2012武汉W科陶家岭项目简介.ppt
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1、19.6.21,1,武汉陶家岭项目简介,【项目定位】 【客户导入】 【经营目标】 【产品解决】,19.6.21,2,第一部分 项目定位,项目地块位于汉阳中心城区,距离王家湾商圈仅1.4公里,周边配套丰富,3,王家湾商圈,王家湾商圈,项目位置,玫瑰湾小学,外国语学校,十里铺中学,七里庙中学,墨水湖中学,十里铺小学,钟家村中小学,汉阳医院,武汉五医院,汉阳三中,王家湾商圈是汉阳最大的商业中心之一,商圈内有21世纪购物广场、家乐福、金马凯旋家居广场、苏宁电器、工贸家电、好美家家居广场、欧亚达家居广场、大洋百货等企业,项目地块东面紧邻二环线汉阳段和在建地铁3号线,交通便捷,未来发展潜力巨大,4,项目位
2、置,二环线,三环线,内环线,轨道交通3号线,轨道交通3号线:全长28km,全部为地下线,设车站23座,目前经开工,预计2016年竣工; 二环线龙阳大道段:在现状龙阳大道上进行改造,增加6座立交桥,目前已开工,预计2011年底竣工;(二环线全长52公里,计划2016年前全线贯通),沌口,三金潭,龙阳大道,目前项目地块内路网尚未建设完成,3号地块暂无现状路进入,考虑政府的规划和目前道路建设的进度,需代建部分道路(红色部分),5,龙阳湖东路(在建),龙阳湖南路(规划),龙阳湖东路:连接汉阳大道和三环线,规划路宽30-40米,目前已经开始建设,但建设拆迁量较大,预计建设周期2年以上; 龙阳湖南路:连接
3、龙阳大道与三环线,规划道路长2.8公里,宽50米,预计2015年前建成通车; 康达路:现状双车道,龙阳大道至车友路段已经建成,车友路至龙阳东路(400米)尚未建设,考虑代建;,康达路(部分建成),车友路,现状康达路,3号地块东面的龙阳湖东路已经开始拆迁,沿渠小路(规划),项目地块西面临龙阳湖,北面临在建的景观连通渠,有一定的景观资源,6,4号地与6号地北面的连通渠为汉阳六湖连通工程的重要组成部分,该渠连通龙阳湖与墨水湖,红线控制宽约20米,实际沟渠宽约8米,2011年上半年竣工,在建的连通渠,在建连通渠,龙阳湖,规划绿化用地,190米,7,达成药业,惠涛药业,红运堂药业,公路设施公司,先锋药业
4、,鼎新药业,亿均玻璃,混凝土搅拌站,110KV的高压线,高压走廊,19.6.21,8,市场,背景1,产品线划分标准,对汉阳市场的一般划分标准:,具体到王家湾,为使研究观察更具体,细化分类标准为如下:,),钢丝绳:再改及类top 90以下:10万方,50% 130、180-200、TH:50%,金域蓝湾:改善型社区 两房:2170套,38% 三房:1708套,30% 四房及再改:954,17% 公寓及酒店:864,15%,陶家岭项目 首置、首改,金域蓝湾 首改、再改,钢丝绳项目 再改、类top,1,2,3,产品线梯度关系,陶家岭:首置、首改型社区 两房: 2036套,26% 小三房: 2250套
5、,35% 三房:1732套,34% 公寓:600,5%,市场,背景2,片区市场土地研判,武汉万科汉阳片区内部战略协调 在汉阳区域内公司3项目之间,为避免内部竞争,宜通过项目本身产品线的“梯度关系”,实现竞争关系的协调互补。,1、金域蓝湾依托良好的教育资源,通过提升高端配套服务,偏改善类产品。 2、陶家岭项目拥有较好的交通配套,离商圈距离较近,但是项目所在地教育资源贫乏,同时区域竞品项目临墨水湖,产品偏改善型,首置首改项目将与蓝湾项目协调互补。,武汉万科汉阳片区战略选择 陶家岭:首置 + 改善 金域蓝湾:首改+再改 钢丝绳:再改+类TOP 陶家岭与金域蓝湾产品配置互补,首改:35%,首置:57%
6、,19.6.21,10,市场,背景3,2011年汉阳万科板块产品供应结构,假设2010-2011年片区销售量能恒定,新增本司首置产品2375套,首改产品1382套,再改产品332套,分产品类型的销售占比,汉阳片区首置与首改产品的合理配比将是本报告聚焦的重点,本报告所统计比例均为套比,再改:8%,19.6.21,11,汉阳市场,0710年度,汉阳产品去量结构关系,户型产品以三房为主(43%),集中在90-110;120-140面积段内;其次为两房产品,基本以80-100较为舒适性的两房产品为主,一房和四房产品成交较少。 根据我们的产品线划分标准:“首置”+“首改”是片区主力成交产品。 从07开始
7、,2房+3房构成了片区79%的成交;,1、汉阳市场,首置+首改的产品系构成70%以上成交;但我司在汉阳片区内未占据足够的市场份额; 2、11年,金域蓝湾集中推出改善性住宅,在首置市场,我司缺乏竞争项目; 3、从0710年的市场不断变化中,2房+3房的首置、首改产品体现出良好的抗风险性; 4、汉阳片区分产品去化排序:小三房二房三房四房别墅。,3房79.34万方;占43%,2房79.34万方;占35%,汉阳市场,主力成交价格,2房6570万;3房85100万,顶琇广场 633套,水墨兰轩176套 南国明珠168套 国信馨园115套,中央公园227套 百灵景都163套 南国明珠86套,水墨兰轩162
8、套 南国明珠54套,南国明珠55套中央公园39套 百灵景都39套,中央公园87套 百灵景都83套水墨清华70套,中央公园52套 水墨清华32套,南国明珠59套水墨清华54套,占38%,5,13,南国明珠:8500元平方米 待开发9万方(目前在售芯片人社区,80-90两房,总价65-75万;三房面积在120-130之间。 ),华润中央公园 待开发13万方,龙阳村146万 人信、龙阳置业 (目前正在拆迁,预计明年1季度开盘,产品未定,受90/66限制),中大约20万(预计2011年底开盘,受90/60限制),本项目,宝安山水琴台 约12万方,南京朗诗绿色街区12万(与本案接近,上市时间、产品结构形
9、成竞争),汉阳市场,典型项目,11年首置市场存在竞争关系项目集中在朗诗、中大,噶纳印象,5月加推10号楼,1.57万方169套70-140,预估7200,人信太子湾,5月开盘,3万方,280套80-14218F高层 7500-8500,汉阳市场分布图(价格/推量),王家湾板块,四新板块,沌口板块,观澜御苑,5月加推二期3.4万方(90-150 )临湖高层7500,经开万达,SOHO公寓清盘中 5梯24户,30-55精装公寓 7500-8500,华润中央公园,已推存量1.2万方 95-180中央花墅,13000,世茂锦绣长江,已推存量1.9万方(60-240),10000,兰亭熙园,5月开盘,推
10、3.47万方500套(40-140)精装户型,金色港湾五期,4月加推2#3#5#楼6.15万方851套(60-190 ),预估8000-8500,本案,金域蓝湾,4月加推3万方,85-149精装户型,绿地新都会,5月开盘,2.2万方 130联排,实用面积260,金地澜菲溪岸,4月开盘,1.98万方 洋房110套(135-190)叠加别墅26套(160-240)精装12000以上,南国明珠,已推存量2.2万方(45-300),9000,在售项目研究,新盘研究,项目分布,在售项目,新项目,加推项目,未来供应研究,项目重点关注竞品:朗诗绿色街区,重点关注问题:精装修标准;一期上市产品数量及结构。,应
11、对:1、前往南京考察朗诗精装修及项目; 2、与设计部一起研究朗诗规划方案; 3、关注该项目动态; 4、制定合理的运营计划。,片区客户来源,客户,王家湾区域内购房客户80%左右为汉阳片区内客户(不包括 沌口),其中以王家湾片区内客户占比最为突出为60%左右。,陶家岭项目,世茂锦绣长江 汉阳60%;汉口30%,南国明珠 王家湾:60%;私营业主及大单位(税务、医药、大桥局、武烟) 钟家村:20%;桥梁学校、武重机械私营业主等。 沌口及硚口古田:合计约20%,东风、生意人、拆迁户等。,沌口-陶家岭:205、597、585、596、 208、204、599、708路等8趟公交,华润中央公园 汉口70%
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