2012左岸枫桥房地产项目营销方案58P.ppt
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1、,项目营销方案,2012.5.13,上善若水,水利万物而不争,序。,目 录,左岸枫桥项目形象定位,VI推广的策略,营销计划思考,邯郸首席中式府邸,项目形象定位,邯郸首席中式府邸,2019/6/21,源于对项目优势的反复思考,邯郸个案一览,2019/6/21,阿尔卡迪亚,创鑫阳光城,华信山水文苑,晋和枫丹白露,赵都新城,金世纪新城,拉德芳斯,邯郸楼盘分析,现阶段在建、在售高层项目较多,中小户型为主,但总体存在建筑形式简单、产品单一、布局呆板、建筑风格雷同无特点等种种现象。 现有项目中,包括“赵都新城”、“温哥华森林”、“拉德芳斯“等都在以占地1000-3000亩、体量百万平米以上的规模见长,以大
2、取胜,建筑风格多以现代简约为主,并从而在购房者的心目中占据高端项目的地位。荣盛锦绣花园、阿尔卡迪亚则强在精雕细琢,重在细节环境的营造。总体形象上给购房者没有特别的感觉。 而真正以品质见长的高端项目,必然是集“贵气”、“大气”于一身。而从现有的市场情况来看,邯郸还没有出现真正高端的项目。这也标志着邯郸房地产市场仍有发展空间,高端市场仍有空白点。,按现代营销理念,邯郸每个楼盘都只用一句话来概况,恐怕有相当多的楼盘会重复失语。,邯郸楼盘分析,多层近乎绝迹,高层占主流 由于土地成本提高,售价水平高企,在此条件下,容积率成为项目开发时首要考虑的因素。邯郸市现售的项目,多为高层。多层项目已近乎绝迹,在市场
3、上基本上无法找到多层项目的踪影。TOWNHOUSE别墅项目除前几年的香墅丽舍外,目前已经从市场上完全消失。,邯郸客户构成,邯郸市主城区的普通市民阶层。他们是目前市场上中低档商品房和经济适用房以及二手房的消费主力。需求特征:普通市民阶层购买的产品以普通住宅为主,价格较低,以满足自己的基本居住需求和考虑子女的教育为主;,邯郸市主城区的较富裕阶层。包括本地商人、高薪行业工作人员和政府工作人员等,他们是目前市场上中高档商品房的消费主力;,邯郸市主城区和周边县市的首富阶层。他们的购买目标是高档物业。他们购房时更多考虑的是生活的舒适性以及安全性,同时,潜意识中也以追求高档物业作为显示自己身份的象征。对他们
4、来说,价格并不是要考虑的首选因素,地段、产品以及产品所能代表的形象是他们更看重的因素。,邯郸户型需求,80120平方米住宅构成需求市场的主力产品,三室一厅最受欢迎,其次是三室二厅和二室二厅的房子,根据调研,70.4%的购房者购房还是出于改善居住条件的目的,因此改变居住环境仍是邯郸市需求市场商品住宅得以消化的主要目的之一。,邯郸市场综述,大环境趋完善 购买需求持续增大,邯郸近几年在城市基础设施建设的投入较大,人民路、中华路、丛台路等主要城市干道的扩建,龙湖公园的大规模建设己竣工投入使用。北湖公园、南湖公园、丛台广场等城市主要绿化休闲广场也相继开工,另外位于人民路东段的集邯郸大院剧、图书馆、博物馆
5、、展览馆四馆一体的邯郸市文化艺术中心也在紧锣密鼓的进行着。 2011年城建项目进展明显加快,城市交通路网的完善,使得城市次中心区、近郊区与市中心区的联系更加紧密,出入更为方便,吸引更多的市民关注环路周边的房地产项目。而综合整治和市政府的“三年大变样”工程的实施,令邯郸城市面貌焕然一新,既促使楼价升值,还吸引了更多的买家入市。 邯郸经济的发展直接带动了楼市活跃。近年来邯郸国民经济的增涨速度都保持在 10% 以上,虽经历了2008年的金融危机,但市民的收入依然稳步增长,购房意愿不断增强,二次置业的需求不断扩大,有力的支持了邯郸房地产业的健康发展。 随着城市化进程的加快,城市的扩张、城中村的改造、大
6、规模的拆迁,加上周边县市部分居民考虑孩子教育问题纷纷迁居市区,涌现出购买商品房的又一支重要生力军。,邯郸市场前景预测,短期观望、需求旺盛、层面上升; 竞争日趋激烈 开发商面临更大挑战; 市场细分趋势开始显现 产品也出现细分趋势; 中高档住宅将出现装修套餐 而中低档住宅则还会以毛坯房为主; 营销竞争白热化 产品竞争己到来 品牌竞争是趋势; 产品规划设计的水准不断提高; 智能化设施是楼盘基本配置; 近郊区住宅持续升温; 由于经济稳定持续增长,豪宅时代来临是必然趋势。,左岸枫桥周边竞争楼盘,左岸 枫桥,起价每平米4460元 全款九八折优惠,御景江山城项目,拥有 40万平米左右的商业区,涵盖特色商业、
7、豪华会所、国际双语小学和幼儿园及 各类生活服务设施等多元业态,配套齐全。项目将成为邯郸市新时代商业名片,填补市内高档商业空白,为全体市民提供世界顶级潮流一站式Shopping中心和 大型游乐休闲的场所,成为未来邯郸市人气集散地,创造了一个商业航母,打造了一个北部新城!【摘自御景江山项目规划宣传资料】,项目概况,地理位置:左岸枫桥位于滏河北大街北段西侧,规划果园北路北侧,北距北环路400米,南临规划的苏曹公园。 主力户型:二居室 84平米 三居室 121-153平米 四居室 182-204平米 建筑类别:4栋24层,2栋23层,1栋28层 结构布局:中正对称的空间结构和大进深的景观轴,超大楼间距
8、 景观设计:整个小区采用人车分流,地上采用江南园林式的景观设计,移步异景,山水相宜。 公摊:20%左右; 车位比:1:1 社区配套:6000的下沉式会所、健身房、室内游泳池等更能提升业主的品质生活,是一个值得期待的高尚住宅新区。,回顾本案,项目销售进度,2012年“美丽邯郸”春季邯郸房展会,左岸枫桥项目均价4500元/平米,一次性购房98折优惠。,项目销售进度:截止到目前,销售率(含预订)为25%左右;在近年地产销售业绩普遍较差的情况下,此业绩属理想水平。,项目工程进度:已建至地面20多层,预计2013年6月30号之前交工。,S,W,1、项目中正开阔,双公园配套、三重水景、景致与科技结合得体,
9、风格突出,卖点鲜明,地段优越,生活、教育配套及景观配套良好。 2、周边楼盘工程缓慢,本项目部分住宅即将封顶,是周边楼盘中工程进度最快的楼盘。在整体市场购买心态趋向理性和谨慎的环境中极具优势。,O,T,1、项目主体建设进度快,而景观配套工程体量较大,与销售配合程度较弱,景观优势难以发挥,难以与项目销售形成良好互动。,1、周边中高端楼盘林立,竞争压力相对较大。 2、房地产政策持续紧缩; 3、银行房贷政策仍未显曙光。 4、限购令、房产税的实施对房地产是个极大的压力。,1、与其他城市相比,邯郸房价仍有一定的上涨空间。邯郸房价有较强的抗性。 2、中心城市居住环境差,近城区域邯郸特色高品质住宅稀缺。 3、
10、邯郸东北部区域成为中高端住宅区的特点和趋势基本成型。 4、项目周边楼盘众多,配套正在逐步完善,区域价值逐渐体现,对提升地块价值有较大帮助。,SWOT分析,项目核心价值与卖点提炼,【传统+现代】、【浪漫+和谐】、【南园+北院】 【大气+细致】、【水墨+科技】、【水景+园林】 个性: 1、首席新中式人文府邸; 2、中正对称、院落空间大进深的景观轴; 3、移步异景,中心水域面积突出,建筑细节中国元素化极致化; 4、太阳能等人性化新生活方式; 5、上善若水,水利万物而不争,符合中国传统理念的无阶层无差别化和谐社区文化; 6、双低:低容积率+低密度; 共性: 1、双公园+双水景; 2、北部城区主力新区,
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