2012年仙桃满庭春MOMΛ行销推售策略44p.ppt
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1、- 伟业顾问 2011年12月 -,满庭春MOM全盘推售策略,报告目录,Part1 推售产品分类 Part2 2012年推售产品概述 Part3 2009-2011年市场回顾 Part4 本案入市价格,Part1 推售产品分类,推售分类,酒店、公寓和办公楼做为项目最后推出的高价值产品,项目资产压轴产品 塑造为:资产沉淀产品 推出时间:2016年12月 货量:130040 均价:2.5万/ 货值:32.51亿,在这个阶段,项目成本基本回收,本批产品做为利润率较高产品进行资金回笼 塑造为:纯利润产品 推出时间:2015年9月 货量: 105600 均价:6200元/ 货值:6.54亿,景观资源和位
2、置一般,做常规性销售产品 塑造为:常规销售产品 推出时间:2014年5月 货量:152000 均价:5250元/ 货值:7.98亿,拥有绝佳湖景资源,楼间距较宽,做为项目中产品价值最高的组团推出,并选择两栋景观资源最优楼栋做产品升级上品阁产品线,奠定仙桃住宅制高点 塑造为:楼王系列组团,推出时间:2016年10月 货量:6800 均价:7200元/ 货值0.48亿,景观资源不够突出,位置一般; 可在前期产品的铺垫下快速销售,并适度拉升项目价值, 塑造为:现金流产品 推出时间:2013年1年 货量:137800 均价:4400元/ 货值:6.06亿,首期产品,产品质量较高(2梯3户小高层),可为
3、入市阶段打造较好的市场口碑,聚拢人气,售价可以相对较低 塑造为:聚人气产品 推出时间:2011年12月 货量:88889 均价:3900元/ 货值:3.46亿元,配套会所、 幼儿园,提升项目的附属价值,5,推售分期,一期一组团 聚人气产品:6#、7#、8#、9#、 10# 、 11#、13# 一期一组团房源入市,以低价赢得市场,聚集项目人气,为后期铺垫,其中9#、11#、13#以较好的景观位置和2梯3户的优势资源成为一期楼王,制造一期价格高点,塑造项目高端形象 一期二组团 现金流产品:12#、15#、16#、17#、18#、23#、26#、28# 本批房源入市,应逐步提价,快速去化,活动大量现
4、金流,达到快速回款、迅速回流资金的目的 二期 常规销售产品:22#、25#、27#、29#、30#、31#、32#、33# 进行后期常规性销售,稳定项目客户群,在此基础上拓展新客户群体,奠定项目形象,在市场形成较大影响力 三期 纯利润产品:35#、37#、38#、50#、51# 后期产品,快速提价,在项目形象和口碑已经成熟的情况下,为项目制造利润 四期 楼王系列组团:19#、20#、21#、36#、39# 利用项目中景观资源最好的楼栋进行产品升级,打造恒温恒湿的上品阁产品系列,对项目档次、形象、价格进行大幅度拉升,制造全盘价格制高点,建议升级产品楼栋36#、39#,商业先行,聚集人气,打破片区
5、无商业、无人气的僵局。主题商街用大型商超带动片区商户进驻。,商业先行打破片区发展滞后,人气不足,无发展契机的现状,利用大型商超进驻和商业进驻,借助项目对面物流中心商业,打造片区商业标杆树立城市名片,商业部分推售方针,住宅部分推售方针,MO M,Part2 2012年推售产品概述,2012年推售,2012年推售产品,2012年共推出住宅面积79506.04平米,生活中心6月运营、幼儿园9月开业,主题商街于明年启动。,Part3 2009-2011年市场回顾,2009年土地成交情况,2009年,仙桃土地市场成交10宗土地(工业性质、乡镇成交土地除外),成交占地面积312521.29。可建建筑面积约
6、1230797.58。 已开发未销售388489,预计2012年上市量18.38万方。,2010年土地成交情况,13,2010年土地成交情况,2010年,仙桃土地市场成交18宗土地(工业性质、乡镇成交土地除外),成交占地面积329689.98。可建建筑面积约3604978.27。 已开发未销售3055133.81,待开发326992.6,预计2012年上市量73.43万方。,2011年土地成交情况,2011年土地成交情况,2011年土地成交情况,2011年土地成交情况,2011年,仙桃土地市场成交27宗土地(工业性质、乡镇成交土地除外),成交占地面积834659.35。可建建筑面积约36049
7、78.27。 已开发未销售1163602.95,待开发2266846.79,预计2012年上市量67.63万方。,上述数据显示,已批出土地完全能满足未来2年的市场开发需求,土地市场概况,2009年,仙桃土地市场成交10宗土地(工业性质、乡镇成交土地除外),成交占地面积312521.29。可建建筑面积约1230797.58。 已开发未销售388489,预计2012年上市量18.38万方。,2010年,仙桃土地市场成交18宗土地(工业性质、乡镇成交土地除外),成交占地面积329689.98。可建建筑面积约3604978.27。 已开发未销售3055133.81,待开发326992.6,预计2012
8、年上市量73.43万方。,2011年,仙桃土地市场成交27宗土地(工业性质、乡镇成交土地除外),成交占地面积834659.35。可建建筑面积约3604978.27。 已开发未销售1163602.95,待开发2266846.79,预计2012年上市量67.63万方。,2009-2011年,仙桃土地市场已开发未销售面积4607225.76,待开发 面积2593839.39,预计2012年上市量159.44万方。,仙桃房地产市场从09年的2000元/至11年7月,仙桃市场达到顶峰价3754元/,但之后一路走低,9月低至2768元/; 市场涨幅乏力,加上限购等调控政策,从11年9月,房价开始转折走低。
9、,2009-2011年市场价格走势,仙桃市2011年1-11月前成交走势,从2011年截止11月的楼盘去化情况可以看出: 仙桃房价一直稳定上涨,直至2011年9月达到交易量巅峰,但成交价今年最低; 10月之后市场交易量一路走低; 综合市场反馈来看,限购和全国房市萎靡对仙桃本地产生较大影响,走势趋向不甚乐观。,2011年市场量价走势,仙桃市2011年1-11月前房价走势,11月份销售走量都出现不同程度下跌,尤其是前期成交冠军福星城销售套数有所下滑。 整个市场客户观望情绪日趋严峻,部分回访客户明确表示暂时放弃购房打算,全国房价都开始下降,对未来房地产市场不看好。,2011年11月竞品销售情况,20
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