2013年天津红桥区红咸里项目投资决策报告46p.ppt
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1、,天津红桥区红咸里项目投资决策报告,项目发展部 2013-11-4,二、项目基本情况,四、市场分析及项目定位,五、项目初步设计方案,目 录,一、城市概况,七、成本利润测算,三、周边土地成交情况,六、项目开发周期,八、项目财务分析,九、开发建议,1、城市简介,一、城市概况,天津是北方最早对外开放的沿海城市之一,是中国近代工业的发源地,中国北方经济中心、环渤海地区经济中心 。天津市域面积11917.3平方公里,海岸线长153公里。天津市地处华北平原东北部,东临渤海,北与首都北京毗邻,距北京120公里。 天津是华北地区最重要的交通枢纽,在航运、铁路、公路方面四通发达。,天津市2012年底人口总量达到
2、1413万。 天津现辖13个区、3个县。包括滨海新区、和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、蓟县、静海县、宁河县。,一、城市概况,红桥区是天津的发祥地,位于天津城区西北部,是天津市六个中心市区之一。红桥区地理位置独特,北运河、子牙河、南运河流经区内在三岔河口汇入海河,形成“三河五岸”的地理态势。 红桥区总面积21.3平方公里,人口58万人。 红桥区辖10个街道:西于庄街道、双环村街道、咸阳北路街道、丁字沽街道、西沽街道、三条石街道、邵公庄街道、芥园街道、铃铛阁街道、大胡同街道。 红桥区交通发达,道路纵横,中环线贯通南北,成为天津市赴北京
3、、河北、东三省重要通道之一,天津西站将成为集高速铁路、客运专线、普速铁路、长途、轨道交通、公共交通为一体的中心城区最大的客运交通枢纽,也是连接津浦线和京山线的交通要道。,2、红桥区简介,2008年-2012年天津市常住人口情况,截止到2012年底天津市常住人口1413.15万人,比上年末增加58.57万人;全市户籍人口993.20万人,外来人口392.79万人,增加47.95万人 ,外来人口仍在保持较快增长。 红桥区常住人口约58万人。,2008-2012年天津人均可支配收入和人均消费支出情况,天津市人均可支配收入和消费支出呈逐年较快增加,2012年城市居民人均可支配收入29626元,增长10
4、.1%;人均消费支出20024元,增长8.1%,农民人均可支配收入13571元,增长14.1%。,3、城市人口及收入情况,一、城市概况,2012年中国主要城市GDP排名,2008年-2012年天津生产总值汇总,支柱产业 天津市支柱产业主要为航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、轻纺、国防科技八大优势支柱产业。,天津市近几年经济增长迅速。通过以上数据可以看出:从2007年开始,天津生产总值逐年增长幅度较大,平均每年增幅在1000亿元以上。2012年达到12885亿元,比2008年翻一倍。,房地产业 2012年天津市房地产业增加值完成427.28亿元,比上年增长5.5%。
5、全年房地产开发投资1080.04亿元,增长24.6%。商品房销售面积1643.11万平方米,增长8.5%;销售额1473.11亿元,增长14.9%,增幅比上年回落2.2个百分点。,4、城市经济,一、城市概况,天津市规划的城市性质为:是环渤海地区的经济中心,要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。 到2020年天津常住人口控制在1350万人,城镇人口1210万人,城镇化水平达到90%。,5、城市规划,一、城市概况,中心城区是指外环线绿化带以内的地区,是城市的行政文化中心、商贸服务中心,到2020年,中心城区规划面积371平方公里,人口控制在470万人。 中心城区以发展金融、商贸、科技
6、、信息、教育、文化、体育、医疗卫生等第三产业为重点,适度发展技术密集、附加值高的都市型工业,逐步形成以服务型经济为主的产业结构。,红桥区,红桥区规划的功能定位是“西站地区综合性城市副中心、重要的交通枢纽、现代商务商贸都市型产业基地、和谐宜居的文化生态城区”。 从布局上红桥区规划确定为“一极两区三廊”。“一极”是西站地区综合性城市副中心增长极,要建设成为辐射京津冀和环渤海地区,集商务金融、高档商业服务和文化休闲居住于一体,集中展现现代化都市形象的综合性城市副中心。 “两区”是三岔河口商贸经济区和光荣道都市型产业园区两个产业聚集区。三岔河口商贸经济区要建设成为具有复合型商贸流通商圈、现代化物流集散
7、中心、体验式展示交流中心等多项功能的商贸聚集区。光荣道都市型产业园区要建设成为集高科技产业、生产性服务业、创新创业基地、研发结算各种总部于一体的都市型产业聚集区。 “三廊”是指北运河、子牙河、南运河三条生态经济走廊。,5、城市规划,红 桥 区,二 、项目基本情况,1、项目位置及四至: 红咸里项目位于天津市红桥区西北部,咸阳北路与光荣道交口西北侧。,地块,地铁1号线,红桥区政府,天津西站,地块,二 、项目基本情况,1、项目位置及四至: 地块北至丁字沽三号路南侧住宅小区,南至光荣道,东至咸阳北路,西至本溪路。,东侧咸阳北路,北侧居住区,地 块,西侧本溪路,南侧光荣道,二 、项目基本情况,2、项目现
8、状,地块现状,地块现状,地块现状,地块现状,地块现状平整,地上建筑已经拆迁完毕。,二 、项目基本情况,3、周边现状,地块周边多为老旧多层住宅小区,大型商场、写字楼等商业项目较少。,住宅小区,地铁1号线,住宅小区,住宅小区,宝能创业中心,沿街底商,二 、项目基本情况,地铁1号线,丁字沽三号路,咸阳北路,公交站,本溪路,光荣道,4、交通状况,地块周边路网完善,交通方便。地块紧邻咸阳路、光荣道两条主干道,地块北侧有地铁1号线本溪路站。,地铁站,地 块,二 、项目基本情况,5、市政配套,经到市政相关部门落实,该地块给水、排水、电、暖气、天然气、通讯等市政配套齐全,均在地块附近。,地 块,二 、项目基本
9、情况,6、生活配套,该地块周边各类生活配套比较完善,3公里范围内有实验小学、幼儿园等学校,还有物美超市、体育场、酒店、社区医院、各类饭店、各大银行等生活配套。,沿街饭店,地铁站,雷锋小学,市政公园,实验小学,星级酒店,地铁站,地 块,中国银行,社区医院,肯德基,地铁站,酒店,实验小学,社区医院,二 、项目基本情况,项目处于红桥区老城区位置,周边规划多为住宅小区。地块东侧现状为住宅用地,南侧现状为商业住宅用地,西侧现状为住宅用地,北侧现状为住宅用地 。,商服用地,住宅用地,住宅用地,7、周边规划,住宅用地,住宅用地,地 块,面积:净地172.65亩 土地性质:商业、住宅用地,商住比例为4:6 容
10、积率:2.5 保障房要求:无,8、规划指标,二 、项目基本情况,二 、项目基本情况,9、项目SWOT分析,优势(Strength),本项目位于红桥区中部,区位较好,紧邻主干道和地铁1号线,周边交通便利。 项目地块上建筑物已拆迁完毕,面积适中,属于短平快项目。,项目周边为旧居民区,多数居民有改善居住条件的愿望,存在一些改善型需求。 天津西站周边将建大型商圈,会带动周边发展,该区域房价未来的升值空间较大。,劣势(Weakness),机会(Opportunity),威胁(Threat),地块为凹凸型不规则形状,不利于楼座规划布置。 商业比例较大,不利于快速销售、快速回笼资金。,该项目北侧紧邻老旧多层
11、住宅小区,对本项目打造高品质产品产生一定影响。 项目周边区域为老旧居住区,距离天津核心城区较远,商业氛围较差。,三、周边土地成交情况,1、项目周边土地成交价格,红桥区为老城区,近几年土地供应量很小,近四年供应4宗住宅土地,1宗商服用地。红咸里项目附近金侨公园壹号项目成交价为1262万元/亩,可参考性较强。,三、周边土地成交情况,2、周边土地成交价格分布,1、787万元/亩,5、941万元/亩,2、1793万元/亩,4、597万元/亩,3、1262万元/亩,地块,一、市场分析:,四、市场分析及项目定位,2012年-2013年10月红桥区商品住宅供应供应呈波动走势,累计供应面积58.22万;销量呈
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