2012年河南西平项目价值整合报告终极版57p.ppt
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1、河南西平项目 营销整合报告 好邦中国 2012.03,项目提报总纲,西平县位于河南省中南部,面积1092平方公里,总人口70万; 西平是中国嫘祖文化之乡,是中国冶铁铸剑之乡。,城市印象,嫘祖陵,西平县辖2个街道、4个镇、13个乡(其中1个民族乡),全县有19个乡(镇)、295个行政村和一个国营农场。,城市行政划分,西平县北距省会郑州160公里,南距武汉300公里。京九铁路、G4京港澳高速公路、107国道纵贯全境,交通运输十分便利。,城市交通,西平县区域地图,2011年西平生产总值达到126.9亿元,较2010增长12.6%,从2006年以来,年增长率均保持在11%以上;2011年西平社会固定资
2、产投资77.9亿元,较2010增长27.6% ;县域经济成稳步增长趋势,经济发展前景良好。,城市经济,西平县产业结构调整实现了较大突破,工业经济的主导地位进一步确立,初步形成了以机械装备制造业、农副产品深加工为主的两大支柱产业,是河南省优秀产业集聚区。,城市产业结构,西平县多次荣获“全国粮食生产先进县”称号,连续4年被定为“全国生猪生产调出大县”,并且被定为全省“十大食用菌生产基地”; 西平县以高标准规划产业集聚区,被评为“全省优秀产业集聚区”。,产业介绍,西平县根据城市现状地理条件,制定“一线三区”战略: “一线”即指:107沿线; “三区”是指:旧城区、新区和产业集聚区。,城市规划,城市发
3、展目标,西平县力争到2016 年,城区建成面积达40平方公里以上,城镇总人口达40万人以上,城镇化率达到40%以上,逐步将西平建设成为产业结构合理、城乡融合发展、生态良好宜居、具有区域竞争力的现代化中等城市。,西平县位于河南省中南部,是河南省的农业和畜牧业生产强县;同时工业也在迅猛发展,社会经济处于快速稳定发展阶段,城市综合实力逐年增强; 目前西平房地产市场虽处于初级阶段,但是未来具备不可低估的发展潜力,城市房地产市场前景良好。,西平城市背景总结,房地产发展的进程 西平县房地产市场还处于初级发展阶段,开发规模偏向于小盘化以及个人开发运作,品质楼盘及大盘较少; 营销推广 在西平县目前市场上,各楼
4、盘的开发销售手段较为单一,营销道具主要依靠大型户外广告、项目楼书、宣传单页等等; 购房能力 西平县人均收入相对一般,县城居民对房地产的消费受价格因素影响较大; 物业类型 旧城区主要以小高层、高层为主,新城区主要以多层、小高层为主。,西平县房地产市场特征,2011年以来,央行连续6个月上调存款准备金率0.5个百分点,国家银根紧缩,致使房地产开发和购房贷款都受到影响; 2011年12月和2012年2月,央行先后两次下调存款准备金率,意味着银行自有资金将因此而增多,对于楼市来说无疑是个利好消息,这将会促进刚性需求的释放。,房地产政策存款准备金率,在此次调研过程中了解到,在目前西平市场上,很多项目在没
5、有拿到预售证之前,都可以直接进行销售; 在个人住房方面,普通住宅只需交纳2%契税,豪宅需交纳4%契税; 随着准备金率的下调,意味着银行自有资金将因此而增多,个人住房贷款额度也将因此放大,将有助于在当前复杂形势下稳定国内经济增长; 由于国家政策调控,西平县也受到了一定的影响,但是对于刚性需求占主体的西平县来说,整体影响相对较小。,西平政策小结,2011年,西平县土地成交总面积1295亩,为近年来的最高值;旧城区仍是成交量最大的片区;湖滨区成交量虽然最少,但是成交价格却是最高的一个片区;由于旧城区土地资源有限,新城区和湖滨区将是未来西平重点建设区域。,西平县土地市场,2010-2011年西平县住房
6、供应面积为217万,其中商品房供应面积为208万,政策性住房供应面积为9万。目前市场商品房供应量大,未来市场竞争激烈。,西平县住房供应量,近几年来,西平县商品房价格成稳步增长趋势。到了2011年,由于翡翠城、御景铭城、华港水城等较好项目的开发销售,拉高了市场价格,突破2500元,达到2575元/;西平县由于受整体大市场影响,价格也下降了一些,但是整体影响不大。,西平县商品房价格走势,紫荆南城,在售项目,尾盘项目,未售项目,和谐家园,翡翠城,金地御园,金水湾,帝王广场,龙泉佳苑,凯旋城,祥和华苑,棠 溪 路,西 平 大 道,未 来 大 道,护 城 河 路,本案,西平县楼盘分布图,新城区,湖滨 片
7、区,京都公寓,凤鸣花园,皇家壹号,旧城区,本案,洪河,唐人公馆,美景国家现代城,御景铭苑,宏泰花园,华港水城,中央公园,力源.东方明珠,阳光城,凤 鸣 大 道,东 大 道,未 来 大 道,项目开发节奏汇总,从目前西平市场上看,旧城区开发时间较早,项目相对较多,是竞争最为激烈的片区;湖滨片区项目最少,但是由于区域资源优势,项目去化较快;新城区为新开发区域,以新盘为主,区域市场认知度有待提高。,重点项目开发节奏,鼎力和谐家园 项目规划分两期开发,目前在售一期于2011年11月开盘,推出2#、3#这两栋高层,目前在售均价3000元/,去化约40%。,御景铭苑 项目规划分六期开发,一、二期于2009年
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