2013年常州房地产市场年报.ppt
《2013年常州房地产市场年报.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2013年常州房地产市场年报.ppt(54页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、2013年常州房地产市场年报 2014.1.10,报告脉络 一、宏观篇 二、土地市场篇 三、商品房市场篇 四、营销推广篇 五、预测篇,一、宏观篇,“国五条”空转,年底调控升级、信贷收紧,今年以来各地土地市场持续活跃,地价上涨,地王频现。2013年全国出现总价及单价地王67个,地王大战席卷全国,总价及单价不断被刷新,尤其是一线城市受追捧; 全国房价连涨18个月,全国69个城市房价上涨, 京沪穗深累计涨幅均在28%以上; 政策调控风险加大,一二线城市调控再升级,三四线城市俨然成为调控“无人区”,只是常州楼市调控仍差强人意。,一线城市越调越火,三四线不调熄火,宏观政策,十八届 三中全会,市场化,财税
2、 改革,土地 改革,推进城乡一体化,建立城乡统一 建设用地市场,一揽子财税改革工程,本届三中全会强调“市场决定性”,预计未来楼市政策将逐步摆脱一刀切的模式,根据城市特性产生分化,并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前,现行调控手段仍将继续实行。,城镇化,楼市调控逐步去行政,去行政化为必然趋势,但短期内行政化措施难全面放宽,房地产财税改革任重而道远 目前房产税成效甚微,试点扩围提上日程,但将主要集中在一二线城市,短期来看,对市场影响有限。,长期目标:打破土地二元结构,实现农地入市流转。 长远影响:增加建设用地规模,增加房地产市场供应。 短期影响:小产权房不能“转正”,土改政策也需要
3、一个立法和实施过程,短期内对房价不会产生较大影响。,土地制度改革试点大规模开启将为新型城镇化奠定基础; 而推进户籍改革及各类资源的均衡才能实现真正的城镇化。,十八届三中全会房地产市场化,制度调控长效化是方向,宏观政策,2013年常州城建大事记 1、常州轨道交通建设规划获批,未来将形成“地上地下”互补交通网 2、八届中国花卉博览会成功举办,带动西太湖花博会展区及周边区域成交建设与发展 3、常州龙城大道隧道通车,快速路闭合成环形 4、花园街将与晋陵路对接,为武进到市中心的第3条主干道,成为推进“常武一体化”的关键走廊。 ,地铁,高架,市政道路,立体化交通助推跨区购房,城市建设,二、土地市场篇,20
4、13年,全国土地市场异常火爆,地王频出,据不完全统计,300个城市土地出让金总额为31304.5亿元,同比增长50%,单价、总价地王67个; 作为准二线城市的常州则异常冷清,土地供应、成交双双下滑,2013年总出让金247亿元,同比下滑26%,全年成交土地138宗,其中溢价成交仅7宗,流标14宗; 常州房地产市场存量多、待开发量大,房价难上涨,整体投资环境不容乐观,而地价居高不下,多数开发商望而却步,政府背景房企托底现象频频(2012、2013年连续2年,均占总成交量40%左右)。,万,万元/亩,常州土地市场供需两不旺,市场偏冷,供需分析,价格分析,与一线城市表现相左,土地出让金连续三年下滑,
5、今年仅156亿元,创历史新低,2013年,常州市居住类用地成交金额仅156亿元,同比下滑27%,创历史新低; 楼板价持续性上涨,2013年常州居住类用地楼板价1976元/,同比上涨10%; 2013年对全国土地市场来说,又是一个火热的“丰收年”。当年全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元,同比增加50%。全国前50强房企通过招拍挂新增地块建筑面积达1.87亿平方米,同比增长17%,投入金额总计5875亿元,同比增长57%。,近年来,随着城市化进程的加快,商业配套需求急剧升温,在此背景下,常州商业地块出让明显增多,商业地产如雨后春笋般迅速崛起,据不完全统计,常州共有42个shoppi
6、ng mall,其中已开业22个; 在严厉的楼市调控背景下,绿地、万科、远洋、龙湖以及本土新城等以住宅开发为主的房地产巨头,都成立了商业地产运营中心,大举进军商业地产领域,对其而言,通过商业地产开发,迎合地方政府需要,参加城市建设和商圈开发,也可以收到曲线拿地的效果。,商业超前性大幅度供应,发展前景堪忧,结构分析,存量分析,截止2013.12.31,市区待入市居住类用地情况一览表,存量高企,市区尚有657万土地待入市,总建面超1700万,去化压力巨大,去库存是现今常州房地产市场的首要任务,因此,2014年政府有意减少土地供应,据悉,市区计划供地3000亩(新北区800亩,武进区1200亩,中心
7、城区1000亩); 由于目前存量高企,土地供应的减少、地价的攀升,短期内不会推动房价的大幅上涨。,2013年,万科来了,中海再拿两地,7家千亿房企仅碧桂园尚未布局常州,重点地块区位图,已 入 市,土地储备星河第一,新城次之,路劲142万位居第三,品企土地储备,未来两年,受政府惜地政策及需求量的影响,常州土地供应将大幅减少; 受商品房市场影响,土地市场需求相对萎缩,拿地热情不高; 政府力挺地价,但开发商常州拿地热情不高,导致土地市场短期冷清,长期需找一种更为适合的量价新平衡点; 房企在常州布局发生变化,主要表现为:大型一线房企更加谨慎,中小型房企外地拓展.。,土地市场小结,三、商品房市场篇,备注
8、:商品房=商品住宅+商业+办公+其他(未列出);商品住宅=毛坯住宅+精装公寓+别墅,数据表现,2013年总体成交“量价齐升”,别墅、商业表现不佳,销售排名住宅前十,价格、品质缺一不可,前十项目均为品企、大盘,备注:住宅实际销售金额口径,下同,销售排名毛坯高层前十,以价换量、电商助力项目销售,销售排名精装前十,品质做保证,价格是王道,销售排名别墅前十,别墅整体表现不佳,龙湖2010年的辉煌不再,销售排名商业前十,低门槛、高投资价值、带投资回报商业产品销量相对较好,销售排名办公前十,纯办公及产业办公领衔,低总价SOHO公寓仍为主导,销售排名企业前十,外来品企瓜分常州市场,世茂、华润、绿城凭借单项目
9、冲入前十,万,元/,市区商品房供销分析,2013年常州楼市:供、销、存均创新高,央视说,常州是继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”;常州房管部门说,常州供销两旺 ;2013年的常州楼市数据说,你们都没错; 前两年成交的土地在2013年集中入市,导致市区商品房供应量井喷,全年新增1024.56万,同比增加17.90%,在其带动下,成交量上升,达690.77万,同比增加6.30%; 2013年市区商品房成交均价7190元/,同比上升1.50%; 供过于求,存量再度增加,去化周期长达29个月,预计后市跑量仍将继续。,存量去化周期 29个月,万,元/,万,月,相比住宅,商业、办公受调控政策影响较少,近两年,常
10、州商业综合体项目遍地开花,目前已处于过饱和状态; 因商业体模式较为单一,特色不足,同质化严重,加之实体经济疲软,商业、办公这种投资性质的产品去化缓慢。,物业特征,实体经济疲软,商业、办公去化不佳,存量去化周期惊人,市区住宅供销分析,常州房子“越卖越多”,存量惊人,房价难上行,自2011年以来,受制于实体经济及宏观调控的影响,房地产市场波动较大,以价换量表现较为明显; 2013年,常州商品住宅供应、成交、存量均达历史峰值; 常州房价不高,价格涨幅4.3%,低于全省6%的平均水平,存量虽高,但面临崩盘的可能性较小。,存量去化周期18个月,市区住宅区域特征,武进区以价换量明显,新北区开发节奏相对较缓
11、慢,新北区受制于供货量不足,楼盘打折促销力度及广度有限,成交较少,占2成; 武进区价格战最激烈,受乡镇项目大量成交以及部分项目打折促销影响,价格低于整体均价340元/。,武进区、中心城区存量去化周期相当,新北区存量虽少,但因打折促销力度及广度较小,成交量相对较少,因此存量去化周期最长,达23个月。,供应促进成交,只买新的,不买剩的,存量房去化堪忧,降价甩卖成可能,毛坯住宅供需分析,万,元/,存量去化周期17个月,2012年底至今,新增供应房源成交约300万,占58%,40-70,70-90,90-120,120-144,144-160,160-180,180,市场急需“整型”,成交结构无明显变
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2013 常州 房地产市场 年报
链接地址:https://www.31doc.com/p-2998249.html