2013完稿02-辽宁省营口市鲅鱼圈区房商品住宅市场调研报告-40p.ppt
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1、1,辽宁省营口市鲅鱼圈区 商品住宅市场调研报告,苏州伟业集团有限公司 战略发展部,2013.08.26,2,CONTENTS 内容目录,1 城市发展研究,2 房产市场环境,3 项目战略思考, , , ,3,【城市概况】辽东经济区重要窗口,城市地位显著,综合实力处于 东北领先水平,城市美誉: 素有“渤海明珠鲅鱼圈,中国北方亚龙湾”美誉; 区位人口: 鲅鱼圈区位于营口市南部,即营口经济技术开发区,为国家级经济技术开发区距市区67公里,面积268平方千米,常驻人口43.1万; 城市港口: 中国沿海十大港口之一的营口港坐落于此,是东北腹地最近、最便捷的出海通道; 城市地位: 营口开发区的前身是原盖县鲅
2、鱼圈乡,1984年5月设立营口市鲅鱼圈区,1992年10月,国务院批准设立为国家级经济技术开发区,成为辽东半岛对外开放的重要“窗口”。成为东北地区经济及社会发展最快的地区,是营口市及辽东湾经济区对外开放的门户; 综合实力: 在国家级开发区综合实力排名中,名列第21位。在2012年全国市辖区综合实力排名中,名列84位,东北第二位。,4,【经济发展】近年来经济总量稳健上扬,为房地产业发展提供良好 的支撑,外来人口向心力强于其他地区,截止2012年底,营口市地区生产总值达1381.2亿元,鲅鱼圈区地区生产总值达600亿元,占比全市经济总量达43%; 从近几年鲅鱼圈区和营口市的地区生产总值对比来看,鲅
3、鱼圈区的经济总量在营口市的比重越来越大,增幅高于全市水平,未来开发区相对于营口市的其他地区对于外来人口的吸引力将更大。,【备注:以上数据来源于政府统计部门信息】,5,2012年鲅鱼圈区城镇人均GDP超40000元,根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断,房地产市场主要以改善性需求为主; 鲅鱼圈区人口数量较少,产业以石油、化工、电力、钢铁等为主体,城市人口对于房地产需求逐步向改善型需求转变,从实际来看,城市房地产市场处于平稳发展阶段。,800-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均G
4、DP与房地产发展关系,2012年,鲅鱼圈区的GDP增速为20,近几年连续保持了20%以上的增速,经济发展势头良好; 从国际惯例来看,当GDP增速在8%以上时,该地区宏观经济与房地产业发展将处于高速平稳发展期。,【经济发展】鲅鱼圈区房地产市场处于高速发展阶段,购房需求逐 步向改善型需求阶段过渡,市场需求处于结构性调整期,6,【经济发展】辽宁“五点一线” 沿海经济带和沈阳经济区双重国家 战略的唯一叠加区域,港口、旅游、交通、资源等优势明显,7,【产业结构】产业结构稳定,第二产业占据主导,第三产业得到一 定发展,私营企业有所增加,农业比重逐步下降,【备注:以上数据来源于政府统计部门信息】,8,【城市
5、人口】鲅鱼圈区现有总人口43万,占营口市总人口比例约 15%,未来不断呈增长趋势。由开发区众多企业的工薪阶层、白领 及当地住宅人口构成,整体年龄构呈中青年化,根据营口市总体发展规划,至2020年开发区人口达到74万人、2025年开发区人口达到94.4万人,成为百万人口城市。,【备注:以上数据来源于政府统计部门信息(11-12年数据无)】,9,【收入支出】鲅鱼圈区城镇人均可支配收入不断增加,社会零售品 总额不断增长,人民生活水平日益提高,鲅鱼圈区城镇人均可支配收入近几年来一直保持在13%以上的增长幅度,截止2012年底达25059元,高于营口全市水平; 鲅鱼圈区社会零售品总额近年来一直保持15%
6、以上的增长幅度,截止2010年底达61.5亿,消费品市场稳定发展。,【备注:以上数据来源于政府统计部门信息(11-12年数据无)】,10,【城市规划】辽宁省“五点一线”战略实施,在多重利好合力作用 下,营口成为辽东地区重要经济增长极,鲅鱼圈经济地位更加突出,五个重点发展区域: 大连长兴岛临港工业区、营口沿海产业基地、辽西锦州湾经济区、丹东产业园区和大连花园口工业园区; 以城镇体系建设为载体,打造沿海宜居地带: 打造大连、锦葫兴凌(锦州、葫芦岛、兴城、凌海)、营盘鲅(营口、盘锦、鲅鱼圈)等3个都15市区。把大连建成国际化城市,逐步把丹东、锦州发展为特大城市; 加强与辽东湾、辽西良性互动: 根据“
7、五点一线”战略部署,辽宁省加快环黄、渤海滨海公路建设。滨海公路的全面贯通,把沿海“五点”从陆路联系起来,形成“沿海经济带”。,11,【城市规划】全市实施“南进”、“东拓”发展战略,遵循均衡布 局、主次有别原则,由老城区、新城区、大石桥区城区和盖州市城 区构成“大三角”形状,最终将营口市发展成为具有多核结构的组 合型特大城市,发展战略使鲅鱼圈区成为核心发展地区,南进:老城区的“南进”,是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间 的部分用地作为制造业新区;新城区的“南进”,是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区; 东拓:从营口高新技术产业开发区,经北部城区至大石桥城区连接海花工业区、冶金工业区和
8、大石桥镁质材料基地,沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带; 一带五区:即发展沿海经济带、冶金工业区营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体,逐步形成分散组团式城市 、发展格局,将市域范围内最核心的经济能量整合为一体,进行优势互补,最大限度地发挥城市的规模经济效益。,老城区,大石 桥区,盖州市,新城区,东拓,南进,南进,12,【城市规划】鲅鱼圈区近期西向适度开发,北向受工业污染影响, 南部将是城市长期主力发展区域,五区:主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域、望海新区五大片区; 三带:指城市三条旅游发
9、展带,既西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带; 四廊:指城市的四条沿河生态绿廊,既沙河生态绿廊、红海河生态绿廊、二道河生态绿廊、熊岳河生态绿廊; 两园:指城市的两大工业园区,既临港工业区和滨海工业区;,城南片区重点城市规划地带,南部新城重点规划配套,南扩,西港,东进,北调,中心 组团 地带,13,【产业经济】营口港作为东北第二大港口,吞吐量高速增长带动鲅 鱼圈区经济发展,14,【交通环境】营口拥有不可复制的海陆空立体交通的地理优势,增 强城市影响力和经济、文化辐射力,营口市地理位置优越,交通十分便捷。南接东 北第一大港大连港,北依省会沈阳,东临丹 东,西与锦州接壤。长大铁路、沈大高速
10、公路 贯穿南北,辽溪铁路横跨东西;距大连港175 公里,鲅鱼圈港在其辖区内,距桃仙国际机场 145公里;还有沈营、沈环等干线公路交织 网,水陆交十分便捷。,15,【高铁影响】鲅鱼圈区在高铁拉动下迅速崛起,催生新的资源组织、 新的空间分布和新的生活方式,哈大高速铁路在营口设两个车站:营口东站(老边)和营口南站(开发区)。鲅鱼圈区区站位于熊岳西,山海大道以南、高速公路以西;,促进旅游业的发展,吸引力与知名度增加,城市辐射范围与能力增加; 哈大高铁的开通将扩大鲅鱼圈区临海旅游资源及港口优势,推动开发区商务、旅游业的发展,同时吸引外地买家对开发区住宅的需求。与此同时,便利的交通也将促进开发区内与区外人
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