政策环境将逐步趋稳。 预计未来1-2年行政化政策将逐步弱化,房地产调控政策趋稳,产业经济政策的明确定位将持续导入大量外来人口,为房地产的稳定发展提供动力。,统计时间:2011.1.1-2012.9.29,宏观市场土地市场,近两年内,南桥新城公寓用地共成交了7幅土地,总建筑面积达48.4万方,楼板均价为5333元/,随着南桥板块近期土地供应量的增加,造成未来几年区域内新增住宅量同时增多,未来项目
7、竞争性较大;南桥必定将成为奉贤区房地产市场关注度最高的热点板块之一,宏观市场供求、量价走势,供应:近两年,南桥房地产市场供应总量为49万方,去年市场供应相对稳定,有7个月的供应量的释放,截止9月,今年只有3、9两个月向市场释放房源,市场供应量明显下滑 成交:近两年,南桥成交44.5万方的体量,其中去年成交31.7万,截止9月,今年成交12.8万方,成交量也呈下滑的趋势 均价:11年由于供应量、成交量相对平稳,对价格的影响较小,致使价格走势相对平稳,12年市场供应量、成交量明显下滑,对价格影响性较大,导致价格走势波动较大,南桥房地产市场处于供大于求的状态,12年受宏观调控政策的持续影响,价格波动
8、加大,整体维持在12000-14000元/平米的区间内,近两月小幅上涨,2012年南桥公寓成交排名TOP5,2010年南桥公寓成交排名TOP5,2011南桥公寓成交排名TOP5,宏观市场成交排名,2010至2011年南桥公寓市场去化最好的项目年均成交10-12万方,去化相对缓慢的项目成交体量在2-4万方 2012年房地产调控趋紧,区域公寓市场去化速度明显放缓,前三季度成交体量最大的仅2.7万方,随着调控的趋稳,市场逐步稳定,预计区域市场去化速度在3万方/年左右,全市近五年公寓价格走势,南桥新城近五年公寓价格走势,宏观市场价格幅度,08-10年南桥新城在房地产发展的高峰时期,价格涨幅为30%-4
9、0%,近两年在政策的影响下,价格涨幅为6%-8%,宏观市场结论,南桥市场整体表现为供过于求的态势,目前客户以区域性为主,未能导入外来客源,房地产市场相对闭塞,市场需得不到完全释放以及目前市场40万存量的积压,未来南桥房地产市场仍然严峻 目前房地产调控政策维稳,预计1-2年内市场需求、价格将不会有太大的变动,南桥房地产市场仍然是供过于求的市场,二、项目市场背景分析,宏观市场 竞争市场,竞争市场楼盘分布,阳光家园,银河丽湾,阳光四季园,聚贤煌都,铭邦华府,老城区其它位置,老城区中心位置,新城区,2012年区域在售楼盘共有15个 按照南桥人民心中的价值区段,可以分为三个区域,从项目的区位、容积率、后
10、续供应体量等因素的考虑,区域内的聚贤煌都、银河丽湾、铭邦华府等六个个案与本案竞争性较大,南桥公寓成交排名TOP10,统计时间:2012.1.01-2012.9.30,竞争市场基本信息,竞争市场以常规的小高层、高层供应为主,市场同质化的竞争严重,竞争市场供应,照当前的市场去化速度,需要近4年的时间才能完全去化,未来去化压力大,市场竞争性强,竞争市场去化,统计时间截止10.8,银河丽湾5.1开盘,楼盘品质高、地理位置优越,当月去化40套,取得月均去化25.8套的成绩 铭邦华府在售的是精装修房源,成交均价为16691元/,没有优惠政策的支撑,月均去化12套 阳光四季园,凭借其大型居住社区的优势,以及
11、前期开发所取得的口碑,9月开盘至今成功去化85套 聚贤煌都,属于超大型居住社区,楼盘品质较高,以1.2万的低成交价格为代价,月均去化35.3套 同盛南桥花园,开发时间早,所剩房源不多,选择性较少,今年的月均去化4.1套,楼盘品质高、区位优势明显、居住氛围的个案在当前房地产市场不景气的情况下依然能取得较好的去化成绩,竞争市场面积配比,目前市场存量以三房为首531套;两房其次,367套;一房及四房、五房存量较少,大户型的二房、三房是南桥房地产市场的主力产品,市场表现最好的是二房,去化率79%,三房的去化率55%,竞争市场价格,目前市场毛坯折后价普遍在12500-14500元/之间,市场房型面积跨度
12、大,总价差异化较大,尽可能的避免了同价段竞争,竞争市场客源,南桥客源闭塞,以本地客源为主,购房目的为自住的占90%左右,包括改善性住房、子女婚房和为照顾老人购买等,投资型客户较少,购房人群的年龄段在30-40岁之间左右,竞争市场结论,老城区个案占据了核心的配套资源,价格在16000元/左右,银河丽湾代表南桥高端楼盘品质,也没有在量价上跳脱市场表现 其余个案成交价格在13000-14500元/,为整个南桥板块供应的主力区域,竞争激烈 两房主力面积段为90-110、三房主力面积段为130-140,是市场的主力竞争面积段 聚贤煌都依托品牌知名度、价格控制,实现南桥新城今年最好的去化,产品竞争总规,银
13、河丽湾,铭邦华府,阳光四季园,聚贤煌都,顺寓国际社区,同盛南桥花园,总规排布还是以行列式排布为主,部分楼盘依托水系资源,提升项目价值,本案受自身条件限制,无法在总规布局上与之竞争,故项目需打造精致社区,提升自身竞争力,产品竞争景观,铭邦华府,银河丽湾,阳光四季园,聚贤煌都,顺寓国际社区,同盛南桥花园,项目规模较小,无法在景观打造上给人予强烈的视觉冲击,只有提升产品细节表现,才能更好的跳脱市场,产品竞争建筑形象,银河丽湾,铭邦华府,阳光四季园,聚贤煌都,顺寓国际社区,同盛南桥花园,受价格平台的制约,项目打造区域内标杆产品形象难度较大,应以产品风格、户型尺度为市场跳脱点,产品竞争户型,银河丽湾,铭
14、邦华府,阳光四季园,聚贤煌都,顺寓国际社区,同盛南桥花园,户型应注重功能性和细节表现,迎合精致社区的理念,此类产品以复式、附加值为主要卖点的产品,常规、方正户型为主,也是目前市场主流,产品竞争结论,目前在售个案的总规、立面、房型等产品力表现相当,同质化竞争严重,项目受价格平台的制约,让项目无法在自身品质方面过多的跳脱市场,所以项目应注重产品的细节上的提升,实现差异化竞争,地块评估思考,区位:项目处于南桥老城区,享受三个商业中心的辐射,但不属于客户最认可的核心区域,离市区较远,虽然未来有轨交规划,但是短期内依然无法大量导入市区客源,房地产市场相对闭塞 宏观市场:南桥市场整体表现为供过于求的态势,
15、目前客户以区域性为主,市场需得不到完全释放以及目前市场40万存量的积压,未来南桥房地产市场仍然严峻,当前房地产调控政策维稳,预计1-2年内市场需求、价格将不会有太大的变动 竞争市场:以银河丽湾为代表的品质型个案,价格并未表现明显的市场跳脱,常规产品,市场供应量挤压较大,未来竞争激烈 产品:由于受到价格平台的制约,以及项目自身规模的限制,无法在总规布局、立面等方面过多的突破市场,所以项目需在产品的细节上有所提升,实现差异化竞争,地块评估结论,鉴于项目地块自身体量较小,无法形成较大的利润空间,品质的提升对项目的带动意义并不大,后期也很难通过市场运作取得很好的价值预期 我司建议:项目应打造快销产品,
16、产品建议立面,法式风格是目前区域市场内的空白点,具备很大机会 中小体量项目更容易体现出法式风格建筑的时尚简洁和景致典雅 基座石材+侧墙真石漆的材料体现项目品质感,轴线对称感,产品建议面积配比,南桥新城未来供应主要以大两房、大三房为主,但是通过对区域供求分析可知,市场对中小户型产品也存在一定需求量,因此我司建议项目打造小于市场主流面积段的产品,形成差异化竞争,快速去化,两房,87,2+1房,106,产品建议两房户型,南北通透,采光通风性能好 户型方正,功能间紧凑,实用,南北通透,采光通风性能好 主卧套房设计,增加私密度,小三房,126,大三房,144,产品建议三房户型,南向大尺度开间,客厅与次卧
17、共享大面积阳台 动静分离,功能间合理区隔,南北向均有大尺度阳台,视野开阔,附赠价值可观 动静分离且次卧干湿分离,三、项目价格预估,静态价格预估,通过对目前市场分析,区域内具备跑量机会的项目价格在13000-14000元/平米区间内,从项目快速回笼资金的角度考虑,我司建议: 项目销售价格为: 13000-13500元/,阳光家园,银河丽湾,阳光四季园,聚贤煌都,铭邦华府,老城区其它位置,老城区中心位置,新城区,动态价格预估,区域内近两年价格涨幅为6%-8%,考虑到通货膨胀等因素的影响,保守估计未来两年内价格涨幅系数为5%,项目在明年下半年入市价格为13650-14000元/,2012年南桥公寓成交排名TOP5,2010年南桥公寓成交排名TOP5,2011南桥公寓成交排名TOP5,项目货值预估,项目体量共4.7万方,如果今年拿地,乐观预判项目明年下半年入市,依据当前市场年均3.0万方的销售速度,预计整体销售周期为1年至1.5年 根据项目动态价格13650-14000元/,整盘货值为: 6.4-6.6亿,THANKS !,
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