2012河源市老城区公园路地块营销策划报告市场篇42p.ppt
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1、河源市城策地产顾问有限公司 2012年7月,河源市老城区公园路地块 营销策划报告市场篇,2,版权声明 本报告仅供客户内部使用,版权归河源市城策地产顾问有限公司所有,未经河源市城策地产顾问有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,3,报告题纲,商业篇,整体供应情况,典型写字楼分析,写字楼具体参数分析,河源写字楼产品分析,河源写字楼特征小结,河源商业概况,河源市企业小结,河源市商业现状分析,公园路项目地块特征,产品户型定位,附加值建议,4,有力商务大厦,东方明珠,德润东方银座,华达凯旋广场,锦天大厦,中心壹号,河源商业中心,汇景国际,华侨城项目,
2、未售,在售,已售,河源写字楼目前主要分布在新城区建设大道沿线。而目前作为河源市商业起步的老城区写字楼为一片空白。而我们公园路项目的崛起必定会填补这一机会。,河源市写字楼分布图,5,1,华达大厦,2,锦天大厦,3,德润东方银座,4,中心壹号,友力商务大厦,5,典型写字楼分析,6,其他楼盘分析,6,【在售】中心壹号:河源唯一在售的写字楼,中心壹号总共22F,地下室两层,约200个车位;1-5为商业广场,6-22层为写字楼。,7,中心壹号6-13楼平面图,中心壹号14-21楼平面图,可以间隔88-300平米的写字楼(卖家对外口径要求最好200-300),14-21楼买家可以买300-1200平米,中
3、心壹号:写字楼平面图(1200平米/层),8,典型楼盘分析,华达凯旋广场:目前河源最高端的写字楼,该项目位于中山大道与建设大道交汇处,地段位置好,写字楼采用全玻璃幕墙,档次高,主要以中大型企业作为办公场所为主。,9,华达新城功能概述: 地下设一层,为人防地下室,有部分设备用房;1、2楼为商铺、超市;3、4楼为影城、餐饮;5楼设置会所、社区服务中心,物业管理用房、居委会等;6楼以上为商务办公,建筑主体23层,裙房四层。 华达凯旋广场集地产开发、SOHO办公、商务金融、百货超市、休闲娱乐于一体,填补了目前东城西片区商业空白,有嘉禾影城、好万家电器等国内知名品牌的进驻最大程度整合商圈人气。凭借得天独
4、厚的地理位置,定位为5A级写字楼.,华达大厦:新市区先锋部队,10,典型楼盘分析,华达大厦:目前进驻企业较少,主要是由于面积达且租金相对较高。,整层出售,由业主自行分割使用或者出租,电梯和公共部分装修、导示系统档次较其他写字楼都高,该楼层为凯旋广场17F,共23F;总建筑面积为1032平米,可对半出租38元/月/平米;层高3.8米,吊顶后约2.9米高;电梯品牌为日立,可乘14人,1050KG;全部未装修,给水排污只标出位置;,华达大厦17楼结构说明:长约45米宽约25米,12,锦天大厦:档次仅次于凯旋广场的写字楼,锦天大厦主要以商务酒店和写字楼组合的方式,一方面通过酒店缓解出租压力,另外一方面
5、也可以成为写字楼的配套,在目前河源写字楼租赁市场中属于中高档次。,13,典型楼盘分析,锦天大厦:入驻企业主要以房地产关联企业为主,租赁企业主要以房地产公司为主,其中12家房地产或与房地产有关联的公司,3家IT类公司,2家农产品公司,1家广告公司,其余为其他产业相关。 企业入驻率达到90%。,14,典型楼盘分析,德润东方银座:租售并举,租赁情况较销售情况理想,德润东方银座主要以小面积为主,主打投资客。由于河源目前没有住宅禁商,公寓和写字楼都主要作为办公室出租。,15,写字楼,公寓,德润东方银座:销售率70%,但是出租率达到了80%,说明出租市场较为良好。,典型楼盘分析,租赁企业主要以房地产及周边
6、产业的各类公司为主,IT类企业为辅。,16,友力商务大厦:配套有会议厅和室内网球场,1-3F为广发银行,整体出租率高,达到98%,但是无地下停车场。,典型楼盘分析,其中房地产公司4家,金融保险类3家,装修装饰类2家,担保类2家,教育类1家,其他类2家。,17,东方明珠:由于其形象和档次在河源较为落后,出租率较其他楼盘低,仅为68%。,其他写字楼租赁情况,其中人力资源公司2家,房地产开发无关或代理公司7家,财务相关3家,IT电脑类1家,保险类1家,工程技术类2家,医疗类1家,贸易类3家,其他类3家。,18,河源市新城区写字楼物业的典型案例:,写字楼租售好坏的情况完全取决于坐落地段的好坏及经营的性
7、质; 华达大厦开发商作为当系知名企业,(成功在新市区营造2个商圈)凭着其他产业(超市、影院等)的带动,写字楼销售不足一年,基本全部租赁完毕,1-4楼商业项目营业良好,业主已经对其产生信赖; 目前中心壹号在布局设置上和华达大厦相似,可能会沿用华达大厦的模式。,19,本地主要客户群体的特征分析 总结,本地人(主要客户群体集中在私企老板及公务员)因为经济富裕、居住条件较好且习惯于群居,同时对于投资置业的要求也较高,喜欢出手快的小型商铺或者地段占优势的写字楼,属于公寓、写字楼的主流客户;,河源市源城区,周边县城及当地年轻客户群体,对这类产品的需求比较普通,购买的可能或许是父母资助或者是暴发户突然性购买
8、,在目前河源市场,外来投资者和高管的群体属性和需求比较复杂,但其共性都是集中在注意人身安全、面子和生活舒适度方面,而且能有效想象对日后的建设效果,主要比较关注于产品的打造和形象的提升,因此在地段及象征比较好的地段及楼盘,未来成为主流客户的可期待性比较高;,20,小结,河源的写字楼主要集中在建设大道沿线;老城区为写字楼空白区域 新写字楼的出现会给河源的写字楼市场不断带来冲击; 河源的写字楼租赁市场好与销售市场,出租率都较高。,中小面积写字楼的租赁市场较好。,21,基本资料对比,调查小结:现在使用中的写字楼多以小高层为主,层高都较低,很适合发展中的中小企业的办公需求,抓住了一部分投资者的心理。而华
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