金田国际广场娱人码头沟通交关流提案.ppt
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1、金田国际广场,上 海 谊 彩,沟 通 交 流 提 案,18:30分,宿迁人民都在干什么?,宿迁每天有数十万精英 在思索1 8:30分该去哪?,你有精神生活吗?宿迁有吗? 如果没有,这就是市场空白!,上 海 谊 彩,回家、徘徊、烦恼、无奈,工薪阶层:回家做饭、看电视、睡觉。又是一个无聊的夜晚 青年男女:马陵公园、幸福路、楚街?总是徘徊却无法满足 公 务 员:饭店喝酒、茶馆打牌、KTV。来回奔波徒增烦恼 经商人士:商务洽谈、闲暇放松。无奈为了档次氛围东奔西走,上 海 谊 彩,我们经常听见这样的声音,声音回放: 宿迁就没有一个像样的酒吧,这里有高档的五星级酒店吗?广东菜做的象宿迁菜,这里的服务真是水
2、平差今天有几个重要客户来,请他们在哪里吃饭呢?吃完之后又该去哪里呢?头痛,真的是烦恼, 宿迁几时才能有呢?,让我们回过头来看为什么?,商业业态和业种显得十分分散,分布比例也很不均衡。 幸福中路:零售百货、服装、零星休闲业 楚 街:餐饮为主但档次不高 发展大道:宾馆、售楼中心、电子产品 宿迁人口本来就少,却为了满足不同的需要东奔西走。很难形成繁华的商业圈,也降低了人们主动消费的信心。,上 海 谊 彩,消费者的渴望,不要为下班后去哪放松而烦恼 不要为请客户去哪吃饭而伤神 不要为吃完后去哪娱乐而苦恼 宿迁需要一个集餐饮、购物、娱乐、休闲等项目为一体的一站式消费广场。,上 海 谊 彩,这个地方存在吗?
3、,“她”在哪里?,上 海 谊 彩,金田国际广场娱人码头,为宿迁而来,为尊驾而建,上 海 谊 彩,基本情况,本项目处于江苏省宿迁市城市中心,交通便捷,环境优美,地理位置十分优越,条件得天独厚。本地块东临黄河南路,南临花市街,西面依水而落临古黄河,北临城市干道黄运中路。地块平整,形状基本成梯形,拟建设一集商业、酒店式公寓、住宅为一体的综合商业区及住宅区。,上 海 谊 彩,项目SWOT分析,优势(S),1、地处城市核心位置,区位优势较为明显。 2、靠近黄河,今后休闲广场的投入使用会加大人流量,项目的增值空间充裕; 3、临幸福路与楚街,距汽车客运站较近,交通和物流都非常便捷; 4、临商业步行街,商业前
4、景可观; 5、项目商业体量较大、容易形成大市场; 6、项目临街一幢98.6米的高楼,是本项目独特的招牌,也提升了本项目的档次和商业氛围. 7、开发商投入大笔资金修建的沿河风光带和中心市民广场是增加人流,提高商业知名度的保障. 8、外立面设计美观,有效提升了物业档次。,劣势(W),1、片区内商业氛围不是很浓; 2、项目前边的转盘路与桥,很难留的住人; 3、相对幸福路和楚街,项目所在地不被人们认可为 商业繁华地; 4、片区商业氛围需要较长时间来培育; 5、期房项目,品质能否最终落实成为影响购买的阻力; 6、开发商在宿迁市区的知名度不高,招商缺乏品牌支撑。,机会(O),1、宿迁市经济增长迅速,招商引
5、资力度加大,这会给房地产项目带来新的契机; 2、本项目前期规划超前,周边同样规划的项目不多,近一两年之内没有同类项目推出; 3、该片区连接新开发片区和老城区,周边相似项目较多,容易形成大片区商业氛围;,危胁(T),1、周边新建和竣工商业空置较多,对项目的 招商、销售有一定的压力。 2、老商业区有部分商业物业仍在销售中,会分流一部分客源; 3、目前宿迁房地产市场较不可观,容易影响客户投资信心。,SWOT矩阵策略配对,SO策略:发挥优势,利用机会,1)发挥地段的优势,突出项目升值空间充裕; 2)发挥新区与老城区纽带的优势,突出大环境的利好和置业风险系数小的优势,从而带动项目的销售; 3)发挥交通优
6、势,突出便捷交通给人流、物流运输带来的可靠性; 4)利用本项目周边同档次同规划竞争项目较少的机会,突出本项目在该片区的稀缺性;,WT策略:弱化劣势,规避威胁,1)转移销售中心到项目现场,利用中心市民广场和沿河风光带竣工后人流大的优势,宣传项目; 2)通过与专业代理公司和相关专业协作单位合作,以此弥补开发商开发经验的不足和提高开发商在宿迁的知名度; 3)通过对项目拥有众多品牌商品的宣传吸引可能流失的客户群(通过前期招商)。,宿迁第一高楼 娱人码头的心 脏,定 位 篇 打造宿迁集购物、休闲、娱乐、 居住为一体的地产航母,P影响商业经营大部分原因是停车系统. P购买商铺,谁还会送停车场? P未来街铺
7、的命运,就是停车场的命运 P哪里有停车场,就去那里消费,这是市场的趋向. 结论:-2层规划为大型停车场,地下大型超市,市场占有率是超市发展的必经之路,但由于面积大,毛利低,所以承受的租金水平低,本项目-1层作为超市,即可以聚集商业人气,也达到了商家的租金要求。,品牌百货商场,百货零售业的品牌经营是一种集聚式的展示,消费者在品牌对比中,一站式购齐男女服装、化妆品、钟表、黄金珠宝、运动商品和高档食品等百货商品。百货零售商场正好满足了这种市场需求,电影院,提高辐射半径,营造商业氛围,吸引与电影娱乐相关的其他商业的形成.,Cinema,这里不止有物质的享受,更有精神的大餐。 投名状、集结号、色戒让你重
8、新认识兄弟、组织和男人,品牌餐饮,是 方 寸 舌 间 , 味 蕾 世 界 的 娱 乐商 利 , 衍 生 在 口 腹 食 海 中,Coffee bar 咖啡馆 是异域情怀 、品味生活的滋味 商机、飘荡在咖啡的空气中,Bar 酒吧 是情感互联、挑战禁忌的娱乐 商情,释放在喧嚣音乐中,购物是赶拼潮流、同步时尚的娱乐,商气,引爆在接踵人流中;运动是魅力热身、有氧耗脂的娱乐,商道,藏身于休闲空间中。 沿街及内街商铺23楼规划为运动天地,以桌球室、乒乓球室、健身房、溜冰室、游艺厅为主,2008奥运经济将热火至2010年,迎接2008奥运 娱人码头刺激你的运动神经。,为您的身体充电,时尚达人街,眼镜、珠宝、
9、数码产品、音像、书籍业态由于毛利较高,部分业态毛利可到30%以上,可承受较高的租金,是保证理想的投资回报率的因素之一。 沿街底铺从价值上面考虑,应该以这些业态为主,打破分散经营的弱势 打造宿迁商业的航母,在娱人码头你能买到什么,从早上开始一直到晚上,一直到第二天,第三天,消费者可以在这里进行一条龙的生活消费,这是我们需要好好思考的问题.,宿迁休闲餐饮娱乐集结号,金田国际广场娱人码头建成后 18:30 宿迁街道上 人呢?,“应该是这样的一个景象!”,魔方 酒店公寓,童年的魔方,转动了我的思想 金田的魔方,成就了我的梦想,拎包入住,甜蜜生活从魔方公寓开始!,市场篇,商业业态分析,零售与专业批发商场
10、:,大中型生活超市:,电器专业店:,宿迁市区的商业从分布来看,可以认为是以幸福路、市府东路、西湖路、发展大道围成的商业片区。,商业氛围,处于幸福中路的几个大中型商场依靠道路的人流量,但是由于人流总量有限,经营状况一般,服装、鞋帽专卖店同时光顾的人数不足5人。由于宿迁目前大兴土木,陆续开发推出的楼盘较多,装修房子的户主对建材、装饰材料需求较大,该行业目前呈现良好势头。,商业用房价格分析,租金:在三年以前,宿城区月租金在10-30元/月 现在租金价格上涨到50-270/月(幸福中路)。 售价:在三年前2000-6000元/ 如今6000-13000元/平方米, 根据目前宿迁的经济情况、人口数量、新
11、开发商业物业面积、目前的租金价格来判断,在未来3年内,宿迁商业物业的销售价格会保持在现有的价格区间内,不会有较大幅度的上涨。,社区消费中心的商业调研数据与分析,片区商业数据分析图表,社区现有的商业业态和业种显得十分分散,分布比例也很不均衡,没有突出的主力商业业态,整个社区商业呈现出典型的传统社区消费中心的特征。,商业铺面面积过大。这样使得商铺总价很高,限制了小投资客的进入门槛.,幸福路租金调查表,说明,整个片区现在典型的商业特征就是传统社区消费中心,其经营档次低,商家品牌低,所以商业铺面的价值低,如幸福家园底商,都在一个较低的租金范围,相反的是在幸福中路普玛特周边的租金都达到了90元/月甚至2
12、70元/月。从而可以看出超市与肯德基的强大市场号召力。,价格定位,价格制定原则,价格的差异性原则 价格的阶段性原则,项目单位定价原则为,一楼价格相对最高,二楼其次,三楼、四楼居中,负一楼最低。 临路单位面积单价售价高,背路单位面积售价低;临广场单位面积售价高,背广场单位面积售价低;小面积单位售价高,大面积单位售价低。,价格初步定价,出租均价,负一楼:18元/ m2/月 一 楼:70 元/ m2/月 二 楼:27 元/ m2/月 三 楼:21 元/ m2/月 租金可按每年5的涨幅上涨。,根据我们对宿迁市场的调查,总结认为项目的投资回报期确定在14年左右较合适(此处未考虑租金年上涨),则建筑面积销
13、售均价为:,负一楼:3000元/m2 一 楼:11000元/m2 二 楼:4500元/m2 三 楼:3500元/m2,价格浮动,由于本项目商业的特殊性,考虑到后期的销售,在进入强销期后,根据实际销售情况,有针对性的对商业物业价格进行适当浮动,以促进项目商业的全面销售。,项目规划布局及包装建议,项目规划布局建议,打造便捷的购物通道、方便的休闲娱乐交通体系,创建舒适宜人的消费环境。,规划布局考虑人性的需求,打造购物、休闲娱乐购物通道,科学营造交通网络和室内外空间系统,构筑满足购物及休闲娱乐各项需求的交通体系,在项目第一层交通死角处设置进入负一层超市和商场二层的扶梯,取消现在的商场主入口门外的绿化带
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