2012年广东省深圳新世界尖岗山项目市场汇报(40页).ppt
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1、新世界尖岗山项目市场汇报20120202,深圳中原事业一部C组 ShenZhen.02.2012,宏观政策市场分析,2011深圳别墅市场回顾,2012深圳别墅市场分析,深圳高端市场总结,4,1,2,3,Code of this report | 3, Copyright Centaline Group, 2010,2011年宏观经济调控的首要任务是稳定物价水平,控制通胀 经历了2009年的4万亿元救市政策后,2010年经济平稳发展,2011年宏观经济则面临着通胀增加、经 济增长减缓的两难境地。今年两会上,中央明确提出2011年宏观调控的首要任务是抑制通胀,稳定物 价水平,这为宏观调控定了主基调
2、。,2008 年初:防止经济过热 年中:保经济增长, 控制物价水平 第四季度:全力保经 济增长,2009 信心比黄金重要 4万亿救市计划 千方百计促进经济 增长,2010 提高宏观调控水 平,保持经济平稳 较快发展 遏制部分城市房价 上涨过快,2011 稳定物价水平,抑 制通货膨胀 房地产调控三管齐 下,房价调控问责 制,Code of this report | 4, Copyright Centaline Group, 2010,0%,8% 6% 4% 2%,图:1-7月三次加息 10%,20080915,20070915,20070721,20070318,20110406,201012
3、26,20081223,20081030,一年期贷款利率,一年期存款利率,2011年货币政策趋紧,全年三次加息,六次调高存准率 今年前三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台,第三季度持续紧缩,年底货 币政策才开始微调。上半年每个月提高一次存准率,并分别在2月、4月和7月加息。7月存准率达到 21.5%的历史高峰,5年期贷款利率也达到7.05%的高位。,10%,22% 18% 14%,图:上半年每月提高一次存准率 26%,2008 01,2008 02,2008 04,2008 05,2008 06,2008 09,2008 10,2008 11,2008 12,2010 01
4、,2010 02,2010 05,2010 11,2010 11,2010 12,2011 01,2011 02,2011 03,2011 04,2011 05,2011 06,数据来源:中国人民银行,Code of this report | 11, Copyright Centaline Group, 2010,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,中原二手成交价格,一手价格,2011年政策调整频繁,下半年政策面稳定市场转向 在整体经济环境从紧,房地产行业又经历了“限贷令”、“限购令”、“限价令”等多重 调控政策高压之下,房地产市场如期出现调整。:国
5、家统计局数据显示,从第三季度开始,深圳新建商品住宅价格环比零增长;深圳二手房市场量价齐跌;购房者信心严重不足,房地产市场迎来了深度调整期。,3月:加强版 “限购令” 1月:“新国八条” 4月:限价令,7月:二手房 评估价征税 7月:加强版 “限价令”,图:深圳一二手房价走势与主要调控政策图,Code of this report | 6, Copyright Centaline Group, 2010,年底货币政策微调,2009年来首度下调存款准备金率 下调存款准备金率:2011年底三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台,第三季度持续紧缩,年底才出现松动。12月5日央行下调存
6、款准备金率,这是央行自2009年来首度下调准备金率,共计释放资金4千亿元左右,也意味着货币政策出现了松动; 统一房产登记平台:近日,国家开始在40多个省市范围内,统一房产登记平台将在2013年完成。为限购令严格执行做支持同 时,为后期物业税征收的可操作性做好准备。,最新政策变化,Code of this report | 17, Copyright Centaline Group, 2010,历年土地成交情况全年仅两宗土地流拍,分别为一宗工业用地和一宗 商服用地 2011年全年住宅用地出让全部挂牌出让成功。全年仅两种土地流拍,分别为一宗工业用地和一宗商服 用地。工业用地、商服用地、以及住宅用地
7、建筑面积分别比2010年增长了-33.7%,56.4%,2.8%。 图:2006-2011年各类土地成交建筑面积 (单位:万平米) 1200 1000 800 600 400 200,0 工业仓储用地 商业服务业用地 住宅用地,2006 9.73 90.02 205.39,2007 93.92 54.34 108.70,2008 347.01 124.53 237.87,2009 388.52 56.54 145.24,2010 698.39 126.18 157.21,2011年1-11 462.74 197.37 161.59,数据来源:深圳中原,未来五年,新增住宅用地供应将主要依赖城市更
8、新和保障性住房用地供应 根据深圳市十二五住房建设规划,深圳市新增商品房住房用地供应仅150公顷,占总用地供应的11.5% ,而城市更新用地供应占42%,保障性住房用地供应占31.3%。,单位:公顷 数据来源:深圳市住房建设规划(2011-2015) Code of this report | 23,表:深圳市住房用地供应结构表(2011-2015) 数据来源:深圳市住房建设规划(2011-2015) Copyright Centaline Group, 2010,07,/0,1,11,08,/0,1,11,09,/0,1,11,10,/0,1,11,11,/0,1,03,05,07,09,03
9、,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,11,Code of this report | 34, Copyright Centaline Group, 2010,一手房市场量价走势 从量价走势上看,2011年上半年一手房市场量跌价稳,下半年走势发生改变,量价齐跌,这种趋势与 2007年下半年走势类似,不同的是,2007年下半年受银行信贷收缩以及927新政的影响,价格和量都 出现了急速的下跌,而2011年末受降价促销影响,成交量有所回升。 图:2007-2011年一手房量价走势,0 数据来源:深圳中原,90,5000,60 17000 1300
10、0 30 9000,21000,25000,成交量,成交价格,07,/0,1,11,08,/0,1,11,09,/0,1,11,10,/0,1,11,11,/0,1,05,07,03,03,07,07,03,05,09,03,05,09,05,07,09,05,09,03,07,09,11, Copyright Centaline Group, 2010,二手房市场量价走势下半年成交量跌至2008年低迷时期水平 2011年上半年,二手房市场处于量跌而价涨的走势,下半年后,成交量急速下跌,月均成交量下跌至 2008年低迷时期水平。 图:2007-2011年中原成交二手房量价走势,数据来源:深圳中
11、原,0,20,40,5000 Code of this report | 43,13000 10 9000,17000,30 21000,25000,29000,成交量,成交价格,Code of this report | 61, Copyright Centaline Group, 2010,开发商供应看,2012年去库存化压力加大 11月底,中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2395万平方米,环比上月增加21%,房企库存 压力增大。其中,除中海库存量小幅下降外,其余9家开发商本月库存量环比都上升。2012年企业去库 存化压力增加。 图:11月标杆房企的库存情况 数据来源:中原地产研究
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