2012年石家庄上城尔湾商业项目招商方案(45页).ppt
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1、上城尔湾商业项目招商方案,招商部,2012年9月,谨呈:北京瑞途升房地产开发有限公司,一,目录,物业定位,二,招商实施,三,市场调研,市场分析,市 场 调 研,区域分析,新华商圈,北国益元,万达片区,本案片区,新兴商圈,传统商圈,新华商圈简述,新华区商业概况,新华区商业正处在传统商业向现代商业过渡的阶段,新华区作为石家庄居住密度最大的区域,其商业主体大多为社区服务 型商业,沿街商铺占了较高比例,现在老新华正在逐步改善着自己的商 业环境,同时还看到由几个代表性的新兴商业项目华强广场、第 二座万达广场、东购银座新华店等,形成对整个新华区具有商业辐射力 和影响力的商圈。伴随着第二座万达广场落户新华,
2、其带来的品牌商家 的进驻,将提高整个区域的品质,同时伴随着旧城改造项目的启动,新 华商业将面临新一轮的升级。,新华区商业概况,社区配套商业迅速崛起 随着社区商业的不断发展,也带动了房地产业的稳步发展。随着城市 规模的扩大,人们已不可能把消费再集中于一个城市中心的商业区,以社 区超市为代表的社区商业中心将会成为未来商业的重要组成部分,特别是 现在一些比较靠近环外的项目,它们周边的这种社区中心配套就显得更为 重要,社区商业满足了人们就近消费的需要。,社区商业概况,社区商业是当今社会现实情况下的产物 交通拥挤,生活节奏快,区域性消费习惯,等等。 目前城市发展越来越快, 单个小区建设体量也越来越大,
3、因此,原来那些不具备小区商业的业态也可以进驻了。,社区邻里商业,其实就是提供人们平时的吃穿住用行, 将有机融合社区功能与商业配套, 结合便利性、效率性、体验性以及时尚性元素, 组合成亲情共享、家庭娱乐、儿童成长、社区客厅等四大空间, 满足都市中产阶层的购物、娱乐、社交与文化需求。,社区商业与大商业的比较,1.体量:社区商业体量小一些,因为社区商业覆盖半径小,覆盖人口数量局限。 2.功能:社区商业主要体现了便利,大商业则不同主要是体验。 3.业态:社区商业业态没有大商业丰富,主要是因为体量小,覆盖人口少, 需要人流支持的业态无法满足。 4. 品牌:社区商业品牌档次相对较偌,参差不齐。 小结:社区
4、商业虽然消费以日常消费品为主, 在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距,但方便性是不能替代的。,社区商业招商建议,引进贴近生活的业态,进行有机组合。 填补市场的空白,服务社区消费群。 社区商业业态多以单店面积小、店铺的数量多。 可开设各种便利店和各种便民网点。 如电讯、移动、银行、水站、小吃店等等。 以满足社区居民的消费诉求为基本原则。 24小时便利店,运动健身馆以及水果摊。 修补衣服,基本小型超市以及药店。 在业态方面,教育、儿童、家居、药店、文化等。 社区配套相关品类占比较大。,上城尔湾商业项目区位,本案,本项目属于上风上水之地,远离东南部污染区环境清新,住宅区众多。 交通畅达西柏坡高速可
5、直达平山,二环快速路可轻松往返于市中心。,竞争项目调查,上城上林苑 格澜商务,竞争项目调查,1、属于上城上林苑的配套商业; 2、整体形象较好,与本项目相似度较高; 3、共有两层。,小结:与本项目分属相同商圈,且其规模效应与本项目相似,辐射半径基本相同,与本项目形成很直接的竞争关系。,上城上林苑的商业主要以满足本项目居民及周边社区居民的消费需求为目的,属于社区配套商业,由于其周边没有相关的配套,发展相对落后,本片区社区商业二楼、内铺招商开展有一定难度。依据城市向北的核心思想,及周边待开发项目众多,其未来潜力巨大。,本片区商业特点分析,1、本片区商业伴随着城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高
6、端、丰富的现代业态转变。 2、大多为中低档次消费,尚无知名大型商家入驻,具有品牌效应的商家和休闲场所相对匮乏。 3、对于本项目而言,由于周边的相应配套尚不成熟,项目知名度较低,故项目的定位一定要从差异化入手。 4、租赁水平较低,住宅底商负一招租难度大,裙楼的二楼及二楼以上部分经营难度大。,近期本片区商业物业,项目名称:上城上林苑 商业供应面积:待定 现时状况:待定 售价:待定,项目名称:格澜商务 商业供应面积:待定 现时状况:招租进行中 售价:未售,竞争项目调查,一,目录,物业定位,二,招商实施,三,市场调研,物业定位,1、项目概况,优 势: 依托周边众多社区,消费能力有保障; 紧邻地铁3号线
7、,依托二环快速路,交通优势显著; 地理位置、规划上的优势,紧跟城市向北的政策; 周边在建的社区及商务办公楼宇,未来潜在消费力优势。,劣 势: 片区不属于成熟的商业中心区域,片区发展不成熟,缺乏成熟的商业氛围; 地块属区域边缘地带,商业服务半径小,人气较弱,辐射范围有限; 项目西侧,上城上林苑项目与本项目存在着竞争; 地铁建成通车需要时日,周边发展有待提升。,项目SWOT分析,项目SWOT分析,机 会: 片区内商业发展不完善,市场存在空白点; 城市化进程的加速,区域接受程度提高,二环快速路及地铁三号线为中短期利好因素; 上城上林苑、香格里、格澜商务等众多沿二环线项目拔地而起,片区居民整体素质不断
8、提高。,威 胁: 市中心商业发展日趋完善与成熟,对新华区商服业发展造成一定的分流; 随着“旧改”及开发的不断深入,区域内中长期将会持续有较大型商业项目推出。,一、上城尔湾底商,共4栋呈两排分布,沿北二环绿化带排开,具有良好的 展示效果,内部自然形成内街,多了几分宁静和风情,主入口向南开 启,门前为规划路。,产品规划,三、铺位规划形式:一、二层独立或联体,1#、2#楼双面临街;3#、4# 号楼南面临规划路,单个铺位面积在90160平米之间。,二、建筑风格庄重典雅较为迎合住宅底商的设计,外观上表现的较为充 分,外立面铺设瓷砖,区分于周边项目,提升了项目档次。,2、项目形象定位,基于本项目体量及本身
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- 2012 石家庄 上城尔湾 商业 项目 招商 方案 45
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