2012年3月诸城市房地产市场调研报告.ppt
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1、诸城市房地产市场调研报告,营销策划部2012年3月,1、了解诸城市城市城市发展情况,2、诸城市房地产市场容量及去化率,3、诸城市购房客户群体及置业消费习惯,4、本项目地块特征及适合开发产品,调研目的,报告提纲,一、诸城市城市概况 城市定位 城市格局 区域功能 商圈分布 经济发展 配套资源,二、诸城房地产市场分析 人口分析 行业发展 区域格局 销售概况 市场存量 去化速度,三、诸城市购房客户分析 人口分析 收入水平 客户分析 置业需求 客户描摹,四、本项目地块简要分析 地块特征 地块四至 周边环境 客群特征 客户地图,一、诸城市城市概况,全国百强县排名35位,城市定位 城市格局 区域功能 商圈分
2、布 经济发展 配套资源,青岛潍坊的结合点 依托毗邻青岛的交通优势,形成山东半岛货物、资金、信息等生产要素高速流动和高度集聚的中心,地理位置:诸城市隶属于潍坊市,诸城地理位置优越,交通便利。北依世界风筝都潍坊,东临滨海名城青岛,南靠新兴港口城市日照,是山东半岛重要的交通枢纽。 交通便利:胶新铁路和济青高速公路南线贯穿诸城,市内6条干线公路四通八达,乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场。,城市定位,城市格局,诸城历经“10年河西、10年河东”的城市发展缩影,居住重心由河西转移至河东区域。而开发区作为新兴板块,市政配套和居住氛围都亟需提升。,城西板块:诸城市老城区,配套设施相对完善;
3、但工厂较多,生活环境差 经济开发区:大企业集中区域,但配套设施尤其是交通条件和教育资源有待进一步完善。 城东板块:随着城市发展格局的变化,河东板块居住氛围、市政配套日渐完善,且成为新的城市中心,担当起CLD(中央居住区)和RBD(中心商业区)的城市功能,经济开发区,城西板块,城东板块,经济开发区,城西区,城东区,1、工业园区 以开发区为中心的工业园区 2、生活区 以城东区和城西区为主的生活区 3、休闲娱乐区 以三里庄水库、恐龙公园、潍河公园组成的休闲区,生活区,休闲区,工业园区,福田汽车,希努尔,外贸集团,区域功能,生活区,商圈分布,新利群商圈,中百银座商圈,新百盛商圈,人口密集程度以东、东南
4、、西、北为顺序,北侧不过潍河,潍河以北为工业区,城郊结合处,人口以农村为主,外来务工人员以辅。未来 发展以人民路和和平路为轴线,中心向外辐射发展。,以老利群、百盛为中心的百米商圈为主,人流量较大的地区,最新增加的蓝博湾商厦、迪士尼欢乐城、电影院、休闲广场。 以中百、银座为中心的百米商圈以小区的便利商贸为主。 以新利群和新百盛为中心点向外辐射50米左右 人民路中段的三联等,都为连接各商圈起辅助作用,老利群百盛商圈,地区生产总值(亿元),人均可支配收入(元),从2009年至2011年地区生产总值、地方财政收入、人均可支配收入来看,11年比09年经济发展突飞猛进,得益于食品、纺织、汽车行业的带动。,
5、经济发展,数据来源:2010年、2011年诸城市政府工作报告,2011年,全市完成地区生产总值520亿元、人均7500美元,分别是2007年的1.7倍和1.9倍;实现财政总收入62亿元、地方财政收入40亿元,是2007年的2.2倍和2.5倍。2008年以来累计完成固定资产投资980亿元,其中2011年完成308亿元。,县域经济基本竞争力在全国百强县(市)的位次由第50位跃升至第35位。 工业经济增势强劲:2011年,规模以上工业企业实现主营业务收入1560亿元、利税147亿元,是2007年的2.1倍和2.5倍;年利税过千万元的工业企业由2007年的78家发展到200家,特别是福田等重工企业的落
6、户及规模扩张,对经济带动很大。 服务业发展提速:2011年,实现第三产业增加值156亿元、社会消费品零售总额155亿元,均为2007年的2.1倍。 农村经济健康发展:2011年,实现农村经济总收入1780亿元,是2007年的2倍,被国务院表彰为全国粮食生产先进单位,是全国生猪调出大县。 外向型经济发展迅速:2011年,外贸进出口总额达到14亿美元,是2007年的2倍,荣获全国重点推进出口食品农产品质量安全示范区;四年累计利用外资1.8亿美元,其中2011年5772万美元;境外企业发展到20家。,经济参数,数据来源:2010年、2011年诸城市政府工作报告,龙城中学,农业局,医院,龙源学校,杨春
7、国际酒店,西郊学校,诸城一中,人民医院,明诚学校,大众医院,繁华中学,市府,大华学校,实验中学,妇幼保健院,中医院,东郊医院,密州路学校,实验中学,东武学校,城北学校,实验小学,利群,华玺酒店,舜王学校,百盛超市,主要医院: 人民医院、中医院 妇幼保健医院 高中: 东繁华中学 西诸城一中 南实验中学 北龙城中学 贵族小学: 龙源小学 新艺小学 优秀小学: 实验小学、西郊小学,诸城市主要医院集中在城市南部;学校数量缩减,分布较为平均。,配套资源,小结,1、诸城市依托潍坊、青岛双重交通优势,是潍坊青岛经济交流的直接结合点。 2、人口数量108万,人口缓慢增长,10年仅增长3.8万,市区常住人口不足
8、50万。 3、诸城市沿河可分为城东区(河东)、城西区(河西)、开发区(河北)三部分。 城东区在原有城市老商圈的基础上迅速向东发展,目前成为配套、交通、环境都比较成熟的区域。 城西区主要城市老区,环境较旧,市民普遍有向东不向西的倾向。 经济开发区目前主要为工业区,环境较差,配套不完善。 4、主要医院中医院、人民医院都集中在城市南部 ,目前高中由十六所缩减为四所,分布较为平均。 5、城镇居民人均可支配收入突破19000元,与2007年相比增幅超过50%;农民人均纯收入突破10000元,增幅超过60%。,二、诸城房地产市场分析,2011年起市场趋于平稳饱和,人口分析 行业发展 区域格局 市场存量 去
9、化速度 市场大盘 滞销盘,诸城市常住人口为108.62万人,同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的105.36万人相比,十年共增加了3.25万人,外来人口很少。,全市常住人口中,男性54.91万人,占总人口的50.55% ;女性为53.71万人,占总人口的49.45%。 受教育水平,每10万人中 具有大学受教育程度的5130人; 具有高中受教育程度14439人; 具有初中受教育程度为40483人; 具有小学受教育程度26712人。,人口分析,数据来源:2011年7月第六次人口普查数据,分析: 较小的城市人口基数,缓慢的城市人口增长速度决定了诸城市房地产市场发展的基础客户量不足,行业发展
10、,诸城楼市起步于2000年,城市总体发展以北移东扩的发展方向发展。,从2000年开始之间,诸城房地产11年的发展大体有五个阶段:,起步期,缓增期,发展期,饱和期,时间:2000 特点:以老城区的个别项目的改造开发为主;,时间:2000-2004 特点:以老城区的个别项目的改造开发为主;,时间:2005-2009 特点:以河西区域开发为主,将河西区域的老工业区进行改造,将企业迁至北部高新区,将河西板块打造成中心居住区;,时间:2010-2011 特点:以市区周边外环以内地块及潍河北段两岸开发为主;,稳定期,时间:2012至今 特点:市区近郊及经济开发区沿河开发为主,2006年诸城新建商品房全年平
11、均价格在2000元/平方米左右, 2007年房价在2300元/平米左右,2008年为2700元/平方米,2009年-2010年为3000元/平方米左右,2011年3月为3500左右,商业中心地带和市区北面沿河地带均价4300左右。,潍水怡景苑 4300元/,红星家园,龙城龙府4300元/,皇家半岛 4278元/,诚通香榭里4200元/,裕泰祥公馆,金东世纪城3900元/,凤凰城,龙都天一城多层4200元/,宝龙公园世家3700元/,龙都现代城多层4500元/,龙城华庭,格林学府3900元/,2081正好4600元/,丽都花园3700元/,华都富林4300元/,得利斯世纪城,尚清华3700元/,
12、瑞福花园,优品城4300元/,奥韵花园4200元/,和美馨园,盛华国际,4000元/,金地翰林3700元/,区域格局,城西区均价: 3880元/ 城东区均价: 4130元/ 开发区均价:3770元/,经济开发区,城西区,城东区,23200套,13990套,销量概况,2010年、2011年是诸城市房地产发展腾飞的两年: 2010年住宅全年成交总面积为301.605万 总计23200套 2011年住宅全年成交总面积为184.2954万 总计13990套,2011年下半年诸城房地产市场随着全国市场下滑趋势,成交去化速度减缓,趋于平稳。,数据来源:房管局市数据统计,市场存量,通过对诸城三区32个典型项
13、目(在售项目58个,占整个市场60%)统计目前诸城市场现有在售房源11000多套,按照平均2011年诸城市的去化速度,需要近1年的时间。,市场存量,目前诸城市场现有在售房源11000多套,按照2011年诸城市住宅销售去化速度,需要近1年的时间。,诸城市常驻人口 108万 市区人口不足50万,相当于大约15万户,市区客户总量约为:15000户,其中大约10%的家庭有购房需求,市场现在售货量不包含未来开盘项目 已经接近诸城城区购房客户总量,市区客户量15000户,在售房源11000多套,市场濒临绝对饱和状态,周边村镇入城2000户,户型面积,市场库存大量市场利好时遗留的大面积户型,去化速度慢。在售
14、项目80类两居、90与100左右三居,存量较少,去化速度快。,市场在售项目中,高层产品70、80、90 的实用紧凑户型较少,100以上甚至150以上超大户型占到70%以上比例。 新开盘高层项目多为80小二套,90三套的紧凑户型为主。 2011年90平米以下住宅产品去化2698套,占总销量的20%,去化速度较快。,100-11,去化速度,通过对诸城三区2010年2012年不同时间开盘项目去化时间的调研分析得出,高层、小高层去化速度较慢,平均每月去化率为18套,年平均去化率为216套。,调研项目中,去化速度最快的为金东世纪城,注:2011年在售项目64个,住宅销售总量为13990套,项目平均年销量
15、216套。,金东世纪城,项目主要特点是准现房发售,项目品质很高,配套资源十分优秀。单价较低,户型面积较大。主要成交时间集中在2011年10月以前,近期大户型成交量大幅锐减。,户型面积段:112215大户型 推盘策略: 1、超长蓄客期:2009年一期开盘876套以售罄。二期蓄客近2年,2011年8月开盘750套,7个月去化370套。 2、准现房发售:基本等高层产品封顶才开盘,体验过强 3、超值单价高总价,配合促销优惠。,典型个案,金东世纪城,河畔隆昌苑 尾盘项目,共400户,开盘3年多,剩余30户。,金东世纪城 高层产品,小区品质感很高。一期月去化率为62,目前二期8个月去化370套,昊宝龙苑
16、年均去化速度仅120套,中天花园 年均去化速度为111套,格林学府 年均去化速度为157套,尚清华 年均去化速度为215套,天和文苑 年均去化率仅为39套,和美馨苑 年均去化率398套,潍水怡景苑 项目1000多户,2011年7月开盘,去化60%,每月80多套。,去化速度,从不同区域、不同项目的去化速度来看,城东区的去化速度最快,其次为沿潍河两侧的项目。城西以及经济开发区的项目去化速度非常慢。,经济开发区,城西区,城东区,区域去化对比: 城东区 城西区 开发区,时间对比: 2010年是诸城房地产市场去化速度最快的一年, 2011年速度减缓。,个体案例分析,城东区华都富林,华都富林由诸城正大置业
17、开发,项目总建筑面积50万,是由43栋高层住宅、公建和商业配套组成。,项目分5年开发,2011年6月份开盘,共推出4栋(共建43栋)400户。一期销售50%,200户,均价在4300-4400元。 户型以85、100的两居室为主打户型,其中85-105的户型占50%,针对客户群主要是刚需的上班族。97平三居的占20%以下。150以上的占到了15%。主要针对老年人或者需要换房的中年人群。,项目分析总结: 1、恰当的户型配比:73-113的户型区间,85、100两居室的主打户型符合目前市场主流需求,去化速度快。 2、精准的客户定位:针对不同产品,精准定位上班族、老年、中年等客户群体。,项目简介:
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