2012置业顾问房地产基础知识培训43p.ppt
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1、房地产基础知识培训,销售部 2013年3月6日,前言,一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口,所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在第一位的,可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业,才会让我们的客户更加信服我们,才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。,培训提纲,房地产基本概念 建筑规划基本概念 土地基本概念,房地产含义,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括: a) 土地 b) 建筑物及地上
2、附着物 c) 房地产物权 注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,地产 土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。 房产 个人或团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体的权益。,房地产所有权,房地产权属所有人依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。,房地产使用权,依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的权利。,物业 指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益 物业管理 指产权
3、人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。,房地产开发 依照城市建设总体规划和社会经济发展要求,在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。 房地产市场 全社会房地产商品交换关系的总和。 房地产交易 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为,房地产中介 房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。 房地产金融 为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融活动。,房地产业与建筑业的区别,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装 饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业, 它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事
4、勘察、设 计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑 物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地 产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业 归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。,房地产类型,按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产,房地产土地的使用年限是如何确定的?,凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的 用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七 十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或 者其他用地五十年。,一、基本规划术语
5、,住宅用地:住宅建筑基底及其四周合理间距内用地(含宅间绿地和宅间小路)的总称。 配建设施:与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 建筑间距:前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。房屋前后间距:普通小区居住用房可以用:楼高:楼间距=1:1.2比值计算。 按照国家规定(设计规范)以冬至日照时间不低于1小时(房子最底层窗户)为标准。 房屋左右间距:多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米,多层与高层(12层及以上)为9米,高层与高层之间为13米。 公建用地:是与居住人口规模相对应配建的,为居民服务和使用的各类设施的用地,
6、应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。,二、住宅的组成部分,各种不同功能的房屋,一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成;此外,还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水,以及其它一些构配件。 1.基础: 位于墙或柱的最下部,是房屋与地基接触的部分,起支承建筑物的作用,并把建筑物的全部荷载传递给地基 2.墙: 外墙起抵御风霜雨雪的作用 内墙起分隔房屋内部空间的作用 承重墙起传递荷载给基础的承重作用 非承重墙起分割作用,二、住宅的组成部分,3.柱:
7、将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件 梁: 将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件 4.楼板层、地面: 将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层,并承受作用在其上的荷载,连同自重一起传给墙或其它承重构件。 5. 楼梯:房屋的垂直交通设施 6.屋顶: 位于房屋的最上部,它是承重结构,也是围护结构,承受作用在其上的荷载,连同自重一起,传给墙或其它的承重构件,同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用 7.门窗: 门的主要功能是交通和疏散;窗的主要功能是采光和通风,还可供眺望之用。,三、住宅的建筑结构,板楼:在板楼的平面图上,长度要明显大于宽度,其外行为规则的条状,就像一个长方形,通常采用一
8、梯两户布局,户户朝阳,南北通透,公摊小。,特点: 南北通透,便于通风采光;而且户型方正,平面布局合理;面积充裕,户型容易出精品; 均好性强; 面积使用率高。 不足之处在于户型格局不宜改造。,塔楼:以电梯、楼梯为核心布局,通常为一梯六到八户,从塔楼平面图看,它楼的平面长度和宽度大致相同。,特点: 节约土地资源 空间结构灵活,宜于改造 结构强度高,抗震性好 均好性差,居住密度高,通风采光不能保证 面积使用率不高,存在“灰色空间”,1、框架结构,框架结构:指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱,再用轻质板材填充物(膨胀珍珠岩、浮石等)隔墙分户装配而成的住宅。 优点:可自由分割,组成灵活的使用空间 缺点:抗震
9、性能差,不宜家具布置和装修,2、剪力墙结构,剪力墙结构:用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。,特点:刚度大、空间整体性好,房间内不外露梁、柱楞角,便于室内布置,方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式,具有良好的抗震性能,不足之处在于结构自重大,3、框剪结构,框剪结构:框架剪力墙结构也称框剪结构,这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙,构成灵活自由的使用空间,满足不同建筑功能的需求,同时又有足够的剪力墙,有相当大的刚度。 特点:一般楼梯间和 电梯间是剪力墙,其余是 框架结构,用于住宅楼较 多,可以方便住户更改房 间。现在一般二十几层的
10、 住宅楼都是框架剪力墙结 构,相对于全剪力墙结构 节约成本,又方便住户。 不过如果楼层过高,或者 当地有特殊抗震要求的话, 就要用全剪力墙结构,或 者钢结构。,四、商品房销售名词解释,楼花:最早源于香港,是指未完工的在建物。 期房:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止,所出售商品房为期房。 现房:消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。 标准层:平面布置相同的住宅楼层。 毛坯房:指住宅在交房时未经装饰,仅是完成土建、水电等基本工程,地是粗糙的混凝土地面,房顶仅抹灰层,预留水、气管道。 复式商品房:是一种经济型房屋,在层高较高的一层楼
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