2012年7月20日漯河翰林世家项目营销提案49p.ppt
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1、漯河翰林世家项目营销提案 2012年7月20日,谨呈:漯河和谐房地产开发有限公司,沟通思路,第一部分、项目本体理解 第二部分、市场环境理解 第三部分、机会洞察与策略生成 第四部分、广告包装及设计表现 第五部分、案例展示与人员配置,区域层面教育资源集中区,房地产市场优质板块。,0-18岁全程教育资源,精英教育,领跑未来 实验幼儿园、阳光雨露幼儿园、育才学校、漯河小学、实验小学、实验中学、漯河五高、漯河一高。,项目层面小项目(临路两栋高层),产品存在缺陷。,92平米两房,122/129平米三房,准现房,硬朗的外立面; 产权年限仅余40年左右; 有天然气,无采暖设施。,营销层面市场影响力不足,销售开
2、局不畅。,房源:2栋25层,3-25F住宅,1栋2单元,2梯3户,合计276套; 渠道:网络,派单,电视飞播,现场围挡及楼梯广告; 价格水平:表价约合3600元/平米,一次性3%,按揭1%,教育基金5000元,其它额外优惠(关系客户)约合1%; 推广效果:教育主题,但未在真正需要教育资源的区外市场(沙南、郊县)有效展开,并形成市场影响力; 销售效果:5月6日开盘,至7月15日,销售不到30套。,营销层面市场影响力不足,销售开局不畅。,现场包装品质感较低!,沟通思路,第一部分、项目本体理解 第二部分、市场环境理解 第三部分、机会洞察与策略生成 第四部分、广告包装及设计表现 第五部分、案例展示与人
3、员配置,经济下行压力激增,房地产调控正在遭遇日趋严峻的宏观环境。,刚需市场持续向好,以稳增长为名,地方政府乘势加紧政策微调,房地产调控预期正在逐步转变,在刚需支撑下楼市成交量正在逐步回升。,在调控不断松动的预期下,房地产市场正迎来十分难得的销售窗口期 1、对限购城市而言,有购房资格的客户将走出观望,并加速入市成交; 2、对非限购城市而言,刚需自住客户将加速入市,投资投机或将重回市场。,保障刚需, 是稳增长的需要, 更是楼市调控的本意。,刚需市场持续向好,政策支持(中央层面、地方层面), 项目让利(抢抓刚需、让利走量), 推动楼市结构性反弹(刚需产品、适中价格、以价换量)。,刚需市场持续向好,典
4、型案例,在项目以价换量、刚需加速入市的刺激下,刚需住宅销售市场持续回暖。,刚需市场持续向好,典型案例,原价9000元/平米,折后均价约合7000元/平米。,在项目以价换量、刚需加速入市的刺激下,刚需住宅销售市场持续回暖。,为了中国经济的长远利益(调结构、扩内需、实现可持续发展),中央将继续坚守限购、限贷的调控底线,以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。,以挤压市场泡沫、促使房价下行 为目标的限购、限贷是中央坚守的调控底线。,投资及高端市场 持续紧缩,为了中国经济的长远利益(调结构、扩内需、实现可持续发展),中央将继续坚守限购、限贷的调控底线,以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。,投资及高端市
5、场 持续紧缩,为了中国经济的长远利益(调结构、扩内需、实现可持续发展),中央将继续坚守限购、限贷的调控底线,以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。,投资及高端市场 持续紧缩,为了中国经济的长远利益(调结构、扩内需、实现可持续发展),中央将继续坚守限购、限贷的调控底线,以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。,投资及高端市场 持续紧缩,2012年7月5日中盟商学院房地产总裁高级研究班,在原国务院发展研究中心市场研究所副所长、原建设部政策研究中心主任陈淮主讲的“2012中国房地产政策、市场和企业应对”的问答环节,面对一位年轻女性“关于住宅限购何时取消” 的问题,陈淮先生给出了“在你的有生之年恐怕是看
6、不到了”的回答。,为了中国经济的长远利益(调结构、扩内需、实现可持续发展),中央将继续坚守限购、限贷的调控底线,以从根本上阻止房价反弹并重新走向疯狂。,投资及高端市场 持续紧缩,漯河市场,随着调控的持续推进(限贷),漯河市场存在较大的销售压力。,2012年1-5月份 1-5月份,漯河市商品房成交总面积72.6万(其中新建商品房成交3075套、成交面积34.2万平米),较去年同期减少10.6%;成交金额11.7亿元,较去年同期下降0.7%。 2012年5月份 漯河市新建商品房成交面积5.4万平方米,环比下降19.1%,同比下降22.8%;成交金额1.2亿元,环比下降28.1%,同比下降20.3%
7、;成交均价2197元/,较上月下降273元/,降幅为11.0%。,漯河市场,随着调控的持续推进(限贷),漯河市场存在较大的销售压力。,竞争项目,嘉业城市花园 40万平米品质大盘,团购先行回笼资金。,品质大盘,中央围和景观; 精品户型,2梯2户为主,南北通透; 24小时热水,双气入户; 团购价格约合3000元/平米; 两栋临路准现房高层即将面向市场散售。,竞争项目,建赏峰景 低密度规模住区(多层/小高层),现房销售。,多层、小高层, 双气,102-141平米,一梯两户; 2011年7月月9日,建赏期峰景公开选房; 目前余几十套房源,均价3500-3600元/平米。,竞争项目,苹果V(i)80 极
8、具个性的公寓项目,多元户型驱动销售。,多元户型,双气入户,主打80后和投资; 40-58平米一房,60-85平米两房,96-122平米三房; 均价3700-3800元/平米,40-58平米一房、 60-85平米两房销售较好。,核心观点,政策环境 1、在经济下行的压力下,在支持刚需、保障楼市软着陆的背景下,刚需市场的政策环境将持续宽松,刚需客户将加速入市成交,这是一个重大的市场机遇; 2、 为了中国经济的长远利益(调结构/扩内需/实现可持续发展),限购、限贷的核心调控政策在短期内不会松动,高端市场(二次以上置业+大户型产品)将持续紧缩,短期内不存在好转的 可能性,这是一个重大的市场挑战。,竞争环
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