2012广州鸿益华府营销策略建议方案55p.ppt
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1、鸿益华府营销策划建议方案,广州中原项目一部 GuangZhou.01.2012,市场分析,1,项目分析及定位,2,营销策略建议,3,中原优势,4,目 录,市场分析,Part 1,8月新批准预售:全市供应量持续上升,本月,广州10区新批准预售商品住宅6529套、72万平方米,新批准预售面积环比增加13%、同比则减少16%。其中,越秀、荔湾、海珠、黄埔四区本月无新增供应。,9月新增预告,随着传统楼市销售旺季“金九银十”的到来,多个项目抢先推出。中原地产监测数据显示,9月份全市将会有近7800套一手住宅入市供应,其中七成以上集中在外围四区推出。从产品类型看,9月份新开盘项目中以3房的中户型为主。,一
2、手住宅成交:总体签约量下降,本月广州10区一手住宅签约6700余套、74.4万平方米,签约面积环比减少7%、同比则增加57%;其中,中心六区一手住宅签约近1700套、约19.9平方米,签约面积环比减少34%、同比则增加20%。,一手住宅成交:十区签约均价回落,8月份,广州地区一手住宅签约均价12024元/平方米,环比、同比分别下跌12%、1%。其中,广州10区一手住宅签约均价约13538元/平方米,环比、同比分别下跌13%、5%。,一手住宅成交:中心六区均价下跌,中心六区整体签约均价21010元/平方米,环比下跌13%、同比则上涨6%;外围四区签约均价约10804元/平方米,环比上升4%、同比
3、则下跌2%。本月,全市除天河区环比跌幅较大外(降幅达27%),其余各区均价较平稳。,海珠区:可售货量稀缺,海珠区8月份一手住宅签约近291套、3.6万平方米,签约面积环比减少3%、同比则增加90%;全区签约均价约24869元/平方米,环比、同比分别上涨2%、20%。 成交量最大的可逸锦苑,签约26套、4962平方米,其次为珠江帝景苑,签约24套、4743平方米。,后市预测:,中原对后市房地产成交量预测仍保持审慎乐观态度。政府为抑制房地产价格反弹,或加推政策调整,出台强化市场调控措施。但9月为推盘高峰期,供应增加将会带动成交量进一步上行,而目前调控政策主要以管理预期为主,经济下行压力降使货币政策
4、无法收紧,有利于房地产市场发展。 特别是即将召开十八大,以我国一贯的作风分析,期间房地产市场将以求稳为主。因此,受到经济和政治层面的双重夹击下,稳中有升将是后市的主基调。,项目分析及定位,Part 2,产品剖析中小户型,本项目的主力户型为74-82平米的三房、两房单位,区域内同类型产品较小; 其中,小三房单位占总货量的67%,比例较大,适合首次置业者购买; 项目周边景观资源较差,环境竞争力不大。,我们的客户群,目标客户群分析,核心客户群组成,年轻白领,客户描述: 有稳定的收入,但是仍不足以应付总价太高的楼盘,因此市中心、中小户型是他们必然的选择。对于位于中心六区工作的年轻白领来说,海珠区有着无
5、可比拟的地域优势,加之项目总价不算高,周边配套完善,是他们扎根广州的最好选择。,客户群特征: 注重生活和交通配套; 多为单身,总价承受能力不强; 不盲目追求品牌发展商,性价比高的楼盘对他们的吸引力比较大; 需求户型比较小,对两房单元甚至是一房单元比较有兴趣。,目标客户群分析,核心客户群组成,新婚人士,客户描述: 他们刚刚结婚,需要组建自己的新家庭,在市中心工作的他们不愿到郊区,但不足以支付高昂的楼价,因此,低总价的中小户型是他们的最佳选择。而本案地处海珠区,项目总价不会太高,周边配套措施完善,完全满足他们婚房的要求。,客户群特征: 注重生活和交通配套。 刚刚结婚,总价承受能力不强; 不盲目追求
6、品牌发展商,性价比高的楼盘对他们的吸引力比较大; 需求户型比较小,对两房单元和小三房单元比较有兴趣。,目标客户群分析,核心客户群组成,项目附近原居民,客户描述: 项目附近的原居民,对项目的地理环境位置十分熟悉,项目规划前景将是最吸引这些居民的地方。其购买目标将是二房和三房普通住宅为主。他们的购房需求是非刚性的,购买目的多为为子女作住房储备或作投资用途。,客户群特征: 房地产投资者喜欢追逐市场热点; 对海珠区的总体规划有比较认识; 需求户型比较广泛,但是对小户型和总价比较低的产品最有兴趣。,目标客户群分析,核心客户群组成,外来人群,客户描述: 外来人,在广州打工或个体经营者,具有一定的购买能力,
7、想在广州扎根,但碍于总价较高未能够买。项目的总价不高,地处市中心地段,而且地铁上盖,未来升值潜力巨大,投资自住两相宜。,客户群特征: 注重生活和交通配套; 总价承受能力不强; 不盲目追求品牌发展商,性价比高的楼盘对他们的吸引力比较大; 需求户型比较小,对两房单元甚至是一房单元比较有兴趣。,目标客户群分析,核心客户群组成,周边专业市场老板,客户描述: 项目周边专业市场如装饰材料市场、批发市场及城中村中印刷厂的老板,他们会因为项目离工作地点较近而选择购买。,客户群特征: 注重生活和交通配套; 总价承受能力强; 需求面积比较大,对三房单元比较有兴趣。,目标客户群分析,辅助客户群组成,初次改善性人群,
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